Рынок земли в современной России

Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности.

Россия — крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн. га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в сейсмоустойчивых районах [7]. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.

Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков — в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего конституционным положениям. Земельный кодекс вводил в оборот более 90% всех земель России и допускал приобретение их в собственность иностранными лицами.

Принятие Земельного Кодекса вызвало ожесточенные споры среди депутатов и во всем российском обществе. По настоянию депутатов-коммунистов и других противников Земельного кодекса в него было введено положение о том, что оборот сельскохозяйственных земель должен регулироваться отдельным законом. Другие участники принятия законов согласились на это как на выход из тупиковой ситуации по вопросам оборота сельскохозяйственных земель, существовавшей более 10 лет, то есть с самого начала введения частной собственности на землю. Тем самым оборот сельскохозяйственных земель был выведен из-под действия Земельного кодекса, что ограничило их приватизацию и свободную распродажу.

Государственная Дума 16 мая 2002 года поставила на голосование несколько законопроектов об обороте земель сельскохозяйственного назначения, внесенных депутатами Государственной Думы различных фракций и Правительством РФ. Наибольшее число голосов получил правительственный законопроект.

Постановлением Конституционного Суда от 23 апреля 2004 года N 8-П, принятым в связи с запросом о конституционности Земельного кодекса, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» был оценен среди других как способный «обеспечить суверенные права Российской Федерации на все ее природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики в переходный период, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом».

Таким образом, принятие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» — это выполнение предписания Земельного кодекса о его принятии, попытка не только цивилизованного урегулирования оборота сельскохозяйственных земель, но и сохранения суверенитета России и русского народа, примирения сторонников аграрной и рыночной концепции развития сельского хозяйства, актов земельного и гражданского законодательства.

Несмотря на установленные Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничения, по разным подсчетам, площадь введенных в оборот земель составляет не менее 11 процентов территории России. Это земля, превосходящая по размерам территорию не одного государства. Таким образом, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

Анализ формирования рынка земли позволил выявить следующие особенности его становления [14].

Во-первых, образование первичного рынка земли в современной России связано с тем, что государство постепенно уступает право пользования землей и право собственности на землю субъектам хозяйственной деятельности. На первых этапах этим правом наделяли в административном порядке, такая земля используется для нужд государства и безвозмездно распределяется между производственными и административными единицами. На современном этапе государство стремится воплотить в жизнь свое право собственности на землю и прибегает к платным формам его уступки. Во-вторых, отождествление сущности рыночного оборота земли с ее свободной куплей-продажей, трактовка частной собственности на землю как права полного безграничного распоряжения землей сформировали негативное отношение многих законодателей к рынку земли, что не могло способствовать его эффективному становлению, развитию, а, тем более — совершенствованию. В-третьих, борьба в законодательных органах власти между сторонниками крайних позиций в отношении частной собственности на землю и ее купли-продажи не позволила разработать механизм контроля и регулирования не только рынка земли, но и ее использования, как на общегосударственном, так и муниципальном уровнях, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями: спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству и др. В четвертых, правовой вакуум создает беспрецедентные условия для вмешательства чиновников в процессы распределения и перераспределения земли, исходя из их личных, корыстных интересов, далеких от интересов как хозяйствующих субъектов, так и государства, что, в свою очередь, способствует росту трансакционных издержек. В-пятых, введение моратория на куплю-продажу земли в период, когда происходило распределение земельных участков бывших колхозов и совхозов между работниками этих предприятий, породило никем не контролируемый процесс стихийного перераспределения этих земель. А так как на рынке земли объектом торговли может быть право пользования земельным участком, многие владельцы долей переуступали это право за символическую плату и часто субъектам, не имевшим отношения к данному хозяйству или даже району. Результат этого процесса — появление теневого рынка земли.

Скрытые формы рынка земли или теневые рынки земли — порождение переходного периода от плановой экономической системы социалистического типа к рыночной экономике, — явление, характерное не только для российской экономики. С ней сталкиваются многие постсоциалистические страны.

Все вышесказанное позволяет выделить несколько типов классификации рынка земли. По степени вовлечения в рыночный оборот можно выделить первичный и вторичный рынки земли. По уровню открытости — легальные, поддающиеся учету и контролю за сделками, и нелегальные (теневые) рынки земли. По степени развитости — формирующиеся, развивающиеся и развитые. Экономике России, на наш взгляд, присущи в полном объеме первые две классификации, а целью совершенствования земельных отношений должно быть стремление к созданию развитого, то есть цивилизованного земельного рынка.

По мнению экспертов, развитие земельного рынка может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. Большинство экспертов обеспокоено процессами деградации земель и усилением социальной напряженности в результате перераспределения собственности на землю. К тому же велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений увеличатся объем земельных платежей и число собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались далеко не однозначно.

Для создания благоприятных условий более эффективного использования земельных ресурсов эксперты считают необходимым продолжить приватизацию земель поселений, упростив процедуру предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности (50—70 %) на эту категорию земель. Причем оборот земель поселений должен в большей степени регулироваться рыночными механизмами. В отношении приватизации земель сельскохозяйственного назначения эксперты высказывались более сдержанно, считая, что доля частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения не должна быть более 25 %. При этом государство должно четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения [7].

Цена, по которой на данный момент продаются земельные участки сельскохозяйственного назначения, является ниже объективной (т. е. земля недооценена), и в ближайшие 5 лет она, скорее всего, останется на том же уровне либо немного увеличится. Цена на землю поселений в большинстве случаев соответствует ее реальной стоимости (что свидетельствует о достаточно развитом рынке земельных участков) и в ближайшие 5 лет, вследствие объективных причин, стоимость земельных участков в городах и поселениях будет увеличиваться.

Полноценному вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из важнейших является наличие административных барьеров на пути предпринимателей к покупке земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности.

Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, в значительной мере ограничен в свободе, что подразумевает существование барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий. К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции, а в ряде случаев – умышленным поведением служащих, направленным на извлечение ренты из административного ресурса.

Процедура предоставления земельных участков значительно менее удобна и доступна для предприятий малого и среднего бизнеса (по сравнению с приобретением на частном рынке). Сложность успешного прохождения процедуры предоставления земельных участков органами государственной власти или местного самоуправления отмечается как один из наиболее важных факторов, ограничивающих возможности малых предприятий приобрести земельные участки в собственность. Помимо значительных издержек на получение необходимых разрешений, проведение землеустроительных работ и согласований с инженерными службами зачастую превращается в широкое поле для коррупционных действий работников и руководителей соответствующих служб. Имеется значительное количество свидетельств о непоследовательных действиях органов местного самоуправления: после постановления о предоставлении земельного участка нередко выходит постановление об отмене предыдущего. При этом оспаривание отмены постановления в суде редко приводит к положительному для предпринимателей результату. Отмечаются отдельные случаи, когда чиновники удерживают компании от подачи заявлений на приобретение земли в собственность, так как для них более удобными являются отношения аренды. В связи с этим множество компаний даже не пытаются подавать заявления о предоставлении и продолжают арендовать земельные участки.

Часто при принятии решений властями муниципальных образований существенно нарушается антимонопольное законодательство. Проверки Федеральной антимонопольной службы РФ систематически выявляют различные нарушения.

Несмотря на то, что в целом земельные участки на рынке оцениваются экспертами как доступные для малого бизнеса, следует отметить, что в большинстве случаев малым предприятиям сложно (преимущественно даже невозможно) конкурировать на проводимых конкурсах и аукционах по продаже государственных или муниципальных земель с представителями крупного бизнеса. Следует заключить, что доступны малому бизнесу, как правило, земельные участки из сегмента, который представляет для крупного бизнеса малый интерес.

Заключение

Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, перераспределение земли и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требует серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России.

Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком.

Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участи как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую или покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местонахождение земельного участка, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей.

Рынок земли особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном рынке.

В условиях становления рыночных отношений, в частности аграрных отношений, важнейшим их условием является реализация экономического потенциала земли, как фактора производства, развитие аренды земли, как эффективной и экономически целесообразной формы землепользования, а также развития земельно-ипотечного кредитования. Все эти задачи могут быть решены путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного земельного рынка.