Зарубежный опыт социальной защиты в области жилищного строительства

Жилищная проблема в настоящее время является актуальной для большинства развитых государств мира. Соответственно правительствами предпринимается ряд мер, направленных на обеспечение социальной защищенности граждан своей страны и обеспечения доступности жилья. Большое распространение получила за рубежом система социальной защиты в области жилищного строительства, основанная на системе ипотечного кредитования.

Ипотека (от греч. hypoteke - залог) - залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды. Система ипотечного жилищного кредитования весьма эффективна в западных странах, но не применялась в бывшем Советском Союзе и не получила достойного применения в постсоветских странах, в том числе и в Республике Беларусь.

Под ипотечным кредитованием в мировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), зарегистрированной в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов [15, с.49].

Одной из основных проблем долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является привлечение кредитов. В настоящее время в мировой практике известны четыре основные модели привлечения средств:

- через универсальные коммерческие банки;

- специальные ссудосберегательные учреждения;

- ипотечные банки;

- посредством вторичного рынка ипотечных кредитов.

Кредитные ресурсы в первых двух моделях формируются за счет депозитов, а в двух последних - путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг [5, с.102].

На современном этапе условно выделяют две основные схемы организации ипотечного рынка: одноуровневую и американскую (двухуровневую) схемы с вторичным рынком ипотечного кредита, различающиеся по следующим основным признакам:

- по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования;

- участию или неучастию заемщика в образовании организационно-правовой формы кредитного института и его финансовых активов.

Представление об основных классических схемах организации мировых ипотечных рынков, их плюсах и минусах, факторах, обусловивших их становление, позволит в дальнейшем понять и определить национальную специфику белорусского ипотечного рынка, условия и факторы, влияющие на его работу и систему организации.

Одноуровневая схема ипотечного кредитования (рис. 2.1.) характерна для стран Западной Европы (Дании, Германии, Франции и др.) и включает в себя такие модели, как классическая, континентальная модель и модель организации рынка ипотечных кредитов ссудосберегательных учреждений.

Рис. 2.1. Одноуровневая схема ипотечного кредитования.

Примечание. Источник: [15, с.50].

Суть одноуровневой схемы, включающей множество инвестиционных технологий, состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк (кредитное учреждение) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты путем выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов.

Характерной чертой одноуровневой классической континентальной модели является ее закрытость - источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг). Надежность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путем различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором.

Двухуровневая (американская) схема ипотечного кредитования преимущественно применяется в странах англо-американской системы права. Суть двухуровневой схемы ипотечного кредитования состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, переуступаются специально созданным агентствам (операторам). Роль агентств заключается в перераспределении ресурсов и достижении единообразия ипотечных сделок, повышении ликвидности ипотечных кредитов, перераспределении рисков.

Зарождение двухуровневой модели в США основано на особенностях англо-американского права, которое предполагает установление на одно и то же недвижимое имущество нескольких титулов собственности, разделение содержания права собственности между несколькими лицами. Существенная роль в становлении национальной ипотечной системы США принадлежала государству.

В основу организации ипотечной системы США легли следующие принципы:

- перераспределение ресурсов между регионами, отраслями и секторами экономики посредством продаж долговых ценных бумаг, обеспеченных неделимым пулом ипотек;

- помощь кредиторам и строителям при падении процентных ставок в будущем через выпуск обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой или доходностью;

- выравнивание потоков ипотечных средств.

В настоящее время в США существует большое количество ипотечных структур. Это как разного уровня агентства, так и частные участники рынка [15, с.54].

Далее рассмотрим, каким образом механизм ипотечного кредитования реализован в экономически развитых государствах.

История и современность зарубежного ипотечного кредитования. Германия. Гораздо ближе белорусскому законодательству одноуровневая модель ипотечного кредитования. Такая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции и др. В Польше, Чехии, Словакии, Венгрии также приняты законы, направленные на организацию в этих странах одноуровневой системы ипотечного кредитования.

Суть европейской одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска специальных ценных бумаг - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность ипотечных банков ограничивается, как правило, операциями, характеризующимися невысокой степенью риска и строго контролируются государством и органами банковского надзора.

В настоящее время в Германии успешно функционируют 27 ипотечных банков. Деятельность частных ипотечных банков (Hypothekenbanken) как кредитных учреждений регулируется законом о кредите и законом об ипотечном банке. Согласно закону об ипотечном банке ипотечные банки могут организовываться только в юридической форме закрытого акционерного общества или товарищества. Практически все существующие в настоящее время учреждения в области ипотечного кредитования в Германии являются акционерными обществами.

Основу германского ипотечного кредитования составляет правовой механизм выпуска и обращения закладных листов. Поэтому одна из важнейших проблем ипотечных банков - проблема надежности закладных листов. Ценные бумаги банка, в том числе и ипотечные ценные бумаги, надежны настолько, насколько надежен сам банк. С конца XIX в. деньги по ипотечным облигациям использовались только на выдачу ипотечных кредитов. Сегодня большинство национальных европейских законодательств ограничивает круг операций банков, которым дано право выпускать закладные листы [47, с.69].

Надежность обеспечения закладных листов достигается следующим образом. Все ипотечные кредиты заносятся в специальную книгу банка - реестр ипотечных кредитов. Но кредит заносится туда не в полном объеме, а в размере 60 % от размера обеспечения. Необходимо учитывать, что оценка обеспечения (стоимость недвижимости) производится не по рыночной стоимости, как в США, а по долгосрочной стоимости недвижимости, определенной на перспективу. Это позволяет в случае банкротства ипотечного банка выполнить требования кредиторов по закладным листам в полном объеме.

К гарантиям надежности ипотечного банка и закладных листов относится также то, что в каждом ипотечном банке имеются управляющий и его заместитель, назначаемые органом надзора за банками. Основной их задачей является надзор за надлежащим обеспечением закладных листов, правильностью и своевременностью внесения используемой для обеспечения суммы в особый ипотечный реестр. Закладные листы выдаются только после того, как управляющий подтверждает наличие соответствующего их обеспечения и записи их в ипотечном реестре. Аннулирование занесенной в ипотечный реестр записи об имуществе возможно только с полученного в письменной форме согласия управляющего. Кроме этого, все ипотечные банки проверяются один раз в два года, а также регулярно направляют копии своих реестров в надзорный орган.

Характерной чертой ипотечного кредитования в Германии является его долгосрочность. До конца 60-х гг. XX в. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на такой же срок. Но в последующем ипотечные банки перешли на кредитование, осуществляемое на 5-10 лет, и, соответственно, закладные листы стали выпускаться с более короткими сроками обращения.

Таким образом, основу германской модели ипотечного кредитования составляют правовые механизмы выпуска и обращения закладных листов и управления недвижимой собственностью. Эта система в отличие от американской в меньшей степени характеризуется прямой поддержкой государства, которое только формирует благоприятный экономический климат для развития ипотеки - систему налоговых льгот для банков, граждан и компаний, связанных с ипотечными процессами.

Можно констатировать, что ипотечные банки в Германии за свою длительную историю доказали свою жизнедеятельность, приспосабливаемость к экономическим условиям, способность к привлечению капиталов на рынок недвижимости, к положительному влиянию на экономику страны.

Франция. Во Франции ипотека регулируется Гражданским кодексом 1804 г. (титул 17) и рассматривается в качестве самостоятельного способа вещного обеспечения обязательств, наряду с залогом, правом удержания и привилегиями. По общему правилу «ипотека может быть установлена только на недвижимое имущество». Законодательством, однако, допускается ипотечный кредит под залог морских, речных и воздушных судов, которые относятся к категории движимых вещей. Французским законодательством предусмотрено пять основных видов общей ипотеки, возникающей непосредственно в силу закона, и специальная, которая обременяет все принадлежащее должнику наличное индивидуально-определенное недвижимое имущество.

Ипотека может быть основана на договоре, указании закона или решении суда. Основные виды законных и судебных ипотек бывают, как правило, общими, причем все они подлежат записи в бюро хранения ипотек, находящемся в ведении Министерства финансов.

Во Франции особо выделяются такие права ипотечного кредитора, как право преимущества и право следования. Первое из них означает право ипотечного кредитора преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение его требований за счет цены обремененной ипотекой недвижимости. Второе состоит в возможности для кредитора осуществить основанные на ипотеке права не только против должника, но и против третьего лица, являющегося держателем обремененного недвижимого имущества. Необходимо отметить, что до момента осуществления кредитором основанных на ипотеке прав за должником сохраняются все правомочия собственника по управлению имуществом, извлечению из него плодов, доходов и даже его отчуждению [47, с.76].

Порядок удовлетворения требований ипотечного кредитора за счет заложенного имущества следующий. Ипотечный кредитор, чье требование не удовлетворено в установленный срок, вправе обратить взыскание на обремененную ипотекой недвижимость. Для этого должнику через судебного пристава предъявляется требование о платеже, которое подлежит записи в бюро хранения ипотек. С момента записи права должника на его недвижимость существенно ограничены.

Прежде всего, запись лишает его права управления и пользования имуществом. Должник, на недвижимость которого обращено взыскание, утрачивает и право распоряжаться ею. Он не может более ни установить на нее вещных обременений, ни осуществить ее отчуждение. При невыполнении обеспеченных ипотекой требований недвижимость, на которую обращено взыскание, подлежит продаже с публичных торгов.

Основное применение физическими лицами залога недвижимости во Франции - использование ипотечных кредитов для строительства жилья. Система жилищного финансирования Франции характеризуется сочетанием различных форм участия государственного и частного капиталов. Государственная политика нацелена, во-первых, на поддержание активности сферы жилищного строительства, во-вторых, на обеспечение доступа всех слоев населения к качественному жилью.

Здесь, в частности, применяются следующие льготы: прямые субсидии, предоставляемые семье на приобретение квартиры; уменьшение налогооблагаемого дохода на сумму процентов, уплачиваемых по кредиту; участие государства в выплате процентов по кредиту, т.е. долевое участие заемщика и государства в погашении процентов.

Одной из наиболее распространенных форм финансирования жилья в рыночном секторе является система сбережений на жилищное строительство, которая функционирует во Франции с 1965 г. Эта система предполагает накопление определенной суммы на счете в сберегательных кассах в течение определенного срока в целях получения впоследствии выгодного целевого кредита на покупку, строительство или ремонт жилья.

В зависимости от типа сберегательной системы минимальные сроки накопления устанавливаются от 1,5 до 5 лет. По счетам начисляются проценты, которые несколько ниже процентов по обычным депозитным вкладам. Следует отметить, что размеры и сроки кредита устанавливаются в зависимости от суммы накоплений и длительности сберегательного периода. Сберегательные счета предполагают накопление суммы в размере до 40 % от цены недвижимости в течение определенного срока. Проценты, получаемые клиентами по сберегательным счетам, освобождены от налога на доходы с физических лиц, что еще в большей степени расширяет возможности населения финансировать жилье за счет собственных и заемных средств.

Великобритания. В Великобритании законодательством предусмотрен институт ипотечного залога (mortgage), который регулируется рядом нормативных актов, в частности Законом о собственности 1925 г. и Законом о потребительском кредите 1974 г. Заметная роль в регулировании ипотечных отношений принадлежит судебной практике.

Ипотечным залогом в английском праве называется предоставление земли или движимого имущества (включая имущественные права) для обеспечения денежного обязательства. К ипотечному залогу относят также обременение любого интереса в движимом и недвижимом имуществе или соглашение создать такое обременение для обеспечения денежных обязательств или обязательств, подлежащих денежной оценке.

Главное отличие ипотечного залога от других способов вещного обеспечения по британскому праву заключается в том, что титул на заложенное имущество переходит к залогодержателю, который становится, таким образом, его собственником, хотя и не в полном объеме. Его право собственности становится абсолютным в случае неуплаты долга в установленный срок. При надлежащем исполнении обязательства или освобождении должника от долга титул на имущество возвращается к должнику.

Ипотечный залог может быть основан на общем праве и на праве справедливости. По праву справедливости залогодержателю принадлежит право владения заложенным имуществом при наличии специального соглашения об этом или по приказу суда.

Ипотечный залог по британскому праву возникает на основании договора. Ипотека земли подлежит регистрации в Реестре земельных обременении. По договору ипотечного залога залогодержателю принадлежит право владения ипотечным имуществом, и если ипотечным договором не предусмотрено иное, то и право немедленно вступить во владение этим имуществом или получать с него арендные платежи и доходы. Однако до тех пор, пока залогодержатель не потребует предоставления ему имущества во владение или не начнет получать с него арендные платежи и доходы, оно может оставаться в законном владении залогодателя.

Если ипотечное имущество с разрешения залогодержателя остается во владении залогодателя, то по отношению к залогодержателю он занимает положение арендатора. Но складывающиеся при этом отношения несколько отличаются от обычных арендных отношений: залогодатель не обладает правами бессрочного арендатора, он может быть лишен владения недвижимостью без предварительного уведомления.

