Ипотечное кредитование как инструмент финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь

Подводя итоги проведенного анализа условно жилищное финансирование можно разделить на следующие виды:

- финансирование жилищного строительства строительными фирмами за счет собственных источников и краткосрочного кредитования;

- финансирование индивидуального строительства жилья гражданами с привлечением ипотечного кредита или за счет накоплений и сбережений;

- покупка готового жилья с помощью схем сбережения и накопления, а также ипотеки;

- финансирование арендного сектора жилья, частного и государственного;

- финансирование различных видов капитального ремонта жилищной недвижимости, а также модернизации инженерных систем и коммуникаций, в том числе с помощью ипотечного кредитования;

- финансирование инфраструктуры (преимущественно государственное);

- финансирование земли с предоставлением залоговых кредитов на покупку или аренду земельных участков под жилищное строительство либо на их улучшение.

При этом жилищное финансирование может осуществляться в трех основных формах:

- финансирование из источников собственного капитала;

- финансирование из заемных средств;

- смешанная форма финансирования с использованием собственных и заемных средств в различных сочетаниях.

Как было установлено в результате исследования, странах с развитой финансово-кредитной системой финансирование преимущественно осуществляется в смешанной форме. Рассматривая формы жилищного финансирования, можно выделить следующие аспекты.

Финансирование жилья инвесторами за счет собственных источников предполагает высокий уровень накопления и сбережения денежных средств (населением и организациями), но обеспечивает высокую степень доходности от вложений в жилищную недвижимость.

Использование полностью заемного капитала также предполагает определенные ограничения. К ним, в частности, могут быть отнесены высокие требования к уровню платежеспособности заемщика, уровень процентной ставки ссудного капитала, требования к доходности и эффективности вложений, высокие риски, развитая система управления. Заемный источник финансирования преимущественно характерен для государственного финансирования жилищного сектора и выполнения государственных программ. Учитывая ограниченность государственного финансирования жилья, в современных условиях эта форма не может быть определяющей.

Смешанный тип жилищного финансирования, предполагает сочетание определенной доли собственного капитала и предоставленного кредита. Эта форма жилищного финансирования существенно расширяет возможности для жилищных инвестиций в первую очередь для населения.

Таким образом, наиболее востребованным в условиях переходной к рынку экономики Республики Беларусь представляется смешанный тип жилищного финансирования, так как расширение возможностей для жилищных инвестиций населения, направленное на решение жилищной проблемы позволит повысить уровень социальной защиты населения и будет являться дополнительным фактором социальной стабильности в государстве. При этом представляется целесообразным рассмотрение вопроса о формировании в республике системы ипотечного жилищного кредитования.

Актуальность создания системы ипотечного жилищного кредитования обусловливается необходимостью совершенствования действующих механизмов внебюджетного финансирования жилищного строительства, что в итоге должно обеспечить расширение возможностей приобретения гражданами жилья в частную собственность. При этом в кредитную сферу вовлекаются дополнительные финансовые ресурсы, получает дальнейшее развитие рынок недвижимости.

Следует сказать, что Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 августа 2001 г. № 1173 утверждена Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования, которое в перспективе должно заменить льготное кредитование жилищного строительства. Реализацию концепции намечено осуществить в два этапа: первый - подготовка основополагающих макроэкономических и правовых условий, второй - разработка комплексной правовой базы для реализации системы ипотечного кредитования и дальнейшее ее совершенствование с учетом углубления процесса реформирования экономических институтов в республике.

Концепцией заложены следующие основные принципы:

- доступность ипотечных кредитов для граждан не только с высоким, но и средним уровнем доходов;

- прозрачность системы кредитования, как рыночного механизма, обеспечивающего целевое использование средств инвесторов, а также возможность их выхода без потерь из системы;

- саморазвитие системы ипотечного кредитования жилищного строительства за счет постоянного вовлечения в свою сферу различных финансовых ресурсов;

- государственная поддержка системы путем установления нормативно-правой базы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников ипотечного жилищного кредитования, а также стимулирования привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу.

Концепция предусматривает создание одноуровневой системы, состоящей из первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Первичный рынок представлен банками-кредиторами и кредитополучателями (выдача и обслуживание ипотечных кредитов). Вторичный рынок составляют банки-кредиторы и институциональные инвесторы, приобретающие у банков ипотечные облигации (рефинансирование банков).

Реализация изложенных принципов должна базироваться на использовании эффективного зарубежного опыта с учетом макроэкономических условий и законодательства Республики Беларусь. В частности, разработчиками новой системы жилищного кредитования предлагаются такие условия:

- кредиты предоставляются на срок от 1 до 10 и более лет;

- размер кредита может составлять до 60 % стоимости закладываемой в залог недвижимости;

- жилье, передаваемое в залог, должно быть свободным от других обременении, в т. ч. ипотек;

- погашение кредита и процентов за пользование им осуществляется ежемесячно равными частями в течение всего срока пользования кредитом;

- ипотечный кредит не может быть выдан до государственной регистрации договора строительства или купли-продажи жилья, а также оформления в установленном порядке прав на земельный участок.

Реализацию указанных задач предлагалось осуществить в два этапа (2001-2004 гг.):

- подготовка основополагающих макроэкономических и правовых условий;

- разработка комплексной правовой базы для реализации системы и дальнейшее ее совершенствование с учетом углубления процесса реформирования экономических институтов в Республике Беларусь.

Тем не менее, к настоящему моменту (2 квартал 2008 г.) далее, чем утверждение «Концепции» состояние дел в формировании ипотечной системы жилищного кредитования не изменилось.

В связи с вышеизложенным с целью исправления сложившейся ситуации в первую очередь предлагается проведение проработки и принятие нормативного документа, который содержал бы в себе комплекс мероприятий, направленных на реализацию Концепции создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь. При этом система мер должна быть сформирована:

- исходя из сложившихся в настоящее время макроэкономических условий;

- исходя из фактического состояния действующей в настоящее время нормативно-правовой базы по вопросам жилищного строительства и его кредитования, а также системы социальной защиты в Республике Беларусь;

- с учетом действующего законодательства в области бюджетного планирования;

- с учетом основных направлений денежно-кредитной политики государства;

- с учетом «Основных направлений социально-экономического развития Республики Беларусь на 2006-2010 гг. и «Национальной стратегии устойчивого развития Республики Беларусь на период до 2020 г.»

Программа мероприятий по реализации Концепции создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь должна предусматривать формирование и развитие обеспечивающей инфраструктуры, так как функционирование системы ипотечного кредитования невозможно также без создания сети ипотечных банков (на первом этапе их функции могут выполнять существующие уполномоченные коммерческие банки). Необходима широкая сеть органов регистрации прав на недвижимое имущество (как единый объект недвижимости на землю и все, что прочно связано с ней), организаций оценщиков (для определения стоимости закладываемого недвижимого имущества), страховых организаций (страхование предмета ипотеки, страхование жизни кредитополучателей), нотариальных учреждений (нотариальное оформление сделок купли-продажи земельных участков, удостоверения договоров об ипотеке).

С учетом самой природы жилищной ипотеки одну из главных ролей на рынке ипотечного жилищного кредитования должны играть банковские структуры. Основными функциями банков как кредиторов в системе ипотечного кредитования должны быть:

- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

- оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

- обслуживание выданных ипотечных кредитов.

При этом крайне необходимо, чтобы ипотечное кредитование осуществлялось с применением фиксированной ставки банковского процента, которая не превышала бы 8-10% годовых.

Поскольку система ипотечного жилищного кредитования затрагивает различные отрасли права (гражданское, земельное, жилищное, гражданско-процессуальное и др.), а одним из ключевых вопросов в данной системе является земля, то все, что прочно связано с ней, должно рассматриваться как единый объект недвижимости. Земля, а не отдельные здания и сооружения, должна выступать гарантом исполнения обязательств (так как имущественные права на здания зависят от наличия имущественных прав на земельный участок). Поэтому для введения системы ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны быть внесены соответствующие изменения и дополнения в действующие законодательные акты.

Говоря о долгосрочном ипотечном жилищном кредите, нужно иметь в виду прежде всего кредитование под залог приобретаемого жилья. Система ипотечного кредитования должна быть рассчитана на граждан (семьи) со средними и низкими показателями дохода. Однако, учитывая стандартную схему предоставления долгосрочного ипотечного кредита на приобретение жилья, предусмотренную в развитых государствах следует учитывать разницу в доходах. При этом единственным возможным выходом в данной ситуации в настоящее время является увеличение срока предоставления ипотечного кредита с предоставлением возможности досрочного погашения как суммы кредита, так и процентов за пользование им.

Во всех случаях первыми и главными субъектами, участниками рынка ипотечного жилищного кредитования должны выступать заемщики - граждане Республики Беларусь, которые заключили соответствующие кредитные договоры (договоры займа) с кредитными и иными организациями с целью приобрести жилье. Обеспечением исполнения обязательств по договорам должен служить залог приобретаемого жилья. Анализируя правовое положение граждан, намеренных улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита, нужно понимать, что такое правовое положение характеризуется известной сложностью. Дело в том, что само ипотечное кредитование на приобретение квартиры представляет собой комплексный процесс, в котором гражданин выступает не только в роли заемщика по кредитному договору, но также в роли залогодателя по договору об ипотеке приобретаемого жилого помещения и покупателя по договору купли-продажи квартиры. В каждом случае правовое положение гражданина характеризуется определенным набором прав и обязанностей, которые должны быть взаимоувязаны между собой на законодательном уровне.

Повышению уровня социальной защищенности должно способствовать и предоставление возможности получать целевые адресные субсидии гражданам-заемщикам, идущие прежде всего на уплату первоначального взноса за приобретаемое в кредит жилье в рамках социальных программ ипотечного кредитования. Поэтому необходимо законодательное определение категорий граждан, имеющих возможность получить такие субсидии за счет республиканского или местного бюджетов. В данную группу должны быть включены:

- молодые семьи;

- работники бюджетной сферы;

- лица, пострадавшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС;

- инвалиды;

- прочие категории населения, являющиеся на сегодняшний день наименее обеспеченными и социально защищенными.

Кроме этого, представляется целесообразным формирование в Республике Беларусь региональных ипотечных программ, которые могут устанавливать дополнительные льготы и гарантии для определенных категорий граждан, учитывая возможности местных бюджетов.

Однако неразвитость в нашей стране рынка ипотечных кредитов вызвана не только неплатежеспособностью заемщиков. Зачастую выдача долгосрочных кредитов - рискованное мероприятие и для кредитующих организаций. Это обусловлено как сроком возврата кредита, так и неэффективностью механизма обращения взыскания на заложенное жилье недобросовестного заемщика, особенно если такое жилье является для него единственным местом жительства. В связи с этим встает вопрос о рефинансировании первичных кредиторов через специализированных субъектов - операторов вторичного ипотечного рынка. Таковыми в Республике Беларусь должны выступить агентства ипотечного жилищного кредитования.

В заключение вопроса следует повторить, что наиболее приемлемым вариантом финансирования жилищных программ в Республике Беларусь является смешанный тип жилищного финансирования, так как расширение возможностей для жилищных инвестиций населения путем формировании в республике системы ипотечного жилищного кредитования, направленное на решение жилищной проблемы, позволит повысить уровень социальной защиты населения и будет являться дополнительным фактором социальной стабильности в государстве.