Подходы к оценке стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости подразумевает использование трех основных подходов (затратного, сравнительного и доходного) к этому процессу и большого количества методов в рамках этих подходов. Если говорить об истории оценки, то используемые в оценке подходы явились в свое время своеобразным отражением известных теорий стоимости.

Затратный подход берет свое начало от Адама Смита (1776 г.) – создателя трудовой теории стоимости, или издержек, в соответствии с которой стоимость определяется количеством труда, необходимого для производства товара. Согласно этой теории, стоимость товара определяется издержками на четыре фактора производства – землю, капитал, труд и предпринимательство (технологию). Теория трудовой стоимости, ориентированная на факторы предложения, не могла объяснить разную стоимость товаров, имеющих одинаковые издержки на их создание.

Такой же недостаток характерен, в первом приближении, и для затратного подхода. Если не учитывать износы, то дворец, построенный в центре города и в пустыне, с позиций затратного подхода будут иметь одинаковую затратную стоимость.

Известно, что впоследствии теория трудовой стоимости была дополнена теорией предельной полезности Леона Вальраса (1834-1920), согласно которой стоимость товара зависит от привлекательности и полезности предельной единицы товара, которая и формирует спрос на этот товар. Практическим воплощением теории предельной полезности в теории оценки является доходный подход, суть которого состоит в преобразовании доходов в стоимость на основе нормы прибыли, равной альтернативным издержкам привлечения капитала.

² Международные стандарты оценки. Перевод с англ., под ред. Микерина Г.И. и др. – М.; ОАО «Типография «Новости», 2000.

И наконец, вершиной достижений неоклассической экономики стала теория спроса и предложения, сформулированная Альфредом Маршаллом (1842-1924), по утверждению которой цена есть результат взаимодействия сил спроса и предложения.

Маршалл также сформулировал три общепринятых в настоящее время подхода к определению стоимости: сравнение сопоставимых продаж, замещение затрат и капитализация доходов.

Ирвинг Фишер (1867-1947), влиятельный американский экономист неоклассической школы, разработал концепцию доходов теории стоимости, которая стала основой метода капитализации доходов, используемого современными оценщиками.

Таким образом можно констатировать, что современная теория оценки стоимости имеет небольшую историю – всего лишь немногим более полувека.

Использование того или иного подхода или метода оценки стоимости зависит от наличия исходной рыночной информации, типа и категории объекта недвижимости.

Рассмотрим все три основных подхода, применяемых как в зарубежной так и в отечественной практике определения стоимости объекта оценки.

Затратный подход ( The Cost Approach ) является одним из трех основных подходов в оценке недвижимости. При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости (свободного) земельного участка и полных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.

В Федеральных стандартах дается следующее определение затратного подхода: «Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».¹

В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в затратном подходе используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения (учитывающий, в частности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений и другие факторы).

Применение затратного подхода необходимо следующих случаях:

- для определения стоимости нового строительства;

- для оценки объектов, незавершенных строительством;

- в инвестиционных проектах – для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительства нового;

- для определения варианта наиболее эффективного использования свободного участка земли (в анализе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного);

_____________________________________________________________

¹ Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Утв. Пр. Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, г. Москва.

- в оценке капитала при создании новых фирм (при формировании уставного капитала);

- для оценки объектов недвижимости уникального назначения, по которым нет аналогичных продаж;

- для получения «стартовой» цены на аукционах (рыночная или ликвидационная стоимость недвижимости);

- в оценке для целей страхования (единственный подход, в котором стоимость земли рассчитывается отдельно от улучшений);

- в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость) и др.

В условиях рыночных отношений недвижимость часто приобретается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею. Поэтому, казалось бы, для целей оценки недвижимости лучше подходит доходный подход. Однако даже в странах с развитой рыночной экономикой оценщики часто применяют затратный подход.

В современных условиях применение затратного подхода является по-прежнему определяющим, так как часто для применения других подходов требуется обширная информация. Из-за неразвитости ряда сегментов рынка недвижимости отсутствует или недоступна (ввиду непрозрачности информационного поля) необходимая информация.

Сравнительным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на использовании прямых рыночных данных по сделкам с объектами недвижимости, которые являются сопоставимыми с объектом оценки по местоположению и технико-экономическим характеристикам. В Федеральных стандартах дается следующее определение сравнительного подхода: «Совокупность методов установления (определения) стоимости, основанных на корректировке и обобщении информации о рыночных ценах на объекты, идентичные объекту оценки, или на рыночных ценах на объекты-аналоги в зависимости от соотношений характеристик объекта оценки и объектов-аналогов»¹.

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж ( Sales Comparison Approash ) или короче – методом сопоставимых продаж (МПС).

Два других подхода – доходный и затратный – в значительной степени используют информацию рынка:

- в доходном, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования;

- в затратном, требующем определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.

Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО), с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а МСП – методом рыночной информации.

При использовании МСП оценщик рассматривает объекты сравнения (ОС), которые были недавно проданы в определенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия в характеристиках объектов сравнения и объекта оценки. В результате определяется цена продажи каждого объекта сравнения, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки.

Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке.

_____________________________________________________________

¹ Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Утв. Пр. Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, г. Москва.

Вышесказанное можно отобразить формулой:

Ц_а ± П_с = С_о , где

Ц_а – цена продажи объекта сравнения (аналога);

П_с – совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта

сравнения(аналога);

С_о – рыночная стоимость объекта оценки.

Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Однако метод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами – наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.

Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот поход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

Сравнительный подход базируется на принципах рыночной группы: соотношения спроса и предложения, вклада, зависимости, изменения, пропорциональности (сбалансированности), а также принципах замещения и ожидания.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости.

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает прежде всего обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования . При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости для того, чтобы они обеспечивали ожидаемый ими уровень дохода. Поэтому, принимая решение о покупке доходного объекта недвижимости, инвестор должен основываться на результатах оценки по доходному подходу.

Доходным подходом ( Income Appro а ch ) называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, приносящего доход, основанных на выявлении чистого дохода, который он генерирует, и преобразовании дохода в стоимость с использованием ставок капитализации или дисконтирования, соизмеримых по уровню риска с альтернативными издержками привлечения капитала. Задача оценщика при использовании данного подхода состоит в том, чтобы определить, каким методом выполнить оценку стоимости объекта, рассчитать чистый доход, который является ключевым показателем стоимости, и преобразовать его в стоимость путем капитализации или дисконтирования. Ключевым в данном исследовании является анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости. Если оценщик использует в процессе оценки метод дисконтирования денежных потоков, то он в полной мере должен применять в расчетах теорию стоимости денег во времени.

Капитализация дохода – процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:

- величину будущего дохода;

- время, когда должен быть получен доход;

- продолжительность периода получения дохода.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание будущих доходов);

- принцип замещения (максимальная стоимость объекта недвижимости ограничена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентной полезности, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне).

При этом следует учесть, что доходность капитала в других сферах влияет на требования доходности в сфере недвижимости.

Определение стоимости недвижимости доходным подходом проходит в два этапа:

-прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов в текущую стоимость.

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования, т.е. фактически инвестор приобретает право получения будущих доходов. Однако деньги, полученные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему (сегодняшнему) значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта (если они спрогнозированы в абсолютных (денежных) величинах). Но специфика оценки стоимости недвижимого имущества такова, что необходимо учитывать, как меняются доходы и стоимость с течением времени. Капитализация в отличие от дисконтирования учитывает не только возврат на капитал, но и возврат капитала.

Существует два основных метода доходного подхода:

- метод прямой капитализации( Direct capitalization ) (МПК)

- метод дисконтирования денежных потоков ( Discounted cash flow analysis ) (МДДП).

Метод прямой капитализации представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодовго) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален, позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых потоков доходов и остаточной стоимости (реверсии).

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.