Анализ земельного рынка в современных условиях

Важную роль в преобразовании и развитии агропромышленного комплекса РФ играет решение вопроса о земельной собственности в рыночном земельном обороте. В самом общем виде под земельным оборотом понимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Земельный оборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния соответствующей экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности механизмов ее функционирования. Изменяющиеся из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности. В странах с исторически сложившейся устойчивой рыночной экономической системой в период стабильности рыночный земельный оборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного вмешательства государства в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций землевладельцев и землепользователей. В странах же, которые после многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная. Болезненная ломка старых и медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования экономической системы создают специфическую обстановку, при которой форсированный отход государства от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего процесса преобразований. Сказанное в полной мере относится и к организации в условиях переходной экономики эффективного земельного оборота как действенного инструмента осуществления земельной реформы и наиболее эффективного землевладения и землепользования. Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры земельного оборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ. Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

В результате земельной реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности.

Эти изменения в первую очередь затронули земли сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства на площади в 34,3 млн. га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн. га). В районах Крайнего Севера организованы общинно-родовые хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн. га. Интенсивно идет процесс образования акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн. га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн. га.

Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, значительная часть территории РФ - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн. га - земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%) К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли:

- обороны и обеспечения безопасности страны (10,0 млн. га);

- единой общегосударственной транспортной сети (1,4 млн. га);

- природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (27,2 млн. га);

- расположенных на территории городов и населенных пунктов объектов и предприятий федеральной собственности (0,34 млн. га);

- объектов обеспечения внутренних функций государства, его устойчивого развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн. га);

- лесного фонда (265,9 млн. га);

- запаса (47,0 млн. га), а также водные объекты (17,8 млн. га).

Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн. га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, болота, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн. га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн. га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования по крайней мере на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн. га. Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн. га), рыночные операции, с которыми существенно ограничиваются.

Итак, в настоящее время можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн. га земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн. га эрозионно опасных сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного происхождения.

Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га.

Структура сделок с земельными участками и их рыночная оценка.

В РФ среди всех видов сделок с землей преобладают арендные отношения (в среднем выше 90 процентов), тогда как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 91,4 тыс. га 0,006 % земельного фонда, приложение 6. В 2009 доля площади государственных и муниципальных земель, используемых на правах аренды в РФ, составила 4,3 % от всей их площади. По федеральным округам России этот показатель колеблется от 1,6 % в Северо-Западном федеральном округе до 17,9 % в Южном федеральном округе.

Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям. В 2009 г базовые размеры арендной платы за землю устанавливались на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов, приложение 5.

Рост ставок арендной платы косвенно обусловлен индексацией ставок земельного налога в соответствии с законодательными актами РФ. Арендные платежи за землю значительно дифференцированы в зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, местоположения и величины земельных участков. При этом плата за аренду земли городов и поселков по сравнению с сельской местностью значительно выше для всех категорий арендаторов.

В целом администрации большинства субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение также учитываются.

Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2009 году права аренды были выкуплены на 5854 земельных участках площадью 23316 гектаров в 46 субъектах РФ, приложение 6.

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2009 году пополниться на 30,3 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда рублей. Тогда как в 2008 г. в консолидированный бюджет поступило 49,5 млрд. руб., в том числе 51,2% от земельного налога и 48,8% от арендных платежей.

Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, то затем интерес начал падать.

В 2009 году зарегистрировано 154702 сделок на общую площадь 91446 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства. Обладателями наибольших площадей - в сумме 11 383 гектаров - стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских целей, оказалось намного больше - 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый. Следует отметить, что количество сделок по продаже земельных участков на торгах по сравнению с 2008 годом в целом по России увеличилось в 2,1 раза, а по площади в 9,3 раза (9562 сделки, 35250 га). Доля сделок, осуществлённых на торгах, составляет по количеству и площади соответственно - 6,2 % и 38,5 %, приложение 5,6. В 2009 году на торгах по приобретению земель зарегистрировано около 9,5 тыс. граждан и организаций.

Средние по России цены за государственные земли, приобретённые гражданами и юридическими лицами, в порядке выборки по пяти субъектам РФ представлены в приложении 7. Данные таблицы отражают особенности ценообразования развивающегося земельного рынка в регионах с разными природно-экономическими характеристиками.                      

Рынок земли формируется вокруг областных центров, и самые высокие цены на землю складываются в областных центрах и прилегающих к ним районах. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования и других показателей. Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли.

Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. При этом они руководствуются нормативной ценой на землю. Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога.    

В 2009 году в 75 субъектах РФ было зарегистрировано более 305 тысяч договоров купли-продажи. Всего же за период с 1993 по 2009 год количество таких сделок выросло в 31 раз, для дачных участков - в 93 раза. Однако площади реализуемых гражданами участков весьма скромны, приложение 8.

Земельные участки покупались в собственность гражданами в основном для индивидуального жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства, а также организациями для использования в целях промышленности, транспорта, связи, строительства и иного специального назначения. За 2009 год граждане России выкупили для индивидуального жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, приложение 8, 116,4 тыс. земельных участков (27732,5 га), в том числе в населённых пунктах 111,0 тыс. участков на площади 26011,1 га., что по сравнению с 2008 годом больше на 3,8 тыс. земельных участков и практически в 2 раза больше по площади приобретённых земель, т.е. увеличение приобретений земельной недвижимости сопровождается увеличением площади в каждой сделке, несмотря на рост цен. В то же время количество покупок земельных участков юридическими лицами за последние три года постепенно снижается, в 2009 году в целом по России приобретено 6384 участка (10128,6 га). Сделок было совершено в два раза меньше, чем в предыдущем году. Ситуация объясняется с одной стороны естественной стабилизацией земельного рынка, а с другой - более выгодными предложениями по аренде земель.

В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 1999–2009 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок.

Таким образом, в настоящее время преобладают арендные отношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок, регулируемый государством и подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно рынок, с гарантиями и правами. И неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать рынок земли наиболее перспективным вложением капитала.