Спрос и предложение на рынке земли

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей.

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако она имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, хозяйственная деятельность на земле порождает два вида монополии на землю: монополию на землю как объект хозяйствования и монополию на землю как объект собственности. Первый вид монополии обеспечивает абсолютное право распоряжения землей и хозяйственного ее использования. Второй вид связан с исключительным правом владении землей ее собственником. В первом случае речь идет о том, что человек, взявший земельный участок в аренду, не ограничен в правах и возможностях хозяйствования на ней. Он может заняться любым видом сельскохозяйственной деятельности, преследуя цель получение наилучшего результата от своей хозяйственной деятельности. Это открывает ему путь к получению дополнительного дохода. Во втором случае обеспечивается получение ренты за отдаваемую в аренду землю.

В-четвертых, предложение земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что делает ее предложение абсолютно неэластичным. Однако с развитием научно-технического и социально-экономического прогресса предложение земли, равно как и других природных ресурсов, фиксировано относительно, ибо постоянно происходит их выбытие или вовлечение в хозяйственный оборот.

Состояние рынка земли определено действием двух основных его субъектов: собственников земельных ресурсов (землевладельце) и сельскохозяйственных предпринимателей (земледельцев). Первые, предоставляя землю в аренду, формируют предложение услуг земли. Вторые, арендуя то или иное количество земли, предъявляют спрос. Если землевладелец сам обрабатывает землю или арендатор приобретает земельный участок в собственность, функции собственника и предпринимателя совмещаются в одном лице.

Количество предлагаемой, так и спрашиваемой земли измеряется в физических показателях – квадратных метрах, гектарах, сотках и т.д. Оно определяет величину земельной услуги. Услуга земли состоит в ее способности удовлетворять спрос на продукцию, производимую с помощью данного фактора; это, главным образом, сельскохозяйственная продукция.

Услуга земли имеет определенную цену или рентную оценку. Равновесная цена, как цена на любом рынке, определена равновесием между спросом на услуги земли их предложением.

Спрос на услуги земли – это то количество земли, которое хотят взять в аренду земледельцы при каждом данном уровне цен. Спрос на услугу земли, так же как на услугу экономического ресурса, является производным. Это значит, что его величина (то количество земли, услугами которой хотят воспользоваться) зависит не только от определенного количества произведенной на земле продукции, но и от дохода, который можно получить от реализации этого количества. Поэтому спрос на услуги земли определяется величиной предельной доходности – это дополнительный доход, который может быть получен от использования каждой дополнительной единицы земли.

Таким образом, спрос на услуги земли (DT) демонстрирует обратную зависимость между величиной рентной оценки (R) и количеством земли (Т). То есть чем ниже арендная плата, тем при прочих равных условиях большее количество земли может быть взято в аренду. И наоборот: чем большее количество земли может быть взять в аренду, тем ниже доходность каждой дополнительной единицы, тем ниже рентная оценка (рис. 1).

Рис. 1. Спрос на рынке земли

Предложение услуг земли – это количество земли, которое предлагается в аренду. Предложение земли (ST) как экономического ресурса неизменно связано с ограниченностью ее количества. Понятно, что на практике земельные участки могут создаваться вследствие проведения ирригационных мероприятий. Они также могут выбывать из севооборота вследствие истощения. Однако, в конечном счете допустимо принять количество имеющейся земли за неизменное. Следовательно, и величина земельной услуги будет постоянной, т.е. по различным ценам может быть предложено в аренду фиксированное количество земли (Т). Другими словами, отдельный землевладелец, владеющий определенным количеством земли и заинтересованный в максимизации своего дохода, будет предоставлять землю в аренду за любую плату (R). Даже если эта плата не велика, землевладельцу имеет смысл предоставить в пользование всю имеющуюся у него землю, иначе он не получит дохода вообще (рис. 2).

Рис. 2. Предложение на рынке земли

При фиксированной величине предложения земли в зависимости от спроса всегда найдется такая величина рентной оценки, которая уравновесит интересы продавца (землевладельца) и покупателя (арендатора) услуг земли. Это относится ко всем участникам рынка земли. Если цена окажется на уровне выше равновесного, то фирмы будут предъявлять на землю меньший спрос, чем предложение землевладельцев; в результате некоторые из них не смогут сдать землю, и вынуждены будут понизить цену. Если же цена будет ниже равновесной, то спрос со стороны арендаторов будет превышать предложение и землевладельцы повысят цену; в результате цена установится на равновесном уровне (RTe), при котором спрос на землю будет соответствовать ее предложению (Те). В равновесном состоянии доход землевладельцев будет определяться произведением арендной платы на количество земли (рис. 3). Этот доход не зависит от землевладельца, т.е. имеет характер чистой экономической ренты.

Для рынков факторов производства чистая экономическая рента представляет собой разницу между доходом, полученным от использования фактора производства (рентой), и затратами на его использование. Даже если определенные затраты на содержание земли существуют, они очень малы по сравнению с платой за ее использование. Рента полностью формируется спросом на землю, т.е. уровнем цен тех товаров, которые производятся с использованием арендованной земли. При этом изменение рентной оценки будет определяться исключительно изменением со стороны спроса. В этом случае зависимость прямая: чем выше спрос на землю (DT2>DT1), тем выше рентная оценка земли (RT2>RT1), и наоборот (рис. 4).

Рис.3. Равновесие на рынке земли Рис.4. Изменение спроса на землю

На практике это означает, что не цены сельскохозяйственной продукции зависят от величины ренты, а наоборот, величина ренты зависит от спроса на землю и, соответственно, на цены сельскохозяйственной продукции. Поэтому налог на доход землевладельца, уменьшая спрос на сельскохозяйственные товары, уменьшает величину его дохода. При неэластичности предложения земли вся тяжесть налогообложения ложится на землевладельца.

Ему приходится с этим мириться, так как он не в состоянии изменить размеры общего предложения земли. Поэтому участки сдаются в аренду за такую плату, которую удается получить. Тем не менее, любой размер дохода землевладельца является своего рода даровым. Имеется в виду, что его величина никак не побуждает владельца земли предлагать его в большем или меньшем количестве на рынке. Именно на этом обстоятельстве основаны предложения о едином налоге на доходы землевладельца. Суть их состоит в том, что земельная рента по самой своей природе является таким доходом, который может быть обложен крупным налогом, и это не принесет никакого ущерба для стимулов производства.

Возражения против введения такого рода налога сводятся обычно к тому, что экономическую ренту трудно отделить от ренты, связанной с определенными вложениями капитала и труда в улучшение земли, а также от других, «незаработанных» доходов.

В частности, различные участки земли отличаются друг от друга по плодородию и местоположению. Поэтому при фиксированной цене на сельскохозяйственную продукцию средние издержки на лучших участках будут ниже, чем на менее плодородных и более удаленных земельных участках. В этом случае первые будут приносить дифференцированную ренту, т.е. прибыль, обусловленную лучшими природными качествами земли. Однако выделить такого рода доход в качестве самостоятельного практически невозможно.

Земельная рента. Понятие, виды. Цена земли

Земельная рента – это доход, полученный ее собственником от сдачи ее в аренду. Цена земли, как и других факторов производства, зависит от спроса и предложения на рынке, их соотношения. Предложение земли, в отличие от других факторов, фиксировано и ограничено размерами плодородных земель и, следовательно, не может быть быстро увеличено в зависимости от повышения ее ренты и цены. В данном случае эластичность предложения пригодных к использованию земель в зависимости от цены (ренты) является практически нулевой. В течение же длительного времени эластичность предложения земли в зависимости от цены (ренты) может быть увеличена за счет инвестирования средств в мелиорацию (орошение, осушение и др.).

Спрос на землю как фактор производства D (рис. 3) зависит от ее предложения S и величины ренты R. На графике кривая фиксированного предложения земли S вертикальна. Кривая спроса D , зависимая от величины ренты, пересекается с кривой предложения в равновесной точке Е. При этом, рента имеет тенденцию колебаться вокруг этой точки в зависимости от величины ренты и спроса на землю. Только в точке равновесия Е общее количество земли, на которую предъявляется спрос, будет равно ее предложению. Лишь в точке равновесия спроса и предложения определяется земельная рента.

Существуют различные мнения о том, как возникает рента. Так, как уже отмечалось, величина ренты определяется в процессе рыночного движения спроса и предложения, формирования их равновесия. Есть экономисты, которые считают, что рента входит в издержки производства. Другие, наоборот, в издержки ренту не включают. В первом случае предполагается, что фермер, являясь собственником земли, может обнаружить, что ему не удается возместить издержки после выплаты данной «мягкой», «подразумеваемой» ренты самому себе. Выход в данном случае состоит в том, чтобы взять в аренду другой участок земли, а свой сдать другому фермеру. Во втором случае, когда рента не относится к издержкам, исходят из того, что цена товаров определяет земельную ренту. Из этого делается вывод, что рента является по своей природе «избытком» над издержками, а поэтому последний может быть обложен высоким налогом без потери стимулов к развитию производства, повышению его эффективности.

Показательно, что при капитализме, во-первых, достаточно широкое развитие получили крестьянские (фермерские) хозяйства, в которых в одном лице соединились собственники земли, производители и управленцы. Во-вторых, увеличились сроки аренды, что выгодно для арендаторов. В-третьих, уменьшились размеры ренты по сравнению с прибылью арендаторов, в частности из-за превышения предложения продуктов сельского хозяйства над спросом.

В конце 20 века земельная рента не превышала нескольких процентов в ВНП, что не препятствует развитию сельского хозяйства, не требует экспроприации земельных собственников и национализации земли. В практике нашей страны и других стран, где земля была национализирована, ничейность и бесплатность земли нанесли большой вред сельскому хозяйству, породили бесхозяйственность и хищническое отношение к земле. Введение продажи земли может замедлить ее истощение, способствовать более целесообразному и эффективному использованию. Однако вовлечение земли в рыночный оборот требует соответствующего государственного регулирования на строгой правовой основе, общественного контроля использования факторов сельскохозяйственного производства. Такой подход особенно необходим в отношении сельскохозяйственных земель, которые в условиях рынка, частной собственности, нездоровой спекуляции могут пострадать от эрозии почв, заболачивания, обезлесения и разрушения плодородия.

Аграрные отношения имеют свои особенности, связанные с использованием такого ограниченного и невосполнимого фактора производства, каким является земля. Важной особенностью этих отношений является земельная рента. Капиталистической земельной ренте предшествовала феодальная рента, которая существовала в трех основных формах (отработочной, продуктовой и денежной), исторически сменявших друг друга. Экономическое содержание капиталистической земельной ренты во многом отличается от феодальной.

Обычно землевладелец взимает ренту на основе договорных отношений в форме арендной платы, которая, кроме ренты, может включать амортизацию за постройки на земле, процент на вложенный в землю капитал, часть прибыли фермера и другие элементы, не связанные с платой за пользование землей. Различаются дифференциальная рента 1, связанная с естественными различиями лучших и худших (по плодородию и местоположению) земельных участков, и дифференциальная рента 2, возникающая при различной производительности добавочных вложений капитала в один и тот же земельный участок.

Причиной дифференциальной ренты является монополия на землю как объект хозяйствования. Условия возникновения дифференциальной ренты 1 состоят в более производительности труда сельскохозяйственных рабочих на лучших участках, что выражается в более низком уровне издержек при производстве и транспортировке продуктов и, следовательно, большей прибыли. Дифференциальная рента 1 своим источником имеет прибавочный труд сельскохозяйственных рабочих. Она возникает независимо от частной собственности на землю. Роль последней состоит в том, что этот излишек прибыли над средней прибылью (сверхприбыль) переходит из рук арендатора-капиталиста в руки землевладельца и присваивается им в виде ренты.

Дифференциальная рента 1, связанная с естественным плодородием земли, является результатом различной производительности капиталов, вложенных в земельные участки разного качества. Она выражает экстенсивное ведение сельского хозяйства, при котором рост продукции осуществляется за счет расширения посевных площадей. В отличии от этого, дифференциальная рента 2 связана с экономическим или искусственным плодородием земли. Это предполагает интенсивное ведение сельского хозяйства, дополнительное вложение капитала в одни и те же земельные участки (применение тракторов и машин, минеральных удобрений, передовые технологии, мелиорации и др.). Поэтому улучшается плодородие почвы, растет урожайность, что повышает производительность труда и снижает издержки производства, образует сверхприбыль, т.е. возникают условия для дифференциальной ренты 2.

Дифференциальная рента образуется не только в сельском хозяйстве, но и в добывающей промышленности и строительстве. В добывающей промышленности она, как и в землевладении, порождается различиями в уровне производительности труда и величине стоимости продукта. Эти различия обусловлены неодинаковым богатством залежей полезных ископаемых, неравенством других природных условий шахт, рудников, нефтяных скважин и др. Поскольку цены на продукты добывающей промышленности устанавливаются по худшим условиям ее производства, то на лучших участках земли, где полезные ископаемые добываются с меньшими издержками, образуется разностный доход, который присваивается собственником земли в форме дифференциальной ренты.

Земельные собственники получают дифференциальную ренту также за участки земли, на которых строятся здания и сооружения. Ее величина во многом зависит от местоположения сооружаемого объекта.

При рассмотрении дифференциальной ренты выяснилось, что на худших землях она не образуется. Однако землевладелец и эти земли сдает в аренду, ибо получает за это абсолютную ренту. Причиной абсолютной ренты, получаемой с худших земель, является монополия частной собственности на землю, условием ее образования – более низкое органическое строение капитала в сельском хозяйстве, источник – прибавочная стоимость, создаваемая трудом сельскохозяйственных рабочих.

При исключительно редких условиях образуется монопольная рента. На определенные сельскохозяйственные продукты (чай, цитрусовые и др.), производимые в исключительных природно-климатических условиях, образуются монопольные цены, превышающие стоимость их производства. Спрос на эти товары больше, чем их предложение. Следовательно, источник монопольной ренты находится вне сельского хозяйства. Она получается в других отраслях экономики, а затем через механизм рыночных цен перераспределятся в интересах владельца редких земель.

Совершенствование рентных отношений требует проведения широких работ по созданию Земельного кадастра, чтобы дать классификационную оценку качества земель, их естественного и экономического плодородия.

Совершенствование землепользования и рентных отношений предполагает определенные меры по экономической оценке земельных ресурсов:

качественная оценка земли для сельскохозяйственного производства;

агроэкономическая оценка земли по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур;

общая экономическая оценка земли как средства производства в сельском хозяйстве;

оценка потерь народного хозяйства при выбытии земель из сельскохозяйственного оборота.

Цена земли основывается на величине земельной ренты и процента, т.е. земля приобретает иррациональную цену. В этих условиях владелец земельного участка продает его лишь в том случае, если полученные от продажи деньги, будучи вложены в банк, дадут в виде процента доход не меньше, чем рента, получаемая с данного участка. Следовательно, цена земли – это капитализированная рента.

Цена отдельного участка земли будет зависеть в прямой степени от изменения цен на услуги земли. Поскольку земля является вечным активом, для подсчета ее цены используется формула:

РТ = RT:r • 100%,

где РТ — цена земли;

RT — рентная оценка земли (величина арендной платы);

r — ставка процента.

Экономический смысл этой формулы в том, что, продавая, землю за эту цену, землевладелец будет иметь такой же доход с полученной суммы денег, как с проданного участка. Цена земли равна отношению земельной ренты к ставке ссудного процента Цена земли имеет тенденцию к росту, ибо земельная рента растет, а ставка ссудного процента если и растет, то медленнее, чем рента.

При оценке земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Рыночная оценка земли или земельного участка зависит от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход от ее использования. Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением участка.

При оценке земли для определения стоимости права аренды, цена в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Необходимо знать, что оценка стоимости земли не является величиной постоянной. Она меняется со временем вместе с изменением всех упомянутых факторов. Поэтому оценка земли всегда проводится и актуальна на конкретную дату. При осуществлении новых сделок в будущем экспертизу необходимо проводить снова.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы оценки рыночной стоимости земельных участков, основанные на анализе рыночных данных. Как правило, при такой оценке используют следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения — «рента разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществлять такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило в полную негодность.