Тема 3. Профессиональное управление и деятельность управляющих ком паний в сфере недвижимости

Развитие рынка недвижимости в России, особенно в крупных городах, по- влекли за собой рождение специфического вида предпринимательской деятельности - профессионального управления недвижимостью.

В последнее время этим вопросам уделяется все больше внимания, что вызвано ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, неоднородностью состава имущественных комплексов, осознанием собственником сложности процесса управления и необходимости привлечения специалистов.

Потребность в профессиональном управлении обусловлена также тем, что зачастую собственник имеет общие представления об эффективном использовании объекта, его доходности и не может четко сформулировать цели управления (в силу недостатка информации, свободного времени, управленческого опыта).

Часть собственников недвижимости предпочитает управлять объектами самостоятельно, пытаясь перенять опыт специализированных компаний. Возникающие проблемы собственники решают по-разному.

Первый путь - самостоятельное управление. В этом случае для того, чтобы быть в курсе текущей ситуации и иметь возможность прогнозировать будущий спрос на свою недвижимость, а также планировать свои доходы, собственник недвижимости зачастую вынужден создавать специализированные подразделения по управлению и обеспечению жизнедеятельности зданий и одновременно вести достаточно серьезную исследовательскую работу. Такие подразделения наблюдают за тенденциями рынка и в соответствии с ними разрабатывают проекты по модернизации зданий и систем, внедряют новые методы управления и предоставляют пользователям помещений все новые услуги, постоянно повышая их качество. Деятельность такого собственника недвижимости становится все более профессиональной, а его недвижимость не только не теряет, но даже растет в цене. Между тем этот путь представляется достаточно затратным.

Управление объектами недвижимости самим собственником имеет ряд недостатков: ограниченный набор управленческих решений и отсутствие четких критериев их выбора, низкая технологичность, длительность и усложненность процедур при подготовке и принятии управленческих решений относительно объектов недвижимости, нехватка квалифицированного персонала, отсутствие единых апробированных стандартов и методик управления недвижимостью.

Второй путь - заключение договоров с несколькими специализированными компаниями, занимающимися обслуживанием, ремонтом и уборкой помещений, охраной зданий, обслуживанием систем отопления и пр. В данном случае собственнику отводится роль координатора. Эта задача также не из легких, так как необходимо учитывать множество факторов, например, то, что многие системы жизнеобеспечения объектов недвижимости взаимозависимы и требуют комплексного подхода при обслуживании.

Третий путь - воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании. Причем, как отечественный, так и зарубежный опыт свидетельствует о том, что привлекать профессионалов целесообразно уже на стадии принятия решения об инвестировании средств в недвижимость.

Управляющие компании предлагают собственнику различные стратегии эксплуатации и развития объекта, наиболее полно соответствующие его интересам, определяют и согласуют с собственником оптимальный объем полномочий, передаваемых им управляющей компанией. Наличие профессиональных управляющих позволяет собственнику сосредоточиться на своем бизнесе и не заниматься проблемами, связанными с недвижимостью.

Недвижимость требует постоянного ухода: необходимо обслуживать и ремонтировать инженерное оборудование, убирать места общего пользования и прилегающую территорию. Необходимо знать, что и когда ремонтировать. Грамотное управление недвижимостью требует объединения усилий специалистов разных направлений, которые концентрируются в управляющих компаниях.

В соответствии с поставленными собственником целями управляющие компании в процессе своей деятельности решают следующие задачи:

- создание информационно-аналитической базы для принятия управленческих решений;

- разработка и реализация стратегии и программы управления объектом;

- организация эксплуатации объекта;

- обеспечение безопасности пользования объектом;

- обеспечение гибкой системы обслуживания пользователей на объекте;

- мониторинг состояния объекта по техническим и экономическим параметрам;

- привлечение инвестиций для развития объекта.

Деятельность управляющих компаний может включать несколько уровней:

- управление отдельным объектом недвижимости;

- управление комплексом недвижимого имущества;

- управление портфелем недвижимости.

Управляющая компания способна обеспечить полное комплексное обслуживание объекта, ведение детального, четкого оптимизированного бухгалтерского, налогового и управленческого учета, а также гарантировать отсутствие конфликтов интересов с собственником.

Перечень продуктов, предлагаемый управляющими компаниями, многообразен и уже давно вышел за рамки предоставления стандартных брокерских услуг и услуг по технической эксплуатации. Он включает в себя комплекс самостоятельных мероприятий и управленческих процедур.

Консалтинг:

- разработка стратегии развития;

- оптимизация портфеля недвижимости;

- оптимизация налогообложения;

- разработка схем финансирования.

Маркетинговые исследования:

- анализ рынка;

- анализ местоположения объекта недвижимости.

Инвестиционный анализ:

- разработка инвестиционной политики;

- формирование портфеля недвижимости;

- оценка текущего финансового состояния и затрат на содержание объекта.

Оценка:

- текущей стоимости объекта недвижимости;

- эффективности использования объекта; - техническая экспертиза.

Брокерские услуги:

- купля-продажа;

- аренда;

- сопровождение сделок;

Управление:

- управление комплексными проектами;

- управление эксплуатацией объектов недвижимости;

- управление объектом как инвестиционным комплексом.

Период «вхождения» управляющей компании в проект занимает от 1 до 3 месяцев. За это время с помощью управляющего определяются:

- конкретный объект управления;

- пожелания собственника недвижимости, его намерения в отношении объекта. Часто владелец даже не представляет масштабов необходимых преобразований и не в состоянии самостоятельно оценить желаемый конечный результат;

- в пределы полномочий управляющей компании для решения поставленной задачи.

Управляющему профессиональной компании необходимо провести всестороннее и детальное исследование объекта недвижимости, полную экспертизу его состояния, строительных конструкций и инженерных систем, дать оценку стоимости, проанализировать рынок, выработать несколько направлений (сценариев) развития проекта, определить оптимальные способы и схемы привлечения инвестиций.

Каждый владелец недвижимости точно знает, как он минимизирует расходы по объекту. Для него важна прозрачная бухгалтерия. Многим нежелательно подписывать договор с фактически незнакомой компанией. Поэтому можно начинать с сотрудничества с агентством, у которого есть квалификация, опыт и незапятнанная репутация. Начинать такое сотрудничество следует постепенно.

На этапе проектирования строительства или реконструкции объекта управляющий, зная особенности рынка аренды и требований, предъявляемых к офисным помещениям, обеспечивает грамотную планировку помещений и оптимальное соотношение общих и арендуемых площадей, дает консультации по инженерным системам, обеспечивающим жизнедеятельность объекта.

На этапе или реконструкции строительства специалист следит за качеством работ и их соответствием проекту, что позволяет сдать объект в эксплуатацию с наименьшими потерями и в срок, тем самым минимизируя дальнейшие затраты, связанные с доработкой объекта. Параллельно управляющий готовит программу развития и позиционирования объекта на рынке.

Управляющий, имеющий большой штат высококвалифицированных работников, может избавить владельца недвижимости от забот, связанных с постоянным общением с арендаторами по решению их ежедневных проблем, связанных как с вопросами заключения, сопровождения договоров аренды и обеспечения их дополнительными сервисными услугами, а также с вопросами координации действий персонала, обслуживающего бизнес-центр, охраной объекта. Тем самым обеспечивается высокая степень доходности первоначальных инвестиций.

Выше сказанное в основном относится к работе с инвестициями по созданию нового объекта недвижимости. Вместе с тем, весьма актуальным становится приход профессиональных управляющих компаний на уже созданные и действующие объекты недвижимости, что открывает перед собственниками недвижимости и инвесторами большие возможности по более качественному и рациональному управлению действующими объектами недвижимости.

Многие собственники коммерческой недвижимости недооценивают ресурсы, заложенные в объектах недвижимости, не исполняющих производственные задачи. И в основном обращаются за помощью к профессионалам только в момент кризисных ситуаций, когда предприятие стоит на грани банкротства или когда дохода от основной деятельности едва хватает на погашение издержек по содержанию имущественного комплекса, перепрофилированию территорий и находящихся на них объектов. В этом случае действия управляющих рассматриваются руководителями как своего рода антикризисное управление.

Оценивая потенциал объектов недвижимости, управляющие соотносят пожелания собственников и заданные критерии эффективности с фактическим состоянием рынка. И в зависимости от ситуации строят комплексную программу эффективного включения объектов в функционирующие производственно-технологические циклы, либо вовлекают простаивающие здания в полноценный рыночный оборот за счет изменения целевого назначения или модернизации.

В зависимости от конкретных ситуаций, а также от объема прав, которым наделен владелец имущества, управляющие предложат несколько вариантов использования, а собственник недвижимости, сообразуясь со своими намерениями и финансовыми возможностями, сделает окончательный выбор.

Если проблема не связана с вовлечением объекта недвижимости в производственные циклы предприятия, то чаще всего используют следующие варианты управления имуществом или их комбинации:

- перепрофилирование в складские, торгово-развлекательные, деловые центры;

- сдача в аренду или под залог;

- продажа;

- реконструкция или реставрация;

- временная консервация.

Перспективным направлением повышения эффективности использования имущественных комплексов предприятия может быть отделение бизнеса от собственности на имущественном комплексе через выделение отдельной организации, с передачей ему всего имущественного комплекса и обратной сдачей объектов недвижимости в аренду коммерческой организации. Преимуществом данной схемы является возможность передачи полномочий по управлению имущественным комплексом специалистам, а также разделение рисков бизнеса и рисков по управлению имущественного комплекса (то есть сохранение не- движимости в случае несостоятельности бизнеса).

В современных российских условиях сформировался ряд основных положений концепции управления имущественным комплексом профессиональными управляющими компаниями:

- управляющая компания является самостоятельным хозяйствующим субъектом со статусом юридического лица;

- договор на управление имущественным комплексом заключается между собственником и профессиональным управляющим сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет - минимальный срок, в течение которого целесообразно осуществлять инвестиционные проекты;

- управляющая компания получает вознаграждение, размер которого устанавливается договором; компания самостоятельно определяет направления его использования, однако при работе с государственной недвижимостью несет ответственность за целевое использование получаемых бюджетных средств;

- управляющая компания предоставляет залог в обеспечение возмещения материального ущерба, который может быть нанесен объекту в результате ненадлежащего исполнения ею своих обязательств (так называемое гарантийное обеспечение договора);

- отбор компаний для управления объектами государственной и муниципальной собственности осуществляется на основе открытого конкурса, при этом обязательным требованием является представление претендентом бизнес-плана (программы) управления недвижимостью.

К проблемам в сфере управления имущественным комплексом следует также отнести нежелание управляющих компаний делиться информацией, опытом и наработками, отсутствие единых стандартов управления недвижимостью. Эти проблемы касаются многих крупных городов России.