Классификация и особенности недвижимости

Недвижимость распадается на 3 основных элемента: земля, усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.

Улучшения – это любые произведенные с землей изменения, в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, инж.подготовка к застройке), так и уже построенные здания и сооружения.

Принадлежности недвижимого имущества – это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимости (зем.участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически, по закону или договору) частью.

Общая классификация объектов недвижимости

1. По функциональному назначению:

А) производственные – прямо или косвенно участвуют в процессе создания товара

Б) непроизводственные – обеспечивают условия для обслуживания и проживания людей.

2. По целям владения:

А) для ведения бизнеса;

Б) для проживания владельца;

В) в качестве инвестиций;

3. По воспроизводимости в натуральной форме

А) невоспроизводимые – земельные участки

Б) воспроизводимые – здания, сооружения, многолетние насаждения

4. По степени пригодности к эксплуатации

А) пригодные (готовые) к эксплуатации

Б) не пригодные к эксплуатации (требующие реконструкции или кап. ремонта, а также незавершенное строительство)

5. По форме собственности

А) частная

Б) государственная

В) муниципальная

Г) коллективная (смешанная) - совместная долевая собственность различных субъектов собственности (частной, гос., муниц., обществ.)

Д) общественных организаций

6. По степени специализации

А) специализированная – в силу своего спец. характера редко продается, а может вообще не продается

Б) неспециализированная – на которую существует всеобщий спрос и с которой регулярно совершаются сделки

Недвижимость обладает существенной спецификой как сама по себе (объект), так и по характеру своего рыночного оборота.

Основные особенности недвижимости:

1. Вещная природа. Любая недвижимость пред­ставляет собой вещь (материальный актив).

2. Неразрывная связь с землей (стационарность). Эту связь можно считать родовым признаком недвижимости, главной ее специфической особенностью. Нормальное функционирование объектов недвижимости возможно лишь при условии их фиксированного местоположения. При нарушении стационарности неизбежно будет нанесен несоразмерный ущерб назначению объекта недвижимости. Это относится и к объектам природного происхождения (леса, многолетние насаждения) и к продуктам труда (здания, сооружения). Конечно, современные технические возможности в принципе позволяют осуще­ствлять перемещение многих объектов недвижимости на достаточно боль­шие расстояния, но подобное перемещение представляет откло­нение от нормального режима использования объекта недвижимости.

3. Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной. Так, например, квартиры напрямую не связаны с земельным участком, – они расположены в доме, который, в свою очередь, занимает определенный участок земли.

4. Недвижимость как сложная вещь. Это означает, что любой объект недвижимости есть единое целое объекта и земельного участка, на котором он расположен. Они не могут быть разделены. Любой объект недвижимости (здание, сооружение) следует понимать как «застроенный земельный участок», а совокупность земельного участка и расположенного на нем объекта представляет собой «имущественный комплекс».

5. Особая роль земли, как определяющего фактора недвижимого иму­щества, требует дополнительного анализа понятия «земельный участок». Следует учитывать, что в российском законодательстве это понятие трак­туется не совсем так, как в законодательстве большинства зарубежных стран. В зарубежном законодательстве под земельным участком понима­ется фрагмент земной поверхности с определенными в пространстве гра­ницами. Что же касается размеров «в глубину», то считается, что никаких границ в этом направлении земельный участок не имеет, и условной гра­ницей считается геометрический центр земли. Соответственно, права соб­ственника участка распространяются на любые находящиеся в земле объекты независимо от глубины залегания. В российском же законода­тельстве разграничены понятия «земельный участок» и «недра». (Если вспомнить формулировку из Свода Законов Российской Империи, то там эти понятия не разделялись). Главной причиной такого разграничения являются права собственности, – недра в РФ принадлежат исключитель­но государству, тогда как земельные участки могут находиться в частной собственности. Таким образом, возникает необходимость разграничения «земли» от «недр» в натуре. На практике это достигается введением понятия «земельная парцелла» (от франц. parcellе — частица), которая устанавливает границы заглубления, в пределах которых земная толща считается относящейся к земельным участкам. Величина земельной парцеллы для различных видов участков может быть неодинаковой, но обычно составляет 6 м. Величиной парцеллы ограничивают­ся и права собственника земельного участка, — все, что расположено глубже, ему не принадлежит.

6. Обязательность государственной регистрации. Ст. 131 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним.В противном случае объект как бы не существует, а права и сделки с ним являются недействительными.

С учетом вышеизложенных особенностей недвижимости можно сформулировать правовое понятие недвижимости: объект гражданских прав, обладающий вещной природой, неразрывно связанный с землей и зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.