Метод сравнительной стоимости единицы

Билет №1

Понятие и признаки недвижимости.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Признаки недвижимости:

§ недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

§ прочно связана с землей как физически, так и юридически;

§ долговечность объекта инвестирования;

§ стоимость недвижимости высока;

§ каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

§ потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

§ новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

§ строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.

§ способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Этапы и сущность затратного подхода по оценке.

Затратный подход к оценке недвижимости — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной стоимости.

Этапы затратного подхода:
- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

- Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Преимущества затратного подхода

§ Затратный подход является наиболее надежным и целесообразным при:

§ анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

§ оценке объектов на малоактивных рынках;

§ оценке для целей страхования и налогообложения;

§ экономическом анализе нового строительства.

Недостатки подхода:

§ затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

§ отдельная оценка земельного участка от строений;

§ несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта.

Билет №2

Особенности недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой.

Ликвидность недвижимости – это возможность быстро без потерь превратить товар в денежные средства; уровень обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность.

Методы расчета затрат на новое строительство.

Метод сравнительной стоимости единицы

Используются данные УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости) и УПСС (укрупненные показатели стоимости строительства).

Проводится оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупнённых показателей затрат на создание аналогов.

Погрешность этого метода 15-20%.

2) Метод стоимости укрупнённых элементов

Билет №3