Глава 2. Основные направления развития земельного кадастра в Швеции

2020-03-17

350

Обсуждений (0)

0.00 из 5.00 0 оценок

земельный кадастр швеция недвижимость

Анализ земельного кадастра Швеции следует вынести в отдельную главу и рассмотреть более подробно. Ведь именно в Швеции в настоящий момент построена едва ли не самая совершенная система управления земельными ресурсами и недвижимостью. Швеция достигла наибольших успехов в создании реестра собственности, там создан единый банк данных недвижимости. Кроме того, в Швеции процесс ведения земельного кадастра почти полностью автоматизирован. Поэтому опыт ведения земельного кадастра в этом развитой скандинавской стране перенимается другими странами, в том числе и Беларусью.

Важным элементом ведения земельного кадастра Швеции является его четкая организационная структура. При этом национальная земельная служба рассматривается как государственная организация в составе министерства окружающей среды, которая осуществляет определенные правительством функции: выполняет программы национального картографирования страны, осуществляет государственный надзор за проведением национальной кадастровой программы, выполняет работы в области геодезии, топографии, кадастра и управления землепользованием, собирает и распространяет цифровых данных. [1]

Ведущим государственным учреждением отрасли стала Национальная земельная служба Швеции (NLS). Работы, выполняемые NLS, практически те же, которыми в Беларуси занимается Государственный комитет по имуществу, подведомственные предприятия и землеустроительные службы местных исполнительных органов.

Направления деятельности NLS:

разработка и реализация земельной политики;

разработка и совершенствование земельного законодательства;

планирование и использование земель; кадастровые съемки;

формирование земельных участков и других объектов недвижимости; регистрация прав на землю и другую недвижимость;

оценка и налогообложение земель;

инвентаризация земель, лесов и других природных ресурсов;

создание и эксплуатация земельно-информационных и геоинформационных систем;

проведение геодезических и картографических работ общегосударственного значения.

В системе NLS работают подразделения национального и местного уровней - областей (ленов) и административных районов и городов (коммун), частные предприятия и частные предприниматели. NLS занимается и управлением (подчинение по вертикали), и производством работ. До 1 января 1999 г. NLS входила в Министерство внутренних дел, сейчас она находится в составе Министерства охраны окружающей среды.

В структуру NLS входят: правление, генеральный директор, служба внутреннего аудита, служба генеральной поддержки. В ее составе - отделы информационных технологий, общего планирования и законодательства, финансирования, кадров, маркетинга и информации, административный отдел, отдел международных связей. Три подразделения занимаются производственной деятельностью: кадастровая служба, географической и земельной информации, измерений.

Кадастровая служба имеет отделения по всей территории страны и каждое из них выполняет функции по формированию недвижимости.

Центральным вопросом в Земельном Кодексе Швеции является определение недвижимости. Это важно для того, чтобы оценить стоимость единицы недвижимости, когда она должна быть заложена или продана вследствие лишения прав, чтобы знать, на что именно установлены права в регистре прав, что следует заносить в кадастр, что именно отчуждается и т.д.

Согласно статье 1 раздела 1 Земельного Кодекса, "недвижимость - это земля". Здания относятся к недвижимости постольку, поскольку они являются принадлежностью земельного участка. Принадлежностью являются машины и другое оборудование, если недвижимость частично или полностью используется в производственных целях. Правда, это имущество может и не относится к недвижимости, если собственник объявит об этом специальным объявлением (декларацией) в регистре прав на недвижимость. Помещения (например, квартиры) к недвижимости не относятся. [4]

Территория Швеции делится на единицы недвижимости - земельные участки вместе с их принадлежностями. Принадлежностями считаются здания, сооружения, ограды, участки общего пользования, сервитуты и др. Процесс деления территории на единицы недвижимости называется "формирование недвижимости". Формирование недвижимости регулируется специальным законом.

Объектом продажи является, как правило, единица недвижимости. По шведскому законодательству прочно связанные с землей принадлежности не могут быть проданы отдельно, если только они не перемещаются с земельного участка физически. Иногда объектом продажи является не единица недвижимости, а физическая часть такой единицы, т.е часть земельного участка с принадлежностями. Передача прав на определенную часть недвижимости должна сопровождаться отделением недвижимости путем ее формирования на основе договора купли-продажи. Если в течение определенного времени такого формирования не происходит, договор считается недействительным. Объекты недвижимости могут разделяться, увеличиваться, уменьшаться, делится, перераспределяться. [4]

Шведское законодательство по формированию недвижимости основывается на Законе "О формировании недвижимости" 1970 г. с поправками 1995 г. Закон устанавливает:

условия, при которых может осуществляться формирование недвижимости. Эти условия вытекают из территориального планирования, требований целевого использования земель, согласования с границами муниципалитетов и др.;

процедуру формирования единиц недвижимости. Процедуру выполняют кадастровые учреждения (бюро) при участии доверенных лиц, назначаемых муниципалитетом. Процедура начинается с подачи заявления, а завершается актом формирования единицы недвижимости и его регистрацией в регистре недвижимости;

правила передачи земли из одной единицы недвижимости в другую или совместную единицу недвижимости. При передаче осуществляется оценка; определение сумм компенсаций; рассматриваются апелляции; заключаