Основные проблемы в процессе установления кадастровой стоимости земли

Одним из самых больших пробелов в процессе установления кадастровой стоимости является несогласованность действий органов власти и организаций, участвующих в процессе кадастровой оценке земель. Закреплено, что организатором процесса является Управление Росреестра по соответствующему субъекту РФ, однако фактически кадастровую оценку проводит другое лицо. При этом и Управление Росреестра, и орган исполнительной власти субъекта РФ, утвердивший результаты кадастровой оценки, ссылаются на то, что не могут повлиять ни на процесс определения кадастровой стоимости, ни на ее размер.

Кроме того, существенное повышение налоговой нагрузки связано с несогласованностью действий лиц, устанавливающих кадастровую стоимость, и органов местного самоуправления, которые устанавливают ставки земельного налога. Соответствующие поправки в нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований позволили бы избежать столь негативных последствий.

Касаемо проблем, выявляемых при обжаловании результатов кадастровой оценки по причине несоблюдения порядка утверждения и опубликования соответствующего акта органа исполнительной власти субъекта РФ, можно сказать с уверенностью: требуются соответствующие изменения в законодательстве и иных нормативных актах, регулирующих порядок установления кадастровой стоимости.

Прежде всего следует ввести строгое определение понятия «результаты государственной кадастровой оценки». Неверное толкование данного определения управлениями Росреестра и в некоторых случаях судами приводит к неправомерному признанию результатов государственной кадастровой оценки, и соответствующими требованиями законодательства.

Далее на уровне федерального закона следует конкретизировать порядок публикации акта, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки. Например, возможно установление в качестве надлежащего порядка публикации размещение соответствующих приложений на сайте органа, осуществляющего кадастровый учет земель.

И наконец, следует более подробно регламентировать процесс формирования проекта акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки и передачи этого проекта органу исполнительной власти субъекта РФ.

Порядок определения размера удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка фактически закрыт для широкой общественности и, следовательно, его невозможно проверить. В большинстве случаев основные аргументы Управления Росреестра в судебных спорах сводятся к тому, что размер данного показателя определяется автоматически, при помощи специализированного программного обеспечения. Часто, вопреки процессуальному законодательству о бремени доказывания, такие аргументы являются достаточными для суда.

Сам по себе способ определения кадастровой стоимости при помощи специального программного обеспечения (далее - СПО) не противоречит действующему законодательству. Так, СПО «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов» сопровождает Технические рекомендации по оценке земель и является обязательным для применения при выполнении работ по государственной кадастровой оценке.

Это не освобождает государственный орган от необходимости подробно разъяснить, каким образом был получен удельный показатель кадастровой стоимости каждого земельного участка. Так, ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 18.09.2008 № Ф08-56-58/2008 по делу № А53-4038/2008-С4-4 указал, что «наличие компьютерной программы по кадастровой оценке земель не освобождает заинтересованное лицо от обязанности подтверждать внесенные в эту программу расчетные показатели (в т.ч. удельный показатель кадастровой стоимости) и необходимые для определения стоимости спорного участка».

В соответствии с ч. 3 ст. 15 Конституции РФ законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

В действительности значительный объем данных о кадастровой оценке каждого земельного участка может привести к сложности в опубликовании всех указанных сведений в официальных печатных изданиях. В результате в них публикуется лишь текст самого акта органа исполнительной власти об утверждении результатов кадастровой оценки, а приложения к нему размещаются в Интернете.

В некоторых случаях судебная практика исходит из того, что опубликование оспариваемого нормативного акта без приложений не является нарушением ч. 3 ст. 15 КРФ, поскольку в отношении результатов государственной кадастровой оценки земель последний законом установлен иной, специальный, порядок их опубликования, обусловленный большим объемом информации, размещение которой в печатном издании технически невозможно и нецелесообразно¹.

_________

1.Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.05.2008 по делу № А21-2520/2007.