Способы управления, можно охарактеризовать следующим образом

Товарищество собственников жилья – управление многоквартирным домом осуществляет юридическое лицо, объединяющее собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц. Такая деятельность осуществляемая ТСЖ , в пределах своей специальной правоспособности регулируется ЖК РФ, либо это может осуществлять жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, например жилищный накопительный кооператив, деятельность которого, ЖК РФ не регулирует, для этого имеются специальные федеральные законы.

Непосредственное управление – собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества непосредственно. В этом случае таким собственникам необходимо руководствоваться правилами раздела 2 ЖК РФ. В частности, управленческие правомочия собственников помещений осуществляются в деятельности такого органа управления, каким является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление управляющей компанией – при наличии соответствующего решения собственников помещений в таком доме, управление может осуществлять управляющая организация ( это может быть как юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуальный предприниматель).

Решение о выборе способа управления может принять только общее собрание собственников помещений такого дома. Понятие «выбор способа управления» включает в себя не только возможность первично определить этот способ, но и изменить его в последствии, выбрав новый способ управления, если собственники помещений сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным.

Если в установленный законом срок собственники не определяются с выбором способа управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не реализовано, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Ранее установленный законом срок на сегодняшний день продлен до 1 января 2008 года.

43. Договор социального найма жилого помещения: понятие, предмет, содержание, порядок заключения и прекращения.

Договор социального найма жилого помещения - соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Договор социального найма жилого помещения является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно п. 1 которой, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Содержание договора: стороны (наниматель и наймодатель), предмет договора (кол-во комнат, площадь, адрес, коммун. Услуги, кто вселяется), обязанности сторон, права сторон, порядок изменения, расторжения и прекращения договора, прочие условия (порядок разрешения споров и тд).

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Особенности договора социального найма состоят в следующем:

1. Объектом договора является изолированное жилое помещение, что не является обязательным для договора коммерческого найма.

2. Объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде).

3. В качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления.

4. В качестве нанимателя выступает физическое лицо - гражданин РФ, состоявший на жилищном учете по правилам установленным Жилищным Кодексом.

5. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя и его выбытия из жилого помещения заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

6. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем пользуются всеми правами, и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

7. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами.

8. Договор социального найма заключается без установления срока его действия.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Расторжение договора:

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.