Определение стоимости единого объекта недвижимости при существующем использовании
Под стоимостью действующего объекта недвижимости понимается стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами его функционирования. При оценке стоимости единого объекта недвижимости как участка земли с существующими улучшениями используются данные о техническом состоянии здания с учетом износа, а также местоположении земельного участка и его преимуществ. Общая стоимость единого объекта недвижимости складывается из восстановительной стоимости строения и кадастровой стоимости земельного участка. Для определения восстановительной стоимости строенияобычно используются сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), сохранившиеся сметы по объектам-аналогам или специализированные источники. При применении УПВС восстановительная стоимость строения определяется в форме таблицы 2. При этом выбрать соответствующие сборники и показатели стоимости УПВС помогает руководитель дипломного проекта. Таблица 2 Исчисление восстановительной и действительной стоимости здания и его частей
Восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах текущего периода определяется путем умножения его стоимости, рассчитанной в ценах соответствующего сборника УПВС или УПСС, на индекс изменения стоимости в настоящее время, установленный по данным регионального центра ценообразования в строительстве. В ВКР студенты могут использовать среднестатистические данные об удельной стоимости строений по состоянию на настоящий временной период. В этом случае стоимость строения определяется по формуле: Кстр = Куд ×(1 - Фз)× Sстр (3) где Куд – удельная стоимость объекта недвижимости, руб./кв.м (табл. 3); Фз – износ объекта недвижимости, в долях единицы; Sстр – общая строительная площадь объекта недвижимости, м2. Аналогичным образом может быть выполнена стоимостная оценка капиталовложений в строительство объектов недвижимости с другим функциональным использованием. Стоимость земельного участка под строением определяется на основании показателей кадастровой оценки земель поселений в г. Нижнем Новгороде (табл. 4). Земельный кодекс предполагает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, т.е. все прочно связанные с земельными участками объекты недвижимости оцениваются вместе с ними. Площадь и границы земельных участков под строениями определяются по материалам натуральной съемки (межевания). При разработке дипломного проекта площадь застройки одноэтажного здания определяется как площадь его горизонтального сечения по внешнему обводу на уровне цоколя, включая выступающие части (отмостку). Площадь земельных участков под жилыми зданиями этажности 2 и более этажей может быть определена с использованием удельного показателя, регламентируемого СНиП 2.07.01 – 89 в размере не менее 0,92 земельной доли, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений (для расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел.). Для другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную долю следует определять по формуле: , м2 (4) где Sзу 18 – показатель земельной доли при 18 м2/чел. (0,92); Н - расчетная жилая обеспеченность, м2. Для расчета площади земельного участка под строением могут быть использованы также данные таблицы 5. Установив площадь земельного участка под строением, определяют стоимость земли: , тыс.руб. (5) Таблица 3 Средняя удельная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2014.
Примечание: В состав зоны деловой активности входят следующие объекты: театры, кинотеатры, выставочные залы и другие аналогичные объекты Таблица 4 Кадастровая стоимость на единицу площади (руб/кв.м) земель поселений в г.Н.Новгороде
Таблица 5 Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений для зданий разной этажности
Примечания.1. В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей, приведенных в таблице. После этого можно определить общую стоимость объекта недвижимости при существующем использовании (Кн): Кн = Кстр + Кзу, тыс.руб. (6)
Популярное: Как распознать напряжение: Говоря о мышечном напряжении, мы в первую очередь имеем в виду мускулы, прикрепленные к костям ... Как построить свою речь (словесное оформление):
При подготовке публичного выступления перед оратором возникает вопрос, как лучше словесно оформить свою... Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (484)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |