Вопрос 4. Инвестиционная недвижимость

МСФО 40 «Инвестиционная собственность» определяет критерии признания объектов инвестиционной собственнос­ти, подходы к оценке их стоимости, требования к раскрытию информации в финансовой отчетности.

МСФО 40 не распространяется на биологические активы, связанные с сельскохозяйственной деятельностью (МСФО 41 «Сельское хозяйство»), права на минеральные ресурсы и запа­сы минеральных ресурсов (нефть, газ и прочие невоспроизво­димые ресурсы).

Инвестиционная собственность (investment property) - имущество (земля или здание, или часть здания, или и то и другое), которое держат (собственник или арендатор по договору финансовой аренды) в целях получения дохода от сдачи в аренду, или выгод от увеличения стоимости имущества, или того и другого.

При решении вопроса об отнесении объекта к инвестици­онной собственности необходимо учитывать цель его исполь­зования. Если имущество не предназначено для использования в процессе производства продукции, поставки товаров, оказа­ния услуг или для административных целей (как собственность, занимаемая владельцем, т.е. основные средства), а также для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности (как запа­сы), и удовлетворяет всем условиям приведенного определения, то оно будет классифицировано как инвестиционная собствен­ность.

К инвестиционной собственности относятся следующие объекты:

- земля, которой компания владеет в целях получения вы­год от увеличения ее стоимости в долгосрочной перспек­тиве, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;

- земля, которой компания владеет, но цель ее будущего использования еще не определена;

- здание, принадлежащее компании (или арендованное на условиях финансовой аренды) и сдаваемое в аренду на условиях операционной аренды;

- свободное здание, которое компания держит для сдачи в операционную аренду.

Оценка инвестиционной собственности.

Первоначальное признание и оценка инвестиционной собственности осуществляется по первоначальной стоимости (cost).

Если объект приобретен за плату, то его первоначальная стоимость включает в себя цену покупки, а также затраты, непосредственно связанные с приобретением (например, затраты по совершению сделки).

Первоначальная стоимость объектов, которые строит сама компания, включает в себя все затраты, которые понесены до окончания процесса строительства. При этом до момента за­вершения строительства применяются положения МСФО 16 «Основные средства», а с наступлением этого момента объ­ект переводится в состав инвестиционной собственности и к нему применяются положения МСФО 40 «Инвестиционная собственность».

В первоначальную стоимость инвестиционной собствен­ности не включаются:

- затраты, связанные с запуском производства, за исклю­чением случаев, когда они необходимы для приведения объекта в рабочее состояние;

- операционные убытки, понесенные до момента достиже­ния запланированного объема загрузки мощностей;

- сверхнормативные потери сырья и материалов, затрачен­ного труда или прочих ресурсов, понесенные в процессе строительства или реконструкции объекта.

Первоначальная стоимость объектов инвестиционной собственности, которые держат на условиях аренды, опреде­ляется как для объектов финансовой аренды в соответствии с МСФО 17 «Аренда» (по наименьшей из двух величин: спра­ведливой стоимости объекта и приведенной стоимости мини­мальных арендных платежей).

Для оценки инвестиционной собственности после перво­начального признания предусмотрены две модели:

- оценка по справедливой стоимости (fair value model);

- оценка по первоначальной стоимости за вычетом накоп­ленной амортизации и накопленного убытка от обесце­нения (cost model).

Выбранная модель должна быть зафиксирована в учетной политике компании и применяться ко всем объектам инвестиционной собствен­ности.

Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимос­ти инвестиционной собственности отражаются в составе при­были или убытка отчетного периода (в отчете о совокупной прибыли или в отдельном отчете о прибылях и убытках).

Если компания выбирает для оценки объектов инвести­ционной собственности после первоначального признания модель учета по первоначальной стоимости, то все объекты инвестиционной собственности подлежат учету по первона­чальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленного убытка от обесценения (согласно требованиям МСФО 16). В таком случае информация о справедливой сто­имости объектов инвестиционной собственности должна рас­крываться в примечаниях к финансовой отчетности.

Согласно МСФО 40 переход от модели учета объекта инвес­тиционной собственности по первоначальной стоимости к модели учета по справедливой стоимости учитывается как изменение учетной политики в соответствии с МСФО 8 «Учетная политика, изменение в учетных оценках и ошибки».