Земля как природный ресурс и экономическая категория

Земля населенных пунктов, в том числе городов, является одним из важнейших экономических ресурсов муниципального образования и имеет двой­ственную природу. С одной стороны, это природный ресурс и физическая под­основа городской планировки, а с другой стороны, это стоимость.

В России отношение к земле как к стоимости пока только формируется, а доля доходов от использования земли (земельный налог и арендная плата) не превышает 4-5% доходов местных бюд­жетов.

Земля как объект недвижимости одновременно является и средством производства и предметом труда, так как в любой сфере деятельности человек в определенной степени воздействует на землю.

Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство

- не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- не заменима другими средствами производства;

- имеет постоянное местоположение;

- не изнашиваема при правильном использовании;

- территориально разнокачественная;

- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

- обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используется все ее полезные качества;

- практически во всех сферах деятельности человека неразрывно связана с расположенными на ней объектами, сооружениями, дорогами и другими материальными элементами, созданными трудом человека.

Любая деятельность человека — производственная, коммерческая и пр. — неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:

- пространственной ограниченностью;

- невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик;

- тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.

Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества.

Это: производительная способность; возможность улучшения качества при рациональном использовании; существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.

Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром.

По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

Уникальное свойство земли — ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности.

Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Основным документом, определяющим земельные отношения, является Земельный кодекс РФ. В Земельном кодексе содержится следующее определение земельного участка:

«Земельный участок —часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю».

Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.

Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

- различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
- требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

- принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение).

Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования. Главный элемент земельных отношений — земельная собственность.

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Зе­мельным кодексом, согласно которому земля делится на семь катего­рий. Эти земли исполь­зуются в соответствии с установленным целевым назначением:

1.. Земли сельскохозяйственного назначения

2. Земли населенных пунктов

3. Земли промышленности и иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Благодаря делению земель на то или иное направление использова­ние земельного участка является относительно стабильным.

Законодательные органы уделяют особое внимание вопросу принадлежности земель к той или иной категории и требуют указания ее в актах органов исполнительной власти и органов местного самоуправления о предо­ставлении земельных участков.

Например, в постановлениях глав му­ниципальных образований; договорах, предметом которых являются земельные участки, например купли-продажи, мены, аренды; доку­ментах государственного земельного кадастра, например кадастровых планах земельных участков; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, например, свидетель­стве о регистрации прав, выписке из Единого государственного реест­ра прав.

Отсутствие категории земельв указанных выше документах может послужить основанием для отказа в государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и на сделки с ним.

В случае если категория земель не указана в документах государственного земельно­го кадастра, нет правоустанавливающих документах на земельный участок, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправле­ния об отнесении земельного участка к землям определенной катего­рии в зависимости от цели использования, для которой он предостав­лялся, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования.

Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка — его размеры и местоположение.

Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы.

В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Важная составляющая ценности объекта недвижимости — экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок — собственность, пользование, аренда — существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений.

В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное средство производства.

При этом важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка.

Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки.

Балл бонитета- это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв.На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.

Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических средств.

При этом расстояния по дорогам различного качества — асфальтированным, гравийным, грунтовым — сравниваются с их средним эквивалентом.

Технологическая оценка местоположения земельного участка производится по удаленности от производственного центра хозяйства.

Большое влияние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче-смазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продукции.

Несмотря на функциональные различия земель, на которых осуществляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как пространственный базис размещения городов, промышленных объектов, они находятся в постоянном взаимодействии.

Сельскохозяйственные и лесные угодья — источник расширения городов, размещения всевозможных строительных объектов.

В соответствии с российским земельным законодательством при занятии сельскохозяйственных угодий для строительных целей новым землепользователем (земельным собственником) производятся компенсационные платежи.

Экономическое содержание платежей заключается в возмещении потерь сельскохозяйственного производства. Полученные финансовые ресурсы используются для увеличения продукции с других участков земель.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.