Общая характеристика доходного метода

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости для» того, чтобы они обеспечивали ожидаемый ими уровень дохода поэтому, принимая решение о покупке доходного объекта недвижимости, инвестор должен основываться на результатах оценки по доходному подходу.

Доходный подход — один из трех известных подходов к оценке недвижимости — представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки, всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода — процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:

— величину будущего дохода;

— время, когда должен быть получен доход;

— продолжительность периода получения дохода.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

— принцип ожидания (на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание будущих доходов);

— принцип замещения (максимальная стоимость объекта недвижимости ограничена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентной полезности, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне).

При этом следует учесть, что доходность капитала в других сферах влияет на требования доходности в сфере недвижимости.

Определение стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

— прогнозирование будущих доходов;

— капитализация будущих доходов в текущую стоимость. Прогнозирование будущих доходов

Принципы прогнозирования финансовых потоков при оценке рыночной стоимости недвижимости:

1. При оценке недвижимости финансовые потоки обычно определяются за годовой отрезок времени (при анализе периода реконструкции или строительства возможно рассмотрение и ежеквартальных финансовых потоков).

2. Доход от объекта недвижимости — это доход от сдачи объекта в аренду, т.е.» доход арендодателя (как если бы объект недвижимости был сдан в аренду).

3. Это доход от объекта, целиком сданного в аренду.

4. Это стабильный доход, т.е. доход за типичный год.

5. Этот доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе.

Существует пять основных источников информации для анализа финансовых потоков:

1) договор аренды;

2) финансовые отчеты собственника объекта недвижимости;

3) рыночная информация;

4) аналитические материалы;

5) архив оценщика.

Рассмотрим источники информации подробнее. Аренда может быть:

— краткосрочной, со сроком не более трех лет;

— долгосрочной, со сроком более трех лет, возможно, с правом Последующего выкупа объекта недвижимости (по опциону).

В договоре аренды выясняется тип арендной платы. Это может быть:

— договор с постоянной арендной платой, когда фиксирована и арендная плата, и даты выплаты (такая форма характерна для стабильного развивающегося рынка);

— по переменным арендным ставкам (используется при нестабильном рынке для уменьшения срока аренды арендодателем);

— с индексированной арендной платой, когда производится корректировка удорожания стоимости жизни, например, привязкой рубля к долларовому эквиваленту;

— с переоцениваемой арендной платой (ее переоценка происходит вместе с переоценкой объекта недвижимости один раз в год);

— с процентной арендной платой, когда определяется ее постоянный минимальный уровень плюс процент от дохода, приносимого объектом недвижимости (например, для объектов розничной торговли).

Из договора об аренде следует выяснить, является ли эта аренда на основе:

— валовой ренты, когда все расходы несет владелец недвижимости;

— чистой ренты, когда все расходы (или часть их) несет арендатор. При наличии абсолютно чистой аренды операционные расходы равны нулю (ОР = 0) для собственника объекта недвижимости (арендодателя).

Оценщики делают различия между контрактной рентой рыночной рентой при анализе дохода.

Контрактная рента — размер арендной платы, определяемой договором об аренде, согласованный между собственником и каждым арендатором.

Экономическая рента (рыночная) — величина арендной платы, которую можно ожидать от недвижимости на рынке в настоящее время. Это преобладающая на сегменте рынка ставка арендной платы для схожего имущества.

Рыночная рента используется для оценки права собственности на недвижимость. При оценке стоимости арендных прав на недвижимость оценщик принимает во внимание контрактную ренту для существующих арендных отношений и рыночную ренту для вновь возобновляемых арендных отношений. При долгосрочной аренде рекомендуется учитывать контрактную, а не рыночную (экономическую) ренту.

Финансовые отчеты собственника объекта недвижимости:

— упрощенный баланс;

— отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов (в России не предусмотрен законодательством);

— другая информация, предоставляемая собственником.

Когда приносящий доход объект недвижимости покупается с целью инвестирования средств, его новый владелец ожидает выгоды, которые должны быть получены в будущем и которые классифицируются следующим образом:

1 — поток денежных средств;

2 — экономия подоходного налога;

3 — повышение стоимости объекта недвижимости (во времени на рынке недвижимости и за счет так называемых вкладов);

4 —снижение ипотечного долга (а следовательно, повышение стоимости объекта недвижимости на рынке).

Именно на эти четыре типа финансовых выгод ориентируются собственники.

Общепринятые же принципы бухгалтерского учета признают четко определенные понятия:

— чистого дохода

— дохода от прироста капитала при перепродаже (реверсии).

Однако характер дохода, получаемый от окта недвижимости, необязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышению стоимости актива, получаемому при перепродаже объекта недвижимости. Поэтому аналитики рынка недвижимости должны реконструировать финансовые отчеты таким образом, чтобы в них была приведена рыночная стоимость наиболее важных статей баланса.

Покажем на примере гипотетического объекта недвижимости, как информация, содержащаяся в бухгалтерских отчетах, используется собственниками недвижимости, оценщиками и аналитиками в своих целях, почему и как адаптируются эти финансовые отчеты.

Одной из основных форм финансового отчета собственника является баланс.

Баланс — это форма финансового отчета, отражающая финансовое положение компании на определенный момент времени (дату). Упрощенная структура баланса:

Активы — сумма средств, находящихся в распоряжении предприятия (собственника) на дату составления баланса, включает:

— основные средства (в том числе недвижимость);

— оборотные средства (материалы, произведенные и складированные товары, закупленное сырье и т.д.).

Пассивы — источники основных и оборотных средств (обязательства и собственный капитал, собственные и заемные средства).

Стоимость АКТИВОВ всегда равна стоимости ПАССИВОВ.

Рыночная информация:

— рыночные данные по сделкам купли-продажи по другим сопоставимым или конкурирующим объектам (для определения коэффициента капитализации исходя из рыночной ситуации);

— рыночные ставки арендной платы;

— рыночные коэффициенты загрузки и типичные для данного рынка коэффициенты затрат и т.п.

Анастатические материалы:

— государственные титульные регистры, плановые документы;

— доклады правительственных агентств, университетов, торговых ассоциаций, общенациональных и местных организаций, оказывающих информационные услуги, информационные бюллетени риелторских фирм, листинги продаж в специализированной прессе, специализированные сайты Интернета.

Архив оценщика:

— сведения, получаемые в результате наблюдений оценщика и его бесед, проведенных со специалистами сферы Недвижимости;

— информационно-аналитическая база, сформированная из опыта его предыдущей работы в области оценки недвижимости

3.Правила ипотеки жилья

Ипотека - один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Действующие в настоящее время нормативные акты предусматривают ряд существенных особенностей, при которых допускается ипотека частных домов и приватизированных квартир (схемы 16.32, 16.33).

 

 

Схема 16.32. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

 

Схема 16.33. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира , приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

2. Целевой характер залога - для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).

3. В лучшем случае залог свободного дома (квартиры) - если гражданин-собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

4. В ипотеку может передаваться жилой дом (квартира, отдельная комната), принадлежащий залогодателю на праве собственности.

5. Залогодателем может быть как должник по основному обязательству, так и другое лицо, согласившееся обеспечивать исполнение чужого обязательства.

6. Так как ипотека предполагает возможность продажи заложенного имущества, то залогодателем по договору могут быть только дееспособные лица. Несовершеннолетние, а также лица, которые признаны судом недееспособными по состоянию здоровья, не могут самостоятельно выполнять свои обязанности, а значит, не могут сами заключать договор об ипотеке. За них сделки совершают их законные представители - родители, опекуны, попечители.

7.Изолированные жилые комнаты (часть дома) могут быть также предметом ипотеки.

8. На квартиру, находящуюся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотеку устанавливают лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению отдать в залог принадлежащую ему долю в квартире (ст. 246 ГК РФ).

9. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения нрава пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи) при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа , предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство этих жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ.

10. В соответствии с ФЗ от 24.12.2002 № 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" собственник жилого дома или квартиры , которые приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае утраты права собственности на такие жилой дом или квартиру в результате обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества , а также совместно проживающие с ними лица обязаны освободитьтакие жилой дом или квартиру по требованию нового собственника жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, является основанием для предоставленияв соответствии с ч. 2 ст. 95 Ж К РФ жилого помещения из фонда жилья для временного поселения лицу, утратившему право собственности на жилой дом или квартиру, и совместно проживающим с ним членам семьи, а также бывшим членам семьи, если такое жилье является для них единственным.

В случае принятия решения о предоставлении жилого помещения из фонда жилья для временного поселения освобождениежилого дома или квартиры лицом, утратившим право собственности на них, и совместно проживающими с ним лицами осуществляется после предоставленияжилого помещения из фонда жилья для временного поселения.

Если лицо, утратившее право собственности на жилой дом или квартиру, и совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи) в течение месяцапосле предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения не освобождают занимаемые жилой дом или квартиру, указанные в части первой настоящей статьи, они выселяются в судебном порядкес предоставлением жилого помещения из фонда жилья для временного поселения.

Гражданин, проживающий в жилом помещении из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, не имеет права:

1)приватизировать жилое помещение;

2) осуществлять обмен и бронирование жилого помещения; 3)сдавать жилое помещение на основании договора поднайма или иного договора;

4) осуществлять раздел занимаемого жилого помещения;

5) вселять временных жильцов.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора о найме жилого помещения, об аренде или иных основаниях, предусмотренных законом, подлежатвыселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Но ранее заключенный с ними договор о найме жилого помещения, об аренде или иной договор на проживание сохраняет силу.

К договору о залоге жилого дома или квартиры надо приложить:

o свидетельство (договор и т.п.) о собственности на квартиру;

o справку ДЕЗ о выписке всех жильцов и об отсутствии задолженности за коммунальные платежи (по требованию кредитора);

o копию финансового лицевого счета;

o выписку из домовой книги;

o письменное согласие всех членов семьи, а при наличии несовершеннолетних детей или престарелых лиц - документ органов опеки;

o письменное согласие родственников, согласных прописать членов семьи при выселении (по требованию кредитора);

o справку БТИ, поэтажный план дома и экспликацию квартиры;

o справки налоговой инспекции об уплате налога на недвижимое имущество;

o справку из психоневрологического диспансера о том, что владелец жилья не состоит на учете (по требованию кредитора).

Залог жилой недвижимости банку (кредитору) в практике часто осуществляется с включением в схему поручителя - дочерней фирмы банка или риелторской компании. Заемщик передает право собственности на свою квартиру фирме-поручителю, а взамен получает:

а) кредит;

6) право преимущественного выкупа бывшей собственности после полных и своевременных расчетов с банком и поручителем;

в) право пользования "своей" квартирой по договору аренды.

Последовательность действий по получению кредита под залог жилой недвижимости может быть следующей.

Первый этап- поручитель проводит собеседование и консультирование заемщика:

o подача пакета документов заемщиком;

o экспертиза документов поручителем;

o оценка квартиры поручителем;

o согласование условий кредита между заемщиком и поручителем.

Второй этап- заключение договора поручительства между заемщиком и поручителем:

o заключение договора купли-продажи жилья - заемщик-поручитель.

Третий этап- регистрация договора купли-продажи квартиры и выписка заемщика:

o заключение кредитного договора - заемщик - банк или иная организация.

Четвертый этап- получение заемщиком денежных средств но кредиту в банке:

o расчеты заемщика с поручителем.

Пятый этап- заключение договора аренды на проданную квартиру - заемщик-поручитель:

o заключение договора обратной продажи квартиры заемщик-поручитель.

Шестой этап- возврат заемщиком кредита и процентов банку:

o полный расчет заемщика с поручителем;

o возврат квартиры заемщику.

Если заемщик не погасит кредит, то поручитель реализует "заложенное" жилье па вторичном рынке и выполняет обязательства заемщика перед банком.

Для обеспечения своих гарантий от возможного снижения рыночной стоимости заложенного жилья и потери прав собственности на это жилье в случае признания судом сделки недействительной поручители применяют два вида страхования:

а) страхование сделки купли-продажи жилья (права собственности поручителя);

б) страхование жилья на весь срок кредитования по таким видам риска, как действие огня, аварии и т.п.

Применяются п другие схемы ипотеки, когда возврат заложенной квартиры после погашения кредита и процентов по нему осуществляется путем расторжения договора купли-продажи.Применяются и простые векселя:заемщик заключает с поручителем договор вексельного поручительства и выписывает банку вексель на сумму кредита. Вексель авалирует поручитель. После погашения векселя в конце кредитования квартира возвращается заемщику. Если заемщик не выполняет обязательства по векселю, их принимает на себя поручитель-авалист.

Существует два принципиально различных подхода поручителя к работе с заемщиком и к решению проблем невозврата (заведомо криминальный подход не рассматриваем). Условно их можно обозначить как "мягкий" и "жесткий". При "мягком" подходе поручитель и заемщик - партнеры, конечная цель которых едина: возврат кредита банку, а квартиры - заемщику. При "жестком" подходе поручитель предпочитает невозврат кредита банку со стороны заемщика. Этот вариант более сложный, но и более прибыльный. Большую часть прибыли такие поручители получают не от комиссионных, а с разницы между ценой реализации заложенной квартиры и долгом заемщика банку. В свою очередь, и "мягкий" подход - тоже небескорыстен. Поручителю не нужны сложности, возникающие при выселении заемщика. Он позволяет заемщику самому реализовать "свою" квартиру и выплатить кредит. Таким образом, часть суммы остается у заемщика, зато у всех сторон возникает меньше проблем. "Мягкий" подход не только более этичен, но и более профессионален. Он предполагает серьезную работу уже на первом этапе получения кредита. Поручитель оценивает вместе с заемщиком реальность возврата кредита, выясняет, есть ли возможность альтернативной прописки у заемщика и членов его семьи, проверяет по всем доступным каналам "историю" закладываемой квартиры (сделки, арест, залог). Цель такого поручителя - обеспечить гарантии свои, банка и уменьшить количество невозвратов.

В условиях мирового глобального экономического кризиса в России введена программа финансовой помощи ипотечным должникам, предусматривающая реструктуризацию кредитов на 12 месяцев уменьшение размера ежемесячного платежа по кредиту до 500 руб. или до половины первоначальной суммы. Из федерального бюджета выделены для этого необходимые средства Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Заявление на реструктуризацию кредита заемщик должен был подать в банк, выдавший кредит, или в АИЖК в течение года. При положительном решении погашение кредита пойдет но новому графику в течение последующих 12 месяцев. К заявлению необходимо приложить пакет следующих документов:

o копии паспортов заемщика и членов его семьи с регистрацией в заложенной квартире;

o при снижении заработка:

- справку по форме 2-НДФЛ за 2010 г. и все месяцы 2011 г., предшествующие дате подачи заявления;

- заверенную работодателем копию приказа об изменении условий труда и размера зарплаты;

o при увольнении:

- справку из службы занятости о постановке на учет в качестве безработного с указанием размера пособия по безработице;

- копию трудовой книжки;

o справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ о размере пенсионных выплат (для пенсионеров);

o справки по форме 2-НДФЛ и копии трудовых книжек всех работающих членов семьи;

o копию свидетельства о браке (разводе) и брачного договора (при наличии);

o копию платежного графика по ипотечному кредиту.

При положительном решении о реструктуризации кредита потребуется еще ряд документов:

o копия кредитного договора со всеми дополнительными соглашениями;

o копия платежного графика по кредитному договору;

o копия договора об ипотеке;

o копия договора приобретения жилого помещения - предмета ипотеки;

o копии договоров страхования по ипотечному кредиту;

o подтверждение из страховой компании об уплате страховых платежей;

o копия финансового лицевого счета с реестром платежей за жилье - предмет ипотеки;

o заключение оценщика об изменении стоимости заложенного жилья;

o выписки из ЕГРПН о зарегистрированных правах заемщика и членов его семьи на недвижимое имущество и возможных обременениях па пего;

o справки от кредиторов об имеющихся иных кредитах у заемщика и членов его семьи (суммы, графики погашения, сведения о платежах).

По истечении 12 месяцев недоплаченные суммы по кредиту подлежат возврату с процентами по одному из трех возможных вариантов:

o восстанавливается первоначальный размер платежа и пропорционально увеличивается срок до полного погашения кредита;

o ежемесячный платеж увеличивается так, чтобы общий срок погашения кредита остался прежним;

o постепенное увеличение платежа по истечении льготного периода с необходимым продлением срока погашения кредита.

Реструктуризация ипотечных кредитов возможна при наличии следующих пяти условий.

1. Сумма месячного дохода заемщика и членов его семьи за вычетом платежа по кредиту должна быть меньше суммарного (рассчитанного па всю семью) прожиточного минимума в конкретном регионе. При этом совокупный доход упал более чем на 50% из-за изменения условий труда заемщика (например, его увольнения или введения на его предприятии неполного рабочего времени, оформления отпуска без сохранения зарплаты).

2. Заложенная по ипотеке квартира куплена до 1 декабря 2008 г. и является единственным жильем для съемщика и всех членов его семьи, зарегистрированных в ней.

3. У семьи нет другого налогооблагаемого имущества (дача, катер, гараж, машина свыше 500 тыс. руб.) или сбережений (акции и другие ценные бумаги, паи, банковские вклады).

4. Размер приобретенного по ипотеке жилья должен составлять: для одного человека - не более 45 м2; для двоих - не более 30 м2 на человека; для семьи из трех человек и более - максимум 25 м2 на каждого. Для сельских домов: максимум 70 м2 на одного; по 50 м2 - для двоих (на каждого); по 40 м2 - на каждого для семьи из трех человек и более.

5. Размер ипотечного кредита для Москвы и ряда других регионов составляет в пределах 10 млн руб. (схема 16.34).

В настоящее время в нашей стране для улучшения социальных условий и демографической ситуации большое значение придается обеспечению молодых семей достойным жильем. В соответствии с Программой "Молодой семье - достойное жилье" предусматриваются различные схемы социальной ипотеки:

o продажа жилых помещений по себестоимости строительства (в два раза дешевле);

o субсидирование процентной ставки за кредит из средств городского бюджета;

o рассрочка платежей по кредиту;

o списание части долга при рождении ребенка;

o увеличение срока ипотечного кредита до 30 лет и снижение процентной ставки с 10,5 до 5%;

o предоставление безвозмездных субсидий с увеличением за каждый год пребывания в очереди на улучшение жилищных условий вплоть до 90% стоимости квартиры при покупке по рыночным схемам (табл. 16.1).

 

Схема 16.34. Основные условия реструктуризации ипотечного кредита