Право залогодателя осуществлять все правомочия собственника в отношении ипотечного имущества, находящегося в его владении, подвержено одному существенному ограничению, а именно: он не может уменьшать его стоимость до такого предела, когда этого имущества станет недостаточно для обеспечения долга. Поскольку конструкция ипотечного залога по британскому праву основана на условной передаче ипотечному кредитору титула собственности, залогодатель (должник) лишается права распоряжения вещью, обремененной залогом. Даже если обремененное имущество остается во владении залогодателя, он оказывается в положении арендатора. Соответственно залогодатель не имеет возможности осуществлять отчуждение этого имущества до тех пор, пока с него не будет снято обременение.

Порядок удовлетворения требований ипотечного кредитора за счет заложенного имущества следующий. По английскому общему праву залогодатель, не выполнивший своих обязательств относительно места, времени и способа платежа, теряет право на заложенное имущество, которое становится собственностью ипотечного кредитора. Однако издревле суды справедливости признавали за залогодателем право выкупа (возврата) ипотечного имущества путем подачи им «в разумные сроки» заявления о готовности уплатить долг вместе с процентами, если только судом не был вынесен приказ о лишении залогодателя права выкупа закладной. Поскольку такое право залогодателя могло быть осуществлено только через суды справедливости, оно получило наименование «возврата по праву справедливости».

Право возврата действует до момента вынесения судом приказа о лишении залогодателя права выкупа закладной, а в случае ипотеки, когда ипотечный кредитор владеет ею, -до истечения срока, установленного для подачи иска о возврате ипотечного имущества; права залогодателя на заложенную землю прекращаются в результате ее продажи по решению суда или по условиям ипотечного договора.

В случае неуплаты долга заложенное имущество продается с аукциона либо по частному договору [47, с.82].

Швеция. В Швеции ипотека регулируется Земельным кодексом Швеции 1970 г., законами о формировании недвижимости 1970 г. и об автоматизированном регистре прав на недвижимость 1973 г., а также постановлением о регистре прав на недвижимость 1974 г. с поправками, внесенными в эти правовые акты. В ст. 1 гл. 1 Земельного кодекса закреплено, что «недвижимым имуществом является земля, которая делится на единицы недвижимости. К недвижимости относятся здания, коммуникации, ограды и другие сооружения, расположенные под либо над землей, и находящиеся в постоянном использовании; растущие деревья и иная растительность; естественные удобрения».

Следует подчеркнуть, что залог недвижимости является по существу самым надежным способом обеспечения исполнения обязательств в Швеции. Относительная стабильность цен на недвижимость с достаточно устойчивой тенденцией к их повышению, а также высокий уровень правового регулирования отношений, связанных с залогом не движимости, обеспечивают широкое распространение таких сделок и их привлекательность для кредиторов и собственников недвижимого имущества.

Свидетельство о предоставлении ипотеки называется закладным правовым актом. Этот акт составляется либо в письменной форме (свидетельство об ипотеке), либо посредством регистрации ипотеки в регистре закладных правовых актов согласно закону о регистре закладных правовых актов 1994 г.

Право залога предоставляется собственником единицы недвижимости, отдающим закладной правовой акт в качестве гарантии за возврат требуемого имущества. В залог могут быть переданы несколько единиц недвижимости (общая ипотека). Общая ипотека может также возникнуть в результате раздела единицы недвижимости, переданной в залог. На один и тот же объект недвижимости может быть выдано несколько свидетельств об ипотеке в пределах суммы оценки, либо произведен обмен одного на два и более новых свидетельства об ипотеке. В таком случае ранее вы данное свидетельство имеет приоритет перед выданным позднее. Закладной правовой акт в компьютерном варианте считается переданным кредитору, если тот (либо его представитель) был зарегистрирован в качестве залогодержателя в регистре закладных правовых актов.

Право ипотеки может быть аннулировано по ходатайству собственника единицы недвижимости и с согласия держателя свидетельства об ипотеке. Если в качестве держателя права ранее в земельный регистр было внесено другое лицо, земельный регистрационный орган после внесения записи о вступлении в новое пользование должен аннулировать ранее существовавшую запись и письменно уведомить об этом лицо, записанное ранее в качестве держателя соответствующего права. Если сторона, записанная в качестве держателя права, уведомляет, что пользование указанным имуществом завершилось, такая запись должна быть аннулирована [47, с.85].

В заключение вопроса следует повторить, что за рубежом большое распространение получила система социальной защиты в области жилищного строительства, основанная на системе ипотечного кредитования, суть которого состоит в предоставлении в залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды.