Мегаобучалка Главная | О нас | Обратная связь


Износ и амортизация недвижимости. Виды износа. Методы начисления амортизации



2016-01-26 766 Обсуждений (0)
Износ и амортизация недвижимости. Виды износа. Методы начисления амортизации 0.00 из 5.00 0 оценок




Износ имущества - снижение стоимости имущества по различным причинам. Существуют три вида износа недвижимости - физический, функциональный, внешний.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание.

Физический износ имущества - износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ имущества - износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.

Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом
стоимость.

Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений денежного выражения перенесенной стоимости.

Для определения амортизационных отчислений применяются четыре основных способа.

1. Линейный метод амортизации - начисление амортизации (А) равными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные услуги и товары.

2. Способ уменьшаемого остатка - начисление амортизации, исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).

3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты, исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе сумма чисел лет срока службы объекта.

4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

Преимущества и недостатки затратного подхода по оценке.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

· технико-экономический анализ стоимости нового строительства

· обоснование необходимости обновления действующего объекта;

· оценка зданий специального назначения;

· при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

· анализ эффективности использования земли;

· решение задач страхования объекта;

· решение задач налогообложения;

· при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

 

Билет №5

Содержание права собственности на недвижимость.

Земля – это основной вид имущества. Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия):

1. Владение первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им.

2. Пользование применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход.

В зарубежной теории и практике кроме первых трех рассмотренных прав в понятие собственности дополнительно включают восемь элементов:

- право на доход, который дает реализация пользования и распоряжения землей;

- право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);

- гарантия от экспроприации или право на безопасность;

- право передавать земельные участки;

- бессрочное владение;

- запрещение использовать землю во вред другим людям;

- возможность изъятия участка в уплату невозмещенного долга;

- остаточный принцип, т. е. существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав.

Выделяют и другие составные элементы. В результате понятие «собственность» превращается в комплекс прав.

К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т. п.

Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяются целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника и иными обстоятельствами.

Статус собственников земли граждан зависит от цели ее использования. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное хозяйство в отличие от гражданина, владеющего участком для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, которое не может быть ликвидировано вследствие банкротства.

Различают следующие виды вещных прав на земельные участки:

· постоянное пользование участком;

· пожизненное наследуемое владение;

· безвозмездное срочное пользование;

· аренда;

· служебное пользование.

Сервитуты (частный, публичный) подлежат государственной регистрации, сохраняются при переходе права на участок к другому лицу, не могут быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога или иной сделки и устанавливаются не в интересах лица, а в интересах и в пользу недвижимости.

Публичные сервитуты могут устанавливаться:

· для прохода или проезда через земельный участок;

· ремонта коммуникаций, инженерных и других линий и сетей;

· размещения межевых и геодезических знаков;

· проведения дренажных работ; сенокоса или пастьбы скота;

· для охоты, сбора дикорастущих растений и ловли рыбы в водоемах;

· проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе.

Прекращение частного сервитута возможно:

· по требованию собственника участка при отпадении основания его установления;

· по решению суда, если участок нельзя использовать по назначению из-за сервитута;

· при соединении права собственника и сервитута в одном лице;

· при изъятии участка из гражданского оборота.

Существуют следующие способы защиты сервитута:

· признание права сервитута при отказе собственника в его осуществлении;

· восстановление положения, существовавшего до нарушения права сервитута;

· пресечение действий, нарушающих сервитут (строительство на части участка под сервитутом, распашка и др.);

· возмещение убытков и компенсация морального вреда;

· самозащита права (например, снесение забора, препятствующего проходу или проезду и т. п.).



2016-01-26 766 Обсуждений (0)
Износ и амортизация недвижимости. Виды износа. Методы начисления амортизации 0.00 из 5.00 0 оценок









Обсуждение в статье: Износ и амортизация недвижимости. Виды износа. Методы начисления амортизации

Обсуждений еще не было, будьте первым... ↓↓↓

Отправить сообщение

Популярное:
Почему двоичная система счисления так распространена?: Каждая цифра должна быть как-то представлена на физическом носителе...
Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы...
Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние...



©2015-2020 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (766)

Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку...

Система поиска информации

Мобильная версия сайта

Удобная навигация

Нет шокирующей рекламы



(0.01 сек.)