Отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости

В некоторых случаях суды приходили к выводу о том, что размер удельных показателей кадастровой стоимости земель должен быть близок к их рыночной стоимости.

В большинстве же случаев суды исходят из отсутствия законных оснований соотносимости кадастровой и рыночной стоимости.

Помимо материально-правовых сложностей споров по кадастровой оценке, по большинству из возможных дел уже прошел срок для оспаривания действий Управления Росреестра, связанных с установлением кадастровой стоимости. В соответствии с ч.4 ст. 198 АПК РФ такой срок составляет 3 месяца с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Суды часто исходят из того, что заявителю становится известно о нарушении его прав в момент получения выписки из кадастрового плана, из которой виден размер кадастровой стоимости, а в некоторых случаях – даже в момент, когда размер кадастровой стоимости должен быть доведен до сведения землевладельца органом местного самоуправления.

Однако из ситуации с пропуском срока на судебное обжалование может быть следующий выход. Землевладелец обращается в Управление Росреестра с заявлением о предоставлении информации в отношении порядка расчета кадастровой стоимости земельного участка. При этом обращение должно быть достаточно подробным и точно исходить из положений, установленных Методическими рекомендациями по оценке земель и Техническими рекомендациями по оценке земель.

На такое обращение территориальное Управление Росреестра обязано направить ответ, в котором должен быть раскрыт порядок определения кадастровой стоимости конкретного земельного участка (участков). При получении ответа у землевладельца появляется возможность узнать, как именно были нарушены его права при расчете кадастровой стоимости, и обратиться в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Росреестра; ответчиком во всех случаях будет выступать Управление Росреестра.

В этом случае срок, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, исчисляется с момента получения ответа от Управления Росреестра.

В большинстве актов органов исполнительной власти субъектов РФ, утвердивших результаты государственной кадастровой оценки, прямо указана дата начала их действий – с 1 января 2008г. Изданы были такие акты в ноябре – декабре 2007г (сводная таблица по соответствующим нормативным правовым актам доступна на официальном сайте Росреестра), а опубликованы в официальном издании либо в декабре 2007г., либо в январе 2008г. В пункте 1 ст. НК РФ указано, что акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу.

До недавнего времени в судебной практике отсутствовала правовая определенность по вопросу о том, является ли акт органа исполнительной власти субъекта РФ, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки, актом законодательства о налогах.

Ясность была внесена уже упоминавшимся определением КС РФ от 19.05.2009 № 1047-О-О, в котором указано, что правовое регулирование земельного налога носит комплексный характер и состоит из актов как налогового, так и земельного законодательства, которое используется для целей налогообложения. Соответственно, нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они во взаимосвязи с нормами ст. 390 и п.1 ст. 391 НК РФ порождают правовые последствия для граждан и их объединений как налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен федеральным законодателем для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах в НК РФ.

В соответствии с п.1 ст.393 НК РФ налоговым периодом признается календарный год. Следовательно, для определения даты вступления в силу соответствующего акта об утверждении результатов кадастровой оценки необходимо прибавить к дате его опубликации один месяц, и если полученная дата приходится на 2008г., то датой вступления акта в силу является 1 января 2009г. во многих субъектах РФ сложилась именно такая ситуация.

В силу п.13 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случаях если кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли.

Как правило, нормативная цена земли значительно меньше ее кадастровой стоимости, то позволяет достаточно широкой группе налогоплательщиков (и арендаторов земельных участков) существенно уменьшить налоговую нагрузку (размер арендных платежей).

К сожалению, вероятнее всего, данную позицию придется отстаивать в суде. Однако для многих налогоплательщиков расходы на судебные издержки будут несоизмеримо меньше размера земельного налога, рассчитанного на основе кадастровой стоимости.