Правовое регулирование земельных отношений в Германии

В абсолютном большинстве стран регистрационная система состоит из двух частей:

картографической - планы м-ба 1:500-1:5000, на которых отображена информация про границы собственности, административные границы, математическую основу планов (система координат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка, основные элементы местности (сооружения, пути соединений, гидрография, леса и т.п.).

документальной информации, к которой относятся: кадастровый идентификатор, регистрационный номер в реестре собственности, адрес, муниципальный код собственника, когда и как создана собственность, права и ограничения относительно собственности, и т.п.

Информация в системе группируется на основе земельного участка (парцела) или имени собственника ли их комбинации.

Рассмотрев организацию систем регистрации в разных странах, укажем, что в их создании чрезвычайно важна роль государства, которое устанавливает:

кто (какие организации) ответственны за определенную информацию и за определенные базы данных (распределение и взаимоконтроль, а не концентрация и бесконтрольность), четкое распределение правовых и технических функций; как должен быть организован обмен информацией между разными организациями;

каким образом и какая информация доступна для пользователя;

как установить стандарты, процедуры и терминологию, и т.п.

Опыт Германии в регулировании земельных отношений

Немецкая система управления недвижимостью, исходя из юридических традиций стран, которые относятся к этой группе, отличается от прежде рассмотренных систем регистрации, прежде всего, детально обработанными процедурами, высокой точностью определения границ землевладений, гарантиями положения границ, гарантиями зарегистрированных прав, и т.п.

Кадастровая, геодезическая и картографическая система была создана в Германии в начале 19-го век в связи с новой системой налогообложения недвижимости. Поэтому было необходимо определить границы и зарегистрировать частную и общественную собственность, что и стало задачей Кадастровой Службы, основанной в первых двух декадах 19-го века.

Очень важным для регистрации земель и кадастра было принятие в 1900 году Германией Гражданского Кодекса «Burgerliches Gesetzbuch», который составляет основу для транзакций и регистрации прав на недвижимое имущество.

В то же время, в самой Германии организационно единой системы на уровне государства нет, в силу федеративного устройства страны. Но, во всех землях работы выполняются по общим правилам и в единых стандартах. Основное отличие состоит в решении организационных вопросов. Так, в разных землях организации, которые ведут кадастровые системы, подчинены разным министерствам: Министерству финансов, Министерству юстиции, Министерству внутренних дел.

Надо отметить, что слово «кадастр» только условно возможно применить в случае Германии, не смотря на то, что в начале создания система испытала значительное влияние французской системы.

В общем контексте, с точки зрения институционной структуры, система состоит из трех основных элементов: Управления земельной книги (Landbuchamt), которое ведет реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; Управления топографических съемок (Landesfermessungsant), которое отвечает за создание кадастровых карт и подготовку документации, а также проводит все топографо-геодезические работы для других целей; Нотариат, который заверяет соглашения и прочие правовые акты, которые касаются прав собственности, транзакций и ограничений и ведет реестр этих актов.

Эти три независимых элемента взаимосвязаны и действуют совместно, контролируя друг друга, что дает возможность получать высокое качество данных в системе.

Несмотря на то, что основой для системы была поддержка налогообложения, эта функция сейчас становится менее важной, а больше внимания отводится обеспечению прав собственности и упрощению процедуры транзакций собственности.

Германия достигла значительно лучшего развития системы в сравнении со странами наполеоновского кадастра с точки зрения надежности данных - реестр собственности поддерживается картографическими данными, которые являются частью реестра и имеют, в связи с этим, юридическую силу, предусмотренную законом.

Картографирование собственности может вестись только государственными учреждениями, или под их контролем, и специалистами, которые имеют специальные лицензии. Регистрация есть исключительной прерогативой государства.

Не смотря на то, что реестр недвижимости и картографирование недвижимости ведется двумя разными организациями, все данные отлично согласовываются между собою, а независимость этих организаций в значительной мере оказывает содействие достоверности данных потому, что каждая сторона несет ответственность за свою часть. Реестры собственности в основном компьютеризированы (или находятся в процессе компьютеризации) и базируются на цифровых крупномасштабных картах.

Реестр недвижимости отличается от наполеоновской системы. Вопреки ряду технических отличий (например, за основу регистрации принята единица собственности, а не собственник), главным является то, что любая транзакция считается незавершенной, пока она не зарегистрирована в реестре. Реестр построен на принципе легитимности записей, которые, в свою очередь, предусматривают высокие требования относительно отсутствия ошибок в записях. Записи в реестре вместе с картами собственности служит основой для доказательств в судебных инстанциях при решении споров относительно недвижимости. Почти во всех Федеральных Землях аналоговые кадастровые данные были трансформированы в цифровую форму. На протяжении следующего десятилетия эта работа будет осуществлена со всеми крупномасштабными кадастровыми и мелкомасштабными топографическими картами.

Кроме того, кадастровые службы обеспечивают города и муниципалитеты данными и документами для муниципального планирования и проектирования. В ближайшем будущем, основным направлением будет разработка и внедрение официальной гео-информационной системы (ГИС).