Расчет коэффициента готовности

Коэффициент готовности строительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получения исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости объекта.

Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и метода остатка.

Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу здания

(сооружения) и суммировании полученного значения с затратами на получение исходно-разрешительной документации.

Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному элементу может определяться с использованием как элементных, так укрупненных стоимостных показателей справочно-информационный базы.

При использовании элементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненных работ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ измерителе ( м3, м2, и др). Расчет физических объемов выполненных работ может быть приведен на основе проектной документации или путем обмера геометрических размеров конструкций.

Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных расходов, сметной прибыли ( если они не учтены расценками), прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими нормативными документами.

Аналогично определяется стоимость работ при использовании укрупненных показателей по видам работ. Применение укрупненных показателей стоимости на удельный измеритель здания

(сооружения) позволяет рассчитать стоимость работ по каждому конструктивному элементу при условии их полного завершения путем умножения стоимости готовой строительной продукции на долю стоимости работ по отдельным конструктивным элементам от стоимости объекта в целом.

Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируется.

При использовании метода остатка на основу расчета коэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта. Эта величина определяется с использованием тех же подходов, которые применяются в методе прямого счета.

При оценке не завершенного строительством объекта недвижимости рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода, включает стоимость строительства объекта, определяемую в соответствии с действующими нормативными документами, сопутствующие затраты ( оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекламу, содержащие компании-девелопера, стоимость привлекаемых кредитных ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом износа и определяется по формуле

Свосст =Сстр +Зсопуст +П-И, (1)

Где Сстр –стоимость строительства;

Зсопуст -сопутствующие затраты;

П- предпринимательская прибыль;

И-величина совокупного износа.

Размер сопутствующих затрат, связанных с получением и определением исходно-разрешительной документации на строительство, определяется в процентах от стоимости строительной продукции на основании решений актов органов федеральной исполнительной власти, национально-государственных и административно-территориальных образований.

При определении стоимости строительной продукции целесообразно использовать методы:

- укрупнённых показателей стоимости на единицу изменения здания (сооружения);

- поэлементного расчета.

Состав затрат, необходимых для возделывания здания

сооружения), независимо от метода определения стоимости строительной продукции должен определяться в соответствии с действующими нормативными документами.

Метод укрупненных показателей основан на использовании удельных показателей стоимости строительства зданий (сооружений), например на единицу измерения ( , пог. м и др) оцениваемого объекта.

Стоимость строительной продукции определяется по формуле

Спр - Сус *Ккор *И *Q *Кгот1 (2)

где Спр – стоимость строительной продукции в текущем уровне цен;

Сус - справочный укрупненный показатель стоимости строительной продукции в уровне цен, учтенных справочником;

Ккор -общий проектирующий коэффициент, учитывающий параметры оцениваемого объекта и объекта-аналога и затраты, связанные с условиями осуществления строительства в конкретном районе, по сравнению с нормативными, предусмотренными в справочном показателе;

И – индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по сравнению со стоимостью, зафиксированной в уровне цен справочного показателя;

Q – количество единиц измерения справочного показателя;

Кгот - коэффициент готовности строительной продукции.

При использовании метода поэлементного расчета стоимости строительной продукции определяется по формуле

Спр - ( С *И + * Ккор * Q* Кгот , (3)

где С- стоимость строительства i-го конструктивного элемента;

– увеличение ( уменьшение) стоимости J-го конструктивного элемента.

При расчете стоимости строительства применяются стоимостные показатели, зафиксированные в уровне цен на определенную дату. Пересчет значений справочных показателей в текущей уровень цен осуществляется с использованием системы индексов цен.

Справочно-информационная база для определения стоимости строительства объектов недвижимости включает:

- сметно-нормативную базу системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве;

- систему справочников оценщиков.

Сметно-нормативная база системы ценообразования и сметного нормирования охватывает государственные, федеральные, производственно-отраслевые, территориальные и фирменные элементы и укрупненные сметные нормативы, а также методические Укахания по определению стоимости строительной продукции. Система справочников, разработанных для оценки и содержащих стоимомтные показатели для определения инвентаризационной стоимости, включает отечественные и зарубежные издания.

Состав и структура используемых в расчетах индексов изменения стоимости строительной продукции должны соотвествовать составу и структуре применяемых стоимостных показателей.

Прибыль девелопера.Важным структурным элементом рынчной стоимости объекта недвижимости является прибыль девелопера.

Девелопментом называется процесс развития территории подготовки земель и объектов с целью их нового использования. Прибыль девелопера формируется за счет раздницы между получением доходом от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка ( стоимостью приобритения прав долгосрочной аренды) за выччитом всех расходов, сыязанных с реализацией проекта.

Прибыль девелопера может рассчитывается с исользованием:

- метода остатка;

- метода дисконтированного денежного потока.

Пример.Рассмотрим последовательно возможности использования изложенных методических подходов к оценке не завершенного строительством здания производственного предприятия пищевой промышленности. Строительный объем здания составляет 2000м , площадь -400м . Запроектировано одноэтажное, двухпролетное здание.

На момент оценке полностью закончины работы по устройству фундаментов, каркаса. Частично выполнен монтаж панелей наружных стен на высоту до 2,5м. Объект был начат строительством в 1992г. В 1994г. Работы были приостановлены. Оценка проводится по состоянию на 1 января 2001г.

Анализ исходной информации позволяет сделать следующие выводы.

1. Оцениваемое здание относятся к объектам недвижимости, функциональное назначение которых может быть изменено. Здание оноэтажное, высота помещений составляет около 5м. Строительство приостановлено на той стадии, когда внутряя планировка помещений может быть изменена.

2. Наружные и ограждающие конструкции выполнены из сборного железобетона, что позволяет отнести оцениваемый объект к онструктивной системе КС-4.

3. Приостановка строительства в 1994г. позволяет сделать вывод о том, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился.

При использовании метода расчета стоимости строительства по отдельным конструктивным элементом проводится обмер возведенных конструкций составляется сметный расчет на их строительство, что требует привлечения к работе специалистов по составлению смет или наличия у оценщика соответствующий профессиональной подготовки.

Определении стоимости строительства методом укрупненных показателей можно осуществить по данным справочников, содержащих информацию о удельных стоимостных показателях.

Для целей настоящей оценке был подобран соответствующий показатель стоимости строительства на 1м аналогичного производственного здания по данным справочника оценщика «Промышленные здания». Величина этого показателя с учетом корректирующих (поправочных) коэффициентов перерасчета в уровень цен на дату оценки составила 890руб.

На следующем этапе следует рассчитать величину затрат, необходимых для получения нового комплекта исходно-разрешительной документации. Как правило, она может быть определена в процентом соотношении от стоимости строительства объекта. Величина затрат, связанных с получением исходно-разрешительной документации, дифференцируется по регионам, и оценщикам рекомендуется определять ее величину в зависимости от местоположения объекта оценки. В расчете данные затраты принимаются в размере 0,05, или 4,45 руб/м (890 руб/м *0,05).

Коэффициент строительной готовности определяется двумя способами.

Первый способ предполагает расчет коэффициента готовности по каждому конструктивному элементу в стоимостном выражении и отнесение полученного результата к сумме затрат на строительство объекта и получение исходно-разрешительной документации.

Реализация этого способа требует информации о структуре удельного стоимостного показателя по конструктивным элементам, которая также содержится в справочнике. Расчет коэффициента строительной готовности можно осуществить в табличной форме ( табл. 4)

Таблица 4.