По данным Европейской Экологической комиссии ООН, в разных странах имеется множество систем оценки земель, основанных на различных методических подходах

Наибольшее распространение в международной практике получил метод оценки по рентному доходу от реализации сельскохозяйственной продукции растениеводства.

Так, в основу оценки во Франции положено определение рентного дохода по классам земель (13). В каждом из них выбирается по два типичных хозяйства, одно из которых расположено на худших, другое – на лучших землях. на базе этих хозяйств устанавливаются величины рентного дохода на единицу площади с последующей аранжировкой остальных хозяйств по классам. Среднегодовой доход рассчитывается на 15 лет, не считая наиболее и наименее благоприятных лет. В результате составляются специальные таблицы по доходности всех землевладений, куда ежегодно вносятся необходимые изменения и уточнения.

В Англии, в основу оценки положено определение стоимости стандартной чистой продукции для каждого класса земель (5 классов). Стандартная чистая продукция рассчитывается как разница между стоимостью произведенной продукции и издержками, полученными при среднем уровне агротехники.

В Испании при определении стоимости земель с-х назначения применяется метод капитализации дохода, получаемого с данного участка. Периодически (раз в 10 лет) проводится плановое обновление кадастровых стоимостей и, соответственно, оценки земельных участков.

В Канаде оценка земельустанавливается по урожайности основной культуры – пшеницы. Другие культуры переводятся в условные зерновые единицы по их урожайности через коэффициенты. Таким образом, определяется 6 классов земель.

В Канаде и СШАиспользуется одинаковое определение типов стоимости земли, одни и те же методы ее вычисления.

В этих странах различают следующие типы стоимости земли:

· Продуктивная (текущая)

· Экономическая

· Рыночная

Продуктивная (текущая) стоимость земли (ПСЗ) определяется величиной доходов, которые можно получить, владея и используя землю с учетом инвестиционной конъюнктуры в стране.

Для расчета ПСЗ применяются следующие показатели:

· валовой доход с единицы площади основной культуры;

· прямые и косвенные расходы, связанные с выращиванием основной культуры;

· чистый доход с единицы площади;

· уровень капитализации, за который принимают средневзвешенный банковский процент за определенное время (или прогнозируемый процент доходности инвестиций в конкурирующей сфере производства).

Достоинством данного метода определения ПСЗ является использование в нем таких устойчивых интегральных показателей, как урожайность основной культуры, чистый доход от производства этой культуры и уровень капитализации в банковской сфере.

Земля как средство производства имеет все свойства, присущие коммерческому товару, кроме транспортабельности. В то же время она является и местом производства, и непосредственно объектом инвестирования. Все это придает ей дополнительную значимость и способствует росту цены.

Стоимость земли, рассчитанная с учетом факторов, повышающих величину этой стоимости, в перспективе, называется экономической стоимостью земли (ЭСЗ). Чтобы определить ЭСЗ, нужно определить тенденции в землепользовании, учесть спрос и предложение, оценить перспективное развитие с/х производства и экономики страны в целом.

Рыночная стоимость земли – это такая цена земли, которую запрашивает хорошо информированный продавец и которую готов заплатить не менее информированный покупатель.

 

32. Земельный участок как объект недвижимости.

В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин «земельный участок», или участок земной поверхности, со всей недвижимостью, которая есть под ним и над ним.

Эта трактовка земельного участка закреплена в Международных стандартах оценки (МСО-2000), которые выделяют пустующие земельные участки и земельные участки с улучшениями. Согласно МСО-2000 недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка — например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения на площадке, а также все долговременные присоединения к зданиям, как подземные, так и надземные.

Земельный участок рассматривается в виде конуса, который берет свое начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном про­странстве. Такая трактовка земельного участка очень важна для оп­ределения рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, по­скольку позволяет приписывать к нему все доходы, получаемые от использования пространства под ним и над ним. Земля, как про­странство рассматривается в качестве составной части недвижимос­ти. Для ее оценки разработан ряд методов, позволяющих выделить эту составляющую из стоимости объекта недвижимости в целом (стоимости земельного участка с улучшениями).

Данное толкование понятия земельного участка, как единого объекта недвижимости является экономическим, а не юридическим и на законодательном уровне признается не всеми странами. В каж­дой стране есть свои правовые особенности. Например, если в США недра, также как здания и сооружения являются неотъемлемой частью земельного участка, то в Германии к земельному участку от­носят только здания, расположенные на нем. В соответствии с не­мецким законодательством здания являются только составной частью земельного участка, не обладая собственным правовым ста­тусом. Такие элементы земельного участка, как земля, здания и со­оружения образует единую стоимость земельного участка, рассмат­риваемого в качестве хозяйственной единицы со всеми его состав­ными частями. Месторождения полезных ископаемых, находящиеся на определенной глубине, уже не относятся к земельному участку и, соответственно при его оценке не учитываются.

В Кодексе о земле (2008) приводится следующее определение земельного участка – земельный участок – часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями);

В России Земельный участок— это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в уста­новленном порядке) В России под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключе­ние делается только почвенному слою, который с теоретической точ­ки зрения как самостоятельный природный объект, также может рас­сматриваться в качестве объекта недвижимости.

Это означает, что согласно действующему законодательству, оце­нивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земель­ную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

 

33. Плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) неразработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее невоспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Пользование земельными участками в Республике Беларусь является платным. Формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог или арендная плата.

За пользование земельными участками, предоставленными в частную собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, уплачивается земельный налог в соответствии с налоговым законодательством.

За пользование земельными участками, предоставленными в аренду, уплачивается арендная плата.

 

34. Земельный налог и его функции.

Налоги – один из важнейших и постоянных источников финансового и материального обеспечения государства.

Налог – обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств, в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

Признаки налога: Обязательность; Индивидуальная безвозмездность; Уплата в денежной форме. Цель налогов – финансовое обеспечение расходов, осуществляемых государством в процессе совей деятельности.

Налоговая система строится на определенных принципах, важнейшие из которых сформулированы еще А. Смитом, а именно принцип нейтральности, справедливости и простоты расчета.

Нейтральность налоговой системы заключается в обеспечении равных налоговых стандартов для налоговых плательщиков. К сожалению, в странах с переходной экономикой этой нейтральности практически не существует. Широкая дифференциация налогов, разнообразие льгот отраслям и фирмам дискредитируют общество и подрывают экономическую стабильность.

Принцип справедливости предусматривает возможность равноценного изъятия налоговых средств у различных категорий физических и юридических лиц, не ущемляя интересов каждого плательщика и в то же время обеспечивая достаточными средствами бюджетную систему.

Принцип простоты предполагает построение налоговой системы с использованием набора функциональных инструментов определения облагаемого дохода, налоговой ставки и величины налога, понятных налогосборщикам и налогоплательщикам.

С помощью налогов государство решает экономические, политические, социальные и другие общественные проблемы. Реализация практического назначения налогов осуществляется посредством функций налогообложения.

Функции показывают, каким путем реализуется общественное назначение налогов как инструмента распределения и перераспределения го­сударственных доходов.

Функции налогов: Фискальная (распределительная) –посредством этой функции реализуется основное общественное назначение налогов – формирование финансовых ресурсов государства, необходимых для осуществления им возложенных на него обществом функций. Регулирующая функция призвана решать посредством налоговых механизмов те или иные зада­чи налоговой политики государства, а также предполагает влияние системы налогообложения на экономические процессы и тенденции, происходящие в обществе. Социальная функция затрагивает проблемы справедливого налогообложения и реализуется посредством: использования прогрессивной шкалы налогообложения; применения налоговых скидок (например, с доходов граждан, направляемых на приобретение или строительство нового жилья); введения акцизов на предметы роскоши (например, акциз на ювелирные изделия); введения в структуру налоговой системы ряда отчислений, направляемых во внебюджетные гос. социальные фонды и т.п.

Социальная функция обеспечивает решение социальных задач, находящихся за пределами рыночного саморегулирования, посредством перераспределения национального дохода с целью поддержания социального баланса в обществе.

 

35. Показатели рациональной налоговой системы. Особенности земельного налогообложения.

Выделяют пять основных характеристик, которым должна соответствовать налоговая система государства, и которые применимы для налоговой системы Беларуси:

1.экономическая эффективность – это отсутствие противоречий с эффективным распределением ресурсов;

2.справедливость – справедливый дифференцированный подход к различным индивидуумам;

3.административная простота;

4.гибкость в изменяющихся экономических условиях – способность быстро реагировать на изменившиеся экономические и социальные условия;

5.политическая ответственность.

 

36. Особенности земельного налогообложения.

Налогообложение земли и иного недвижимого имущества имеет существенные преимущества по сравнению с налогообложением других доходов юридических и физических лиц, позволяющие эффективно использовать земельный налог в качестве источника формирования бюджетов различных уровней.

Во-первых, земля по самой своей природе является таким объектом обложения, который практически невозможно утаить (при наличии соответствующей системы учета и регистрации, позволяющей идентифицировать земельные участки, иные объекты недвижимости и их владельцев).

Во-вторых, в отличие от налогов, базой которых являются доходы от хозяйственной деятельности, налоговые поступления от сбора земельного налога в гораздо меньшей степени зависят от экономической конъюнктуры.

В Беларуси земельный налог не играет значительной роли, слабо влияет на характер использования земель, не побуждает к применению наиболее эффективных методов землепользования. Для производителей сельскохозяйственной продукции предусмотрен единый налог. Применять единый налог вправе:

· организации, у которых есть филиалы или иные обособленные подразделения по производству сельскохозяйственной продукции, имеющие отдельный баланс и для совершения операций которых юридическим лицом открыт банковский счёт с предоставлением права распоряжаться денежными средствами на счёте должностным лицам обособленных подразделений, выручка которых от реализации произведённой продукции растениеводства (за исключением цветоводства, выращивания декоративных растений), первичной переработки льна, пчеловодства, животноводства и рыбоводства составляет не менее 50 процентов выручки, исчисленной от всей деятельности филиала или иного обособленного подразделения, за предыдущий календарный год;

· другие организации, производящие на территории Республики Беларусь сельскохозяйственную продукцию, у которых выручка от реализации произведённой ими продукции растениеводства (за исключением цветоводства, выращивания декоративных растений), первичной переработки льна, пчеловодства, животноводства и рыбоводства составляет не менее 50 процентов общей выручки этих организаций за предыдущий календарный год.

Таким образом, объектом налогообложения сельхозпредприятий признается валовая выручка, налоговой базой – денежное выражение валовой выручки. Ставка единого налога – 1 % от валовой выручки.

 

 

37. Земельный налог в Республике Беларусь.

В Беларуси плательщиками земельного налога признаются юридические и физические лица, которым земельные участки предоставлены в:

1. Пожизненно наследуемое владение

2. Постоянное или временное пользование

3. Частную собственность

Объектом налогообложения является земельный участок.

В расчет налога принимаются не все, а только отдельные виды земель.

Выделяют две группы льготного налогообложения:

1. Освобождение субъекта налога по виду хозяйственной деятельности либо социальному статусу.

2. Освобождение земельного участка с учетом их целевого использования.

Налоговая база рассчитывается на 1 января календарного года, за который производится исчисление налога, и определяется по видам плательщиков в зависимости от целевого назначения земли.

Так, налоговая база по сельскохозяйственным землям сельскохозяйственного назначения при наличии кадастровой оценки определяется по площади и баллу кадастровой оценки.

Аналогично рассчитывается налоговая база и для других земельных участков, перечень которых приведен в статье 195 Налогового Кодекса. Среди них – сельскохозяйственные земли сельскохозяйственного назначения, не имеющие кадастровой оценки; земельные участки, входящие в состав водного фонда и предоставляемые для использования в сельскохозяйственных целях, и др.

Налоговая база по всем остальных земельных участкам определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка.

Ставки земельного налога отличаются многообразием. Они установлены в фиксированной сумме (рублях) и относительных величинах (процентах), дифференцированы с учетом множества факторов: качества земли, ее место расположения и функционального использования.

Земельный налог исчисляется по формуле:

, где

Зн – сумма земельного налога в рублях;

Пл – площадь земельного участка в гектарах;

Ст – ставка налога в рублях

Законодательство предусматривает увеличение ставок на коэффициент 10 в случаи, когда земельный налог используется в качестве финансовой санкции за самовольно занятые участки, используемые по нецелевому назначению и в других случаях.

Ставки налога в случае незавершенного строительства увеличиваются вдвое.

Законодательством Местным Советам депутатов установлено право увеличивать либо уменьшать земельный налог, но не более чем в 2,5 раза.

Физическими лицами налоговые декларации (расчеты) по земельному налогу представляются в налоговые органы не позднее 20 февраля текущего года. Уплата производится в течении налогового периода ежеквартально равными частями, не позднее 22-го числа второго месяца каждого квартала, а за земли сельскохозяйственного назначения - не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября – в размере одной четвертой годовой суммы земельного налога.

 

38. Земельный налог за рубежом.

Германское законодательство о земельном налоге содержит большое количество налоговых льгот, рассредоточенных по различным, в том числе и не налоговым, законам. Например, в соответствии с первым и вторым законами о жилищном строительстве на 10 лет освобождается от налогообложения земля под жилыми новостройками. Специальных льгот по уплате земельного налога сельскохозяйственными производителями в германском законодательстве сравнительно немного. Так, частные землевладения сельскохозяйственного и лесного профиля могут быть освобождены от уплаты земельного налога при уменьшении совокупного дохода более чем на 20% и должны освобождаться от налогообложения, если «взимание земельного налога при сложившейся на предприятии экономической ситуации повлечет прекращение его производственной деятельности.

Во Франции земельный налог является источником дохода значительной части местного бюджета. Общий кодекс налогов Франции предусматривает ежегодный пересмотр ставок земельного налога, размер которых ставится в зависимость от качества самой земли и от принадлежности к тем или иным территориальным коллективам.

В соответствии с решением правительства, принятым еще в 1908 г. и имеющим силу закона, земельные участки классифицируются на 13 групп (например, группа 5 – леса и лесонасаждения; группа 6 – ланды (песчаные равнины) и болотистые местности; группа 7 – каменоломни и песчаные карьеры; группа 8 – озера, пруды, солончаки; и т. д.).

Общий кодекс налогов Франции предусматривает два вида льгот по земельному налогообложению – постоянные и временные.

К объектам, освобождаемым от уплаты земельного налога на постоянной основе, относятся национальные магистрали, дороги регионального и местного значения, площади, занятые под рынки и торговые ярмарки, а также объекты государственной и муниципальной собственности (кладбища, фортификационные укрепления и т. д.); к этому виду исключений отнесены и земельные участки, на которых построенные сооружения являются, в свою очередь, предметом обложения налогом на имущество.

К объектам, освобождаемым от уплаты земельного налога на временной основе, относятся земельные участки, на которых высажены или подрастают лесные массивы (освобождение на первые 30 лет), участки земли, пустовавшие в течение последних 15 лет, при условии их использования под посадки тутовых и фруктовых деревьев (в этом случае освобождение предоставляется на первые 10 лет).

В Японии местные налоги подразделяются на префектурные и муниципальные. Земельный налог относится к местным налогам. В соответствии с Основным законом о земле (1989 г.) земельным налогом облагаются физические и юридические лица (арендаторы земли). Налоговая база определяется унифицировано, на основе оценки стоимости земли, исчисляемой при уплате налога на имущество. Сумма этого налога вычитается из общего дохода для определения налогооблагаемого дохода при уплате подоходного налога. Ставка земельного налога устанавливается парламентом.

Граждане, взявшие землю сельскохозяйственного назначения, должны обязательно получать с нее урожай. Если этот урожай – средний для данной территории, то ставка земельного налога равна 0, а если урожай ниже среднего, то ставка налога растет вместе с падением урожая. Если урожая вовсе нет, то земля оценивается как недвижимость.

Некоторые исследователи считают, что в Израиле земельные налоги отсутствуют. В силу ряда национально-исторических особенностей земля находится только в государственной собственности; при этом земля может передаваться в аренду коллективам или отдельным гражданам, а общественные земли за плату могут передаваться в аренду на 49 лет с возможностью дальнейшего ее продления.

39. Аренда земли как экономическая категория.

Действующий Кодекс о земле не дает определения аренды земель.

В силу части третьей п. 1 ст. 1 Гражданского Кодекса Республики Беларусь и на основании ст. 577 Гражданского Кодекса Республики Беларусь можно сделать вывод, что аренда земельного участка – это предоставление земельного участка во временное пользование за определенную плату на основе договора.

Одним из существенных условий договора аренды земельного участка является предмет договора, т. е. стороны должны четко определить местоположение земельного участка (адрес земельного участка), его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, которые позволят точно идентифицировать земельный участок. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте считается несогласованным и, следовательно, договор не считается заключенным. На условиях аренды в отличие, например, от права пожизненного наследуемого владения могут быть предоставлены земельные участки из земель любой категории, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Существование двух форм собственности на землю предопределяет наличие двух разновидностей аренды земли:

· аренды государственных земель

· аренды земель, находящихся в частной собственности граждан и юридических лиц.

Ст. 44 Кодекса о земле устанавливает две категории арендодателей земельных участков. Арендодателями земельных участков могут быть:

1. сельские, поселковые, районные и городские исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции – при аренде государственных земель;

2. граждане и юридические лица Республики Беларусь – при аренде частных земель.

Владельцы и пользователи земельных участков не могут передавать земельные участки в аренду. Арендатором земельных участков, находящихся в государственной собственности, может быть любой субъект — иностранное государство, международные организации, юридические и физические лица как Республики Беларусь, так и иностранных государств. Это делает данный институт гибким применительно к различным субъектам. Не ясна позиция законодателя в отношении аренды земель, находящихся в собственности юридических лиц.

Земельное законодательство устанавливает специфику аренды земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь.

Вышеобозначенные субъекты могут передавать земельные участки в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в предусмотренных законодательством размерах.

Общее правило, предусмотренное ст. 45 Кодекса о земле, предоставляет сторонам возможность самостоятельно в договоре урегулировать сроки аренды. При этом максимальный срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет (для всех без исключения земель). Минимальный срок аренды предусмотрен только для участков для сельскохозяйственного использования – не менее 10 лет.

К особенностям аренды следует отнести сохранение за арендодателем титула собственника, а значит и всей полноты ответственности за состояние арендуемого земельного участка.

Аренду земли следует относить к одному из видов пользования землей. Аренда земли отличается от постоянного пользования землей:

· она характеризуется срочностью. По общему правилу сроки аренды определяются договором. Сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет. Аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования начинает свой отсчет от 10 лет;

· является платным видом землепользования; возмездный характер арендных отношений требует установления арендной платы за пользование земельной недвижимостью;

· землепользователь получает землю от государства на условиях пользования; арендатор может пользоваться землей, арендованной как у государства, так и у ее частного собственника, владельца и другого пользователя;

· землепользователи получают государственные акты на земельные участки;

Арендные отношения оформляются договором, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, или только во временное пользование.

Арендной платой называется вознаграждение за пользование землей, выплачиваемое арендатором землевладельцу. Или, иными словами, плата за уступку землевладельцем арендатору части из пучка прав собственности на землю.

Экономической основой арендной платы является рента. Вместе с тем количественно рента и арендная плата различаются. С одной стороны, не все виды ренты входят в арендную плату (скажем, дифференциальную ренту II арен­датор не передает землевладельцу). С другой стороны, арендная плата, являясь суммарной, совокупной величиной выплат за пере­дачу в аренду конкретного земельного участка, часто включает пла­тежи не рентного происхождения. Так, участок обычно сдается вме­сте с находящимися на нем постройками, оборудованием и даже с инвентарем. Плата за эти компоненты с точки зрения теории долж­на рассматриваться как процент: ведь здесь передается в пользова­ние фактор капитал, а не земля.

Арендная плата определяется объемами спроса и предложения на землю.

Арендная плата тесно связана с земельным налогом. Обычно, верхний предел арендной платы за землю должен быть ограничен значением средней прибыли (например, 30...40 %) по отношению к ставке земельного налога.

За право аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, и предоставляемых в аренду без проведения аукциона, должна вноситься плата, определяемая на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Законодательной базой, регулирующей аренду земель, находящихся в государственной собственности, является указ Президента РБ № 455 «О некоторых вопросах налогообложения, переоценки имущества и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности».

 

40. Сроки и условия аренды земельного участка.

Действующий Кодекс о земле не дает определения аренды земель.

В силу части третьей п. 1 ст. 1 Гражданского Кодекса Республики Беларусь и на основании ст. 577 Гражданского Кодекса Республики Беларусь можно сделать вывод, что аренда земельного участка – это предоставление земельного участка во временное пользование за определенную плату на основе договора.

Одним из существенных условий договора аренды земельного участка является предмет договора, т. е. стороны должны четко определить местоположение земельного участка (адрес земельного участка), его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, которые позволят точно идентифицировать земельный участок. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте считается несогласованным и, следовательно, договор не считается заключенным. На условиях аренды в отличие, например, от права пожизненного наследуемого владения могут быть предоставлены земельные участки из земель любой категории, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Существование двух форм собственности на землю предопределяет наличие двух разновидностей аренды земли:

· аренды государственных земель

· аренды земель, находящихся в частной собственности граждан и юридических лиц.

Ст. 44 Кодекса о земле устанавливает две категории арендодателей земельных участков. Арендодателями земельных участков могут быть:

3. сельские, поселковые, районные и городские исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции – при аренде государственных земель;

4. граждане и юридические лица Республики Беларусь – при аренде частных земель.

Владельцы и пользователи земельных участков не могут передавать земельные участки в аренду. Арендатором земельных участков, находящихся в государственной собственности, может быть любой субъект — иностранное государство, международные организации, юридические и физические лица как Республики Беларусь, так и иностранных государств. Это делает данный институт гибким применительно к различным субъектам. Не ясна позиция законодателя в отношении аренды земель, находящихся в собственности юридических лиц.

Земельное законодательство устанавливает специфику аренды земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь.

Вышеобозначенные субъекты могут передавать земельные участки в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в предусмотренных законодательством размерах.

Общее правило, предусмотренное ст. 45 Кодекса о земле, предоставляет сторонам возможность самостоятельно в договоре урегулировать сроки аренды. При этом максимальный срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет (для всех без исключения земель). Минимальный срок аренды предусмотрен только для участков для сельскохозяйственного использования – не менее 10 лет.

К особенностям аренды следует отнести сохранение за арендодателем титула собственника, а значит и всей полноты ответственности за состояние арендуемого земельного участка.

Аренду земли следует относить к одному из видов пользования землей. Аренда земли отличается от постоянного пользования землей:

· она характеризуется срочностью. По общему правилу сроки аренды определяются договором. Сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет. Аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования начинает свой отсчет от 10 лет;

· является платным видом землепользования; возмездный характер арендных отношений требует установления арендной платы за пользование земельной недвижимостью;

· землепользователь получает землю от государства на условиях пользования; арендатор может пользоваться землей, арендованной как у государства, так и у ее частного собственника, владельца и другого пользователя;

· землепользователи получают государственные акты на земельные участки; арендные отношения оформляются договором, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендной платой называется вознаграждение за пользование землей, выплачиваемое арендатором землевладельцу. Или, иными словами, плата за уступку землевладельцем арендатору части из пучка прав собственности на землю.

Экономической основой арендной платы является рента. Вместе с тем количественно рента и арендная плата различаются. С одной стороны, не все виды ренты входят в арендную плату (скажем, дифференциальную ренту II арен­датор не передает землевладельцу). С другой стороны, арендная плата, являясь суммарной, совокупной величиной выплат за пере­дачу в аренду конкретного земельного участка, часто включает пла­тежи не рентного происхождения. Так, участок обычно сдается вме­сте с находящимися на нем постройками, оборудованием и даже с инвентарем. Плата за эти компоненты с точки зрения теории долж­на рассматриваться как процент: ведь здесь передается в пользова­ние фактор капитал, а не земля.

Арендная плата определяется объемами спроса и предложения на землю.

Арендная плата тесно связана с земельным налогом. Обычно, верхний предел арендной платы за землю должен быть ограничен значением средней прибыли (например, 30...40 %) по отношению к ставке земельного налога.

За право аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, и предоставляемых в аренду без проведения аукциона, должна вноситься плата, определяемая на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Законодательной базой, регулирующей аренду земель, находящихся в государственной собственности, является указ Президента РБ № 455 «О некоторых вопросах налогообложения, переоценки имущества и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности».

 

41. Порядок определения размера убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости

В Республике Беларусь законодательством установлен порядок определения ориентировочного и фактического размера убытков, причиненных гражданам, индивидуальным предпринимателем и физическим лицом изъятием или временным занятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости.

При определении ориентировочного и фактического размера убытков, причиняемых землепользователям изъятием или временным занятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, учитываются:

· стоимость расположенных на них жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов;

· стоимость плодово-ягодных, лесных, защитных и иных многолетних насаждений, различных видов недревесной лесной продукции;

· стоимость удаляемых объектов растительного мира (деревьев, кустарников, газонов, цветников);

· мелиоративных и противоэрозионных сооружений; незавершенного производства или урожая сельскохозяйственных культур;

· убытки, связанные с ограничением прав землепользователей в результате влияния, вызванного деятельностью граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц;

· упущенная выгода;

· плата за право заключения договора аренды земельного участка.

Ориентировочные размеры убытков определяются при подготовке земельно-кадастровой документации, необходимой для работы комиссии по выбору места размещения земельного участка, земельно-кадастровой документации на земельный участок, намечаемый к изъятию для проведения аукциона, а фактические – при разработке проекта отвода земельного участка.

Ориентировочный и фактический размер убытков, причиняемых собственнику (гражданину, индивидуальному предпринимателю, негосударственному юридическому лицу) изъятием земельного участка и сносом расположенных на нем одноквартирного жилого дома или квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме, строений, соору