Виды стоимости объектов оценки. Методы и подходы к оценке
Закон об оценочной деятельности (ст. 7) устанавливает предположение об определении рыночной стоимости объекта оценки. Данное правило означает, что если в нормативном правовом акте, содержащем требование о проведении обязательной оценки, или в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Следует иметь в виду, что данное правило применяется и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных Законом или Стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе "действительная стоимость", "разумная стоимость", "реальная стоимость" и др. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под отсутствием чрезвычайных обстоятельства Закон понимает наличие следующих условий: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Помимо рыночной применяются следующие виды стоимости (их перечень и определение приведены в п. 4 Стандартов оценки): 1) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров; 2) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки; 3) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки; 4) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования; 5) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях; 6) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость); 7) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов (т.е. периода времени, начиная с даты представления объекта на открытый рынок до даты совершения сделки с ним); 8) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта; 9) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанные в Стандартах оценки. Следует заметить, что споры об определении того или иного вида стоимости нередки в судебной практике. Приведем пример. Оставляя решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-36771/02-50-47 без изменения, а кассационную жалобу ООО "Очаг" - без удовлетворения, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 21 июля 2003 г. N КГ-А40/4653-03 указал следующее. Заявляя исковые требования о признании недействительными торгов по продаже с открытого аукциона восьми объектов недвижимого имущества, ООО "Очаг" ссылалось на нарушение ФЗ "Об исполнительном производстве", в результате которого оно не могло осуществлять свои права как должника, и на нарушение Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку арестованное имущество в результате оценки было реализовано по заниженной цене, без учета балансовой стоимости. Отказывая в удовлетворении требований истца о признании торгов недействительными, суд исходил из того, что истец не доказал факта проведения торгов по продаже имущества с открытого аукциона от 15 июля 2002 г. с нарушением правил, установленных действующим законодательством, и отсутствием оснований для признания их недействительными. Кассационная инстанция соглашается с таким выводом суда по следующим основаниям. В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, ООО "Филлим", действующее от имени и по поручению Российского фонда федерального имущества, провело открытый аукцион по продаже недвижимого имущества, принадлежащего должнику по исполнительному производству ООО "Очаг". Согласно протоколу о результатах торгов от 15 июля 2002 г. победителем торгов признано ООО "Стеллком - Дельта". В соответствии с ч. 2 ст. 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве", если оценка отдельных предметов является затруднительной, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста. Согласно указанной статье, стоимость имущества, подлежащего продаже с торгов, была определена уполномоченным Управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Московской области специалистом, который в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определил рыночную стоимость имущества в целях реализации в ограниченные сроки (ликвидационную стоимость), составляющую 1 188 000 руб. При проведении оценки ПБОЮЛ Чиндяев В. Н. руководствовался Постановлением Правительства Российской Федерации N 519 от 6 июля 2001 года "Об утверждении стандартов оценки", использовал стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Довод кассационной жалобы о том, что суд не учел того обстоятельства, что имущество было оценено с учетом ликвидационной скидки и не указана балансовая стоимость имущества, что привело к заниженной стоимости имущества и нарушению прав ООО "Очаг", не может быть признан обоснованным по следующим основаниям. В соответствии со ст. 7 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", когда не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость арестованного имущества. Однако на основании ст. 3 указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, такие как: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение; цена сделки представляет разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было. При наличии указанных обстоятельств оценщик внес в рыночную стоимость объекта поправку и определил ликвидационную стоимость имущества. Таким образом, ликвидационная стоимость имущества, которая не равнозначна его балансовой стоимости, не ведет к нарушению прав должника и соответствует положениям Федеральных законов "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и "Об исполнительном производстве". Необходимо заметить, что по отношению к нормам Федерального закона "Об исполнительном производстве" нормы Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" выступают как специальные, поэтому положения ст. 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве", в соответствии с которыми оценка имущества должника производится по рыночным ценам, могут применяться только в части, не противоречащей Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Под методом оценки понимается способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к ней. Различают следующие подходы к оценке: - затратный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа; - сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним. Аналог объекта оценки представляет собой подобный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях; - доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. При проведении оценки объекта оценщик выбирает метод (методы) оценки в рамках каждого из подходов к оценке. При этом он обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все указанные ранее подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. На основании полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов оценщик определяет итоговую стоимость объекта оценки. Она представляет собой итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Читайте также: Личность ребенка как объект и субъект в образовательной технологии: В настоящее время в России идет становление новой системы образования, ориентированного на вхождение... Почему стероиды повышают давление?: Основных причин три... ![]() ©2015-2020 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (875)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |