Прекращение права собственности на жилое помещение

В соответствии со ст.235 ГК право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Указанной статьей устанавливается довольно значительный перечень оснований прекращения права собственности, который в общем-то адекватен основаниям приобретения этой собственности. Обычный договор купли-продажи жилого помещения порождает двусторонние отношения, в результате которых одновременно право собственности появляется у покупателя и прекращается у продавца. Право собственности прекращается, например, у гражданина - собственника жилого помещения в доме, если дом сносится. Но всегда актуальным остается вопрос о том, насколько правомочны действия местной администрации по принудительному лишению права собственности граждан при переселении из сносимых строений. Статья 293 ГК устанавливает условия прекращения права собственности на жилое помещение, если собственник допускает бесхозяйственное его содержание. Так, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - назначить собственнику соразмерный срок для его ремонта. Если собственник после предупреждения не принимает мер к устранению нарушений, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

 

Ситуация № 2.

В квартире Леоновых, расположенной на 1 этаже, два раза жильцы делали ремонт, два раза - ЖЭУ (один раз - с выселением) из-за крысиного клеща. В настоящее время вновь появились клещи, в связи с этим дети постоянно болеют, из-под пола идет неприятный запах.

Какие жилищные права имеют Леоновы и каким образом они могут их защитить?

 

Ответ:

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 26.03.2014) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…":

II. ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

11. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.

 

Подвал многоквартирного жилого дома – это помещение общего пользования. Содержание помещений общего пользования входит в оплату коммунальных услуг. Из этого следует, что своевременную и надлежащую дератизацию и дезинсекцию подвала должна была производить управляющая организация, получающая эту оплату.

В нашем случае этого сделано не было, и Леоновы имеют право обратиться в Санэпидемнадзор в целях обязания управляющей организации провести необходимые работы. Также они имеют право обратиться в суд с иском о возмещении денежных средств, затраченных на ремонт и лечение детей, а также о возмещении морального вреда.

 

Ситуация № 3.

Аванов А.А. в принадлежавшей ему на праве собственности двухкомнатной квартире произвел перепланировку, увеличив площадь одной из комнат за счет лоджии. В связи с необходимостью продать квартиру Аванов А.А. обратился в агентство недвижимости за помощью.

Возможно ли продать квартиру в перепланированном виде? Изменится ли ситуация в случае, если Аванов А.А. наниматель по договору социального найма и им принято решение о приватизации занимаемого жилого помещения, и дальнейшей его продаже?

 

Ответ:

Согласно ст. 25 ЖК РФ под перепланировкой квартиры понимается изменение ее конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Согласно условиям данной задачи, Аванов А.А. снес стену разделяющую комнату и лоджию из-за чего произошло увеличение жилой площади путем слияния нескольких помещений – а это и есть перепланировка, со всеми вытекающими последствиями.

Статья 26 ЖК РФ гласит о том, что все перепланировки в квартире мы имеем право сделать только после согласования с органом местного самоуправления в соответствии с законом.

Задумав перепланировку квартиры, необходимо обратиться в местную администрацию, собрав предварительно пакет документов. Через 45 дней нам выдадут официальное разрешение или отказ.

После получения разрешения можно приступать к перепланировке в квартире, по окончании которой, составляется акт о приемке, подписанный приемочной комиссией. Этот акт, подтверждающий, что является перепланировкой в квартире, отправляется в БТИ, которое и вносит изменения в технический паспорт квартиры.

С новым техпаспортом можно производить любые действия с квартирой: продать, подарить, завещать, оформить договор ренты и пр.

Однако Аванов А.А. уже произвел перепланировку, не следуя вышеназванному порядку оформления, в данном случае эта перепланировка называется самовольной и с собственником квартиры у государства другой разговор. Здесь уже следует почитать Кодекс об административных правонарушениях, статью 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» и статью 29 ЖК РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения».

Но не смотря на все это есть, возможность оставить все, как есть, если так сочтет возможным решить суд, в том случае если перепланировка не нарушает интересы и права других людей, не создает их жизни и здоровью никакой угрозы.

Теоретически данную квартиру можно продать, даже в том случае, если перепланировка не узаконена, предупредив потенциальных покупателей о данном факте и продавая ее за наличные денежные средства. Приобретая квартиру в кредит или ипотеку следует знать, что ее регистрацию Управление Росреестра не пропустит.

 

Ситуация № 4.

После смерти нанимателя по договору социального найма Попова И.П. Администрация Самарского района г. Самары обратилась в суд с иском о выселении из 2-комнатной квартиры Игиной Е.А. как лица, не имеющего самостоятельного права на эту муниципальную квартиру. Игина Е.А. возражала против иска, указывая, что она в течение 17 лет до смерти Попова жила с ним в этой квартире как фактическая жена, но брак не был зарегистрирован в связи с отсутствием у Попова развода с первой женой, проживающей в другой области. Жильцы соседних квартир, допрошенные судом в качестве свидетелей, подтвердили, что Попов и Игина все эти годы жили одной семьей, вели общее хозяйство, заботились друг о друге. Составьте текст судебного решения.

 

Ответ:

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Самарского района г.Самары к Игиной Е.А. о выселении и признании прекратившей право пользования жилым помещением,

и по встречному иску Игиной Е.А. к Администрации Самарского района г.Самары о признании себя членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Самарского района г.Самары обратилась в суд с иском к Игиной Е.А. о выселении и признании прекратившей право пользования жилым помещением.

В обоснование заявленных требований истцом указано, наниматель жилья, Попов И.П., умер, на момент его смерти квартира принадлежала ему на праве пользования, на основании договора социального найма. Данный договор зарегистрирован в Администрации Самарского района г.Самары, а также в Самарском БТИ. Гражданка Игина Е.А. – сожительница, проживала в данной квартире с согласия собственника, т.е. Попова И.П. до момента его смерти.

К производству суда был принят встречный иск Игиной Е.А. к Администрации Самарского района г.Самары о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя, поясняя, что у них с Попвым И.П. было единое хозяйство, с единым бюджетом и заботой друг о друге. С данного времени и после смерти Попова И.П. ответчица открыто, ни от кого не скрывая свои права, владеет и пользуется данной квартирой, оплачивает все причитающиеся к оплате коммунальные платежи.

Заслушав стороны гражданского дела, допросив свидетелей со стороны, исследовав письменные доказательства, суд разъясняет.

Часть 1 статьи 69 ЖК РФ устанавливает, что в исключительных случаях иные лица (кроме указанных в статье) могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Согласно показаниям Ингиной Е.А., а также допрошенных в судебном заседании в качестве свидетелей соседей по лестничной клетке, Игина Е.А. на протяжении 17 лет проживала совместно с Попвым И.П., у них было единое хозяйство, с единым бюджетом и заботой друг о друге, то есть фактические семейные отношения.

В соответствии с ч.2 ст.82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

 

В удовлетворении иска Администрации Самарского района г. к Игиной Е.А. о выселении и признании прекратившей право пользования жилым помещением, – отказать.

Удовлетворить исковые требования Игиной Е.А. к Администрации Самарского района г.Самары о признании себя членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня составления мотивированного текста решения.

 

Ситуация № 5.

Супруги Мишины с сыном проживают в 2-комнатной квартире по договору социального найма. Нанимателем квартиры является Мишин - отец. После женитьбы сына отец дал согласие на вселение жены сына, однако, мать своего согласия не дала. Мишин - сын обратился к адвокату с просьбой дать совет относительно решения вопроса о вселении и регистрации жены (а в случае необходимости - составить соответствующие юридические документы).

Вы - в роли адвоката.

 

Ответ:

Согласно ч.2 ст.69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют право вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (статья 70 ЖК РФ), вселения временных жильцов (статья 80 ЖК РФ), изменения договора социального найма (статья 82 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке.

В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя (жил. отдела). Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

В соответствии с частью 1 статьи 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей и только их. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (часть 5 статьи 50 ЖК РФ).

Как видите, ваша супруга может быть признана членом семьи нанимателя только в судебном порядке, так как для постоянной регистрации в квартире требуется согласие всех зарегистрированных в квартире лиц, которого, как мы полагаем, вы получить не сможете.

 

Ситуация № 6.

В 1991г. Валуев С.В. был осужден к 7 годам лишения свободы. В соответствии с решением суда и ст.60 ЖК РСФСР его выписали по месту жительства. Выйдя на свободу в 1998г., Валуев совершил новое преступление, за что был приговорен к лишению свободы сроком на пять лет. Освободившись в 2003г., по совету одного из его бывших друзей, слышавшего о признании неконституционным п.8 ч.2 ст.60 ЖК РСФСР, Валуев С.В. обратился в суд с требованием возврата ранее занимаемого жилого помещения.

Какое решение должен вынести суд?

Ответ:

Приговор суда в виде лишения свободы о назначении уголовного наказания, не лишает осужденного права на жилище. Правами осужденного является то, что в период нахождения его в местах лишения свободы, он остается в договорных отношениях по найму жилого помещения. За осужденными, находящимися в местах лишения свободы, остается жилое помещение, независимо от срока отбывания наказания. Однако, одинокие люди, отбывающие наказание сроком свыше 6-ти месяцев, лишались жилья, нанимателями которых они приходились.

Суд удовлетворит требования Валуева С.В. о возврате ранее занимаемого жилого помещения.

Положением к рассмотрению дела явилась неполнота изложенного вопроса, соответствует ли Конституция РФ положениям ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР, предусматривающим, что жилье при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи сохраняется за ними в течение 6-ти месяцев, и п. 8 ст. 60 ЖК РФ, которым предусматривалось, что в случае осуждения лица к лишению свободы на срок свыше 6-ти месяцев жилое помещение за ним сохраняется до приведения приговора в исполнение.

Конституционным Судом было установлено, что ограничение прав и свобод человека и гражданина, согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ может быть установлено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Одним из основных положений, является заключение Конституционного Суда РФ о том, что положение п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, фактически реализующее не предусмотренное уголовным законодательством дополнительное наказание в виде лишения жилплощади, приводит к дискриминации в жилищных правах отдельных категорий граждан по признаку наличия у них судимости и в силу этого нарушает гарантируемый государством принцип равенства прав и свобод человека и гражданина (ч. ч. 1, 2 ст. 19 Конституции РФ).

Граждане, отбывающие наказания в местах лишения свободы, сохраняют право на жилье, вне зависимости от срока отбывания наказания (Постановление Конституционного суда РФ № 8). На сегодняшнее время в ст. 60 ЖК РФ, которая давала основания для выселения осужденного к лишению свободы на срок более одного года внесены изменения. П. 8 ч.2 ст. 60 ЖК РФ предусмотрено безусловное право осужденных к лишению свободы на сохранение за ними жилой площади на весь срок отбывания лишения свободы.

Для лиц, отбывающих наказания, регистрация по месту жительства прекращается. Регистрация не взаимодействует с приобретением и реализацией права на жилище. Гражданин, отбывающий наказания в местах лишения свободы продолжает обладать таким правом. В момент нахождения лица в местах лишения свободы может случиться, что в квартире зарегистрировали других граждан, приватизировали, продали и т.д. Это свидетельствует, что информация о праве на жилье лица, снятого с регистрации, имеется в открытом доступе и хранится только в паспортно-визовой службе ОВД. Этим как показывает статистика, злоупотребляют граждане.

Чтобы предусмотреть наступление нежелательных последствий надо в начале отбывания срока наказания направить заявление в администрацию муниципального образования по месту жительства. В данном заявлении следует указать, что за осужденным сохраняется право на данную жилую площадь, поэтому вселение в это помещение других лиц без его согласия будет являться нарушением закона.

Если квартира, в которой проживал гражданин, находящийся в настоящее время в местах лишения свободы, приватизирована либо он являлся одним из его сособственников, то распоряжение этим помещением может производиться только с его согласия.

Ситуация № 7. ???

Носова Н.Т. обратилась в суд с иском к своему сыну Носову Ю.В. с требованием о разделе жилой площади 2-х комнатной квартиры, нанимателем которой она является. Она просила обязать наймодателя заключить отдельный договор жилищного найма с ней на комнату размером 9,4 м² , а другую комнату 16 м² отдать сыну. В обосновании иска она указала на сложившийся порядок пользования жилой площадью с момента вселения сына в квартиру, раздельное ведение хозяйства, конфликтное отношение между ними, его отказ произвести обмен квартиры.

Какое решение вынесет суд? (по 12,7 м2 на чел. получается)

 

Ответ:

Как известно, муниципальное жилье не принадлежит проживающим в ней гражданам на праве собственности. Такая недвижимость получена нынешними владельцами от государства, а лица, проживающие в ее стенах, являются нанимателями. Поэтому согласно букве закона разделение муниципальной квартиры в общепринятом порядке невозможно. Соответственно, существует только два пути раздела муниципальной квартиры – ее приватизация в общую долевую собственность или обмен. В процессе приобретения недвижимости в собственность могут участвовать все прописанные лица, а не только наниматели. Это закреплено статьей 69 Жилищного кодекса, в которой говорится о равноправии всех проживающих в таком помещении. После передачи муниципального жилья в частные руки можно заняться выделением долей или же разделить жилплощадь в натуре.

Второй и наиболее простой вариант – размен жилого помещения, предоставленного по договору социального найма на несколько других равнозначных квартир. Он возможен при выполнении следующих условий:

-Оформление письменного разрешения наймодателя на обмен. В данном случае обратитесь в городскую администрацию и подайте заявление на получение соответствующего документа. При положительном решении комитета старые договора найма будут расторгнуты, а взамен им оформят новые.

-Когда достигнуто соглашение между всеми членами семьи, прописанными в квартире. Такая бумага должна быть оформлена в виде заявления на размен.

Если соглашение между членами семьи отсутствует, необходимо обратиться в судебный орган с просьбой осуществить принудительный обмен и определить его условия (ст. 69 ЖК РФ).

Член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения при условии, если в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью ему может быть выделено отдельное изолированное жилое помещение. В противном случае (например, при выделе в самостоятельное пользование части комнаты) раздел признается недействительным. В тех случаях, когда порядок пользования жилой площадью был заранее обусловлен соглашением нанимателя и всех членов его семьи, суд учитывает соглашение о порядке пользования жилым помещением.

Эта практика нашла закрепление в ст. 86 ЖК РСФСР, предусматривающей возможность выделения члену семьи помещения с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением.

 

Ситуация № 8.

Супруги Усовы с 2 детьми дошкольного возраста живут в 2-комнатной квартире. Торопясь утром отвести детей в д/сад, чтобы не опоздать на работу, Усова забыла выключить электрический утюг. Возникший пожар потушили пожарники, вызванные жильцами другой квартиры. Начальник ЖЭУ потребовал от Усовых впредь более внимательно обращаться с электроприборами и незамедлительно отремонтировать поврежденную пожаром квартиру. Усовы ремонт провели. В дальнейшем во время стирки белья Усова не уследила за 5-летним сыном, который на кухне баловался спичками. Снова начался пожар, который Усовы потушили своими силами и средствами. Но от пожара сильно пострадала часть пола на кухне и закоптились стены и потолок. Начальник ЖЭУ обратился к юрисконсульту Администрации района за разъяснением, следует ли готовить документы для предъявления к Усовым иска о выселении за систематическую порчу квартиры.

Составьте ответ юрисконсульта.

 

Ответ: