Права, обязанности и ответственность сторон договора

С момента вступления в силу ГК РФ возможность аренды жилых помещений предусматривается лишь для юридических лиц, а договор аренды гражданами жилых помещений утратил свое право на существование.

Термин коммерческий наем жилых помещений не фигурирует ни в Жилищном, ни в Гражданском Кодексах (дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения в федеральном законодательстве отсутствует).

Кодексы в основном используют просто понятие договора найма жилья. А вот "коммерческий наём" переходит в практику и теорию права субъектов РФ.

Отношения, возникающие при заключении и исполнении договора коммерческого найма жилого помещения, есть гражданско-правовые отношения, однако нормы, их регулирующие, также являются частью жилищного законодательства, так как наем жилья - это один из способов удовлетворения жилищной потребности граждан. По мнению многих исследователей, какие бы отношения ни возникали у участников гражданского оборота по поводу жилых помещений, они всегда в той или иной степени будут подчиняться нормам и гражданского, и жилищного законодательства.

В этом случае возникает закономерный вопрос: нормы какого законодательства - гражданского или жилищного - имеют приоритет в регулировании таких отношений? А применительно к теме исследования - как соотносятся нормы ГК РФ и ЖК РФ в регламентировании процесса коммерческого найма жилых помещений? Как указано в п.2 ст.3 отечественного Гражданского Кодекса, любые нормы гражданского права, содержащиеся в прочих нормативно-правовых актах, должны быть согласованы с нормами ГК России. Но ситуация, по справедливому мнению правоведов, осложнена тем, что данный постулат блокируется аналогичной нормой ч.8 ст.5 ЖК РФ.[10]

Традиционно жилищное право понимается как подотрасль гражданского права, значит, как набор правовых норм, регламентирующих гражданские отношения, возникающие при пользовании жильём, проживанием в жилых помещениях. Положения жилищного законодательства являются специальными по отношению к общим нормам гражданского права, что признается большинством авторов.

Поскольку жилищное законодательство является специальной частью гражданского, оно может содержать правила, изменяющие гражданско-правовое регулирование, касающееся жилой недвижимости.

Следует, что Жилищный Кодекс имеет преимущество перед Гражданским Кодексом при решении коллизионных вопрос на границе двух отраслей права. То есть в силу принципа конкуренции общих и специальных норм к жилищным отношениям в первую очередь должны применяться нормы ЖК РФ.

Во-первых, если признать, что нормы, содержащиеся в ЖК РФ, - это гражданско-правовые нормы (так как жилищное право - подотрасль гражданского), нормы ЖК РФ можно использоваться лишь при решении противоречивых вопросов жилищного права по вертикали, согласно требованиям п.2 ст.3 ГК РФ, и ч.8 ст.5 ЖК РФ. Сформулированный вывод подтверждается и позицией Верховного Суда РФ, по которой нормы ЖК РФ стоят по вертикальной иерархии выше нормы других нормативно-правовых актов. Если положения законов, постановлений, указов и др. документов не соответствуют нормам ЖК РФ, то применяться могут только нормы Кодекса, а не прочие противоречивые указания.[11]

Кроме того, законодатель в целях избежания возможных коллизий между общими и специальными нормами ГК РФ и ЖК РФ внес соответствующие изменения в статьи ГК РФ, содержащие отсылку к жилищному законодательству и регулирующие отношения, также детально регламентированные ЖК РФ. Это отношения, связанные с социальным наймом жилья (ст.672 ГК РФ), вселением граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст.679), и временных жильцов (ст.680), поднаймом жилого помещения (ст.685).[12]

Во-вторых, отношения по поводу жилых помещений по своей природе неоднородны, что также подчеркивается в п.4 Постановления N 14: "Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений)".[13]

Это, в свою очередь, обусловливает различный правовой режим регулирования договоров в жилищной сфере. Отношения коммерческого найма жилья в силу своего гражданско-правового характера и фактического отсутствия их регулирования в ЖК РФ находятся в сфере приоритетного действия норм ГК РФ, и относительно рассматриваемого договора коммерческого найма жилого помещения необходимость применения ч.8 ст.5 ЖК РФ вообще отсутствует.

Так при решении вопрос пригодности жилого помещения для заселения жильцов используется п.1 ст.673 ГК РФ. Для определения нормативов жилой площади на жильца - ст.679, 680 и 685, аналогично для установления граничного размера платы за жилую площадь - п.1 ст.682. п.3 ст.687 дает указания о том, на каком основании (в частности при превышении размера ежемесячной платы) может быть расторгнут договор найма жилого помещения в судебном порядке по желанию одной из сторон соглашения. При этом статья ГК РФ перекликаются и ссылаются на статьи ЖК РФ. Некоторые из статей ГК РФ прямо говорят о жилищном праве, не используя каких-либо дополнительных терминов.[14]

Иные же статьи используют завуалированные термины, например "закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение" (п.1 ст.682 ГК РФ) или "законодательство о норме общей площади жилого помещения" (статьи 679, 680 и 685).[15]

Необходимость применения норм жилищного законодательства обосновывается тем, что многие вопросы, связанные с определением правового режима жилого помещения - предмета рассматриваемого договора ГК РФ, не регламентированы, однако их решение необходимо при регулировании коммерческого найма жилья.[16]

Вероятно, применение жилищного права на практике заключается не только в прямых ссылках на ЖК и законы. Имеется в виду, что в соответствии с принципом свободы договора стороны соглашения о коммерческой сдаче и съёме жилых помещений могут включить в текст договора ссылки на определённые нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ (в частности по вопросам главы 35 Гражданского Кодекса). Но возможным это становится в случае, если по данным вопросам нет императивных указаний в других статьях гражданского законодательства.

Очевидно, что позиция законодателя в вопросе правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения прослеживается довольно четко: гражданско-правовая природа рассматриваемого договора и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ обусловливают приоритетное действие норм ГК РФ, возможность применения жилищного законодательства к рассматриваемому договору строго ограничена императивными нормами главы 35 ГК РФ.

Такой вывод нашел свое отражение и в современной юридической литературе, где господствующей является точка зрения, согласно которой гражданское и жилищное законодательство России устанавливают различные договорные формы пользования жилыми помещениями.

В главе 35 ГК РФ выделены две договорные модели договор социального найма и договор найма жилого помещения, фактически являющийся договором коммерческого найма. Жилищное законодательство, центральное место в системе которого занимает ЖК РФ, регламентирует отношения социального найма жилых помещений (договор социального найма) и не регулирует отношения, связанные с коммерческим использованием жилья, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что договор найма (коммерческого) призван регулировать отношения, коренным образом отличающиеся от социального использования жилых помещений.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" устранены некоторые пробелы ЖК РФ, противоречия, а также неопределенность, как отмечают специалисты, отдельных норм.[17]

Постановление, таким образом, способствует единообразному применению норм жилищного законодательства, кроме того, повышает эффективность их действия.

Правоведы отмечают, что, возможно, "позиции Постановления окажут влияние на подход федерального законодателя к решению ряда вопросов при внесении необходимых (и давно ожидаемых) изменений в Жилищный кодекс РФ.

Жилищный кодекс РФ не содержит пояснений относительно предпосылок, процедуры и результатов при признании недействительным договора социального найма жилья. Постановлением Пленума восполнен этот пробел.[18]

В п.23 данного Постановления названы причины, по которым договор социального найма может быть признан недействительным:

- физические лица, выступающие в качестве нанимателя жилого помещения, подали другой стороны недостоверные данные о составе семьи жильцов, о характеристике их доходов, об имуществе семьи, с которого могут взыматься налоги, в целом предоставили неправдивые сведения о своем праве на социальный наем жилья;

- имели места нарушения прав других лиц, претендующих на данную жилую площадь, например, жилье предоставляется в неправильной очерёдности;

- чиновники, решающие вопрос о предоставлении социального жилья допусти неправомерные действия или бездействие;

- были нарушены, или неправильно применены другие нормы российского жилищного законодательства, в частности нормы ЖК РФ, законы, подзаконные нормативно-правовые акты, в т. ч. акты субъектов РФ.

Итак, если договор социального найма признается недействительным, то и сам договор найма растрогается. А жильцы, заселившиеся в жилое помещение согласно договору, подлежат выселению в помещения по предыдущему месту жительства, либо, если это невозможно, им временно предоставляются похожие жилые помещения, соответствующие требования ЖК РФ и составу семья жильцов. Данные правила регулируются уже гражданским правом, в частности они закреплены в пункт 2 статьи 167 ГК РФ, который является обязательным для исполнения на всей территории РФ.[19]