Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (ЗУ) доходным подходом

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Теоретической основой доходного подхода определения стоимости земли является принцип ожидания получения дохода, который реализуется на фоне принципов замещения, спроса и предложения. В зависимости от целевого назначения земельный участок может принести его владельцу следующие виды доходов:

¾ арендную плату за землю;

¾ часть дохода от единого объекта недвижимости, прихо­дящуюся на земельный участок;

¾ расчетный рентный доход от сельскохозяйственных и лесных земель;

¾ доход от прироста стоимости земельного участка при его возможной перепродаже или залоге.

Потоки доходов в период владения и выручка от последующей перепродажи земельного участка (реверсия) за вычетом затрат капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость земли двумя основными методами:

¾ методом прямой капитализации – применяется, когда в расчетах используется доход за 1 год (или среднегодовой), который по годам изменяется незначительно;

¾ методом дисконтирования денежных потоков – применяется, когда поток будущих доходов существенно изменяется по годам.

В отличие от метода сравнительного анализа продаж доходный подход оценки земли основан на прогнозируемых показателях.

Метод прямой капитализации земельного дохода основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делении его на коэффициенты капитализации.

Если известны величина чистого дохода Д и норма (коэффициент) капитализации К, то можно определить стоимость земли С по формуле: С=Д / K.

Капитализация – это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли. А коэффициент капитализации – это ставка, с помощью которой осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. По величине он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Последовательность определения стоимости земельного участка методом прямой капитализации предусматривает:

¾ расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком, в порядке, установленном для определения кадастровой стоимости земли или чистого дохода, прогнозируемого другими способами;

¾ определение соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты или чистого дохода;

¾ расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты или чистого дохода.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

Заключение

В ходе написания курсовой работы приобрели навыки оформления документов для проведения государственного кадастрового учёта земельного участка, ознакомились нормативной документацией, действующими законами, положениями и приказами.

Самостоятельно на практике подготовили материал для дальнейшего развития тем, благодаря этому закрепила теоретические знания, изучая и отбирая нужную информацию.

Список используемой литературы

1. ГКИНП 02-262-02 Инструкция по развитию съемочного обоснования и съемке ситуации и рельефа с применением глобальных навигационных спутниковых систем ГЛОНАСС и GPS;

2. Приказ Министерства Юстиции Российской Федерации № 32 от 18.02.2008 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершённого строительства, помещения, земельного участка";

3. ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ";

4. Грибовский С.В. "Учебник по оценке стоимости недвижимости”;

5. ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

6. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации № 412 от 24.11.2008 (Минэкономразвития России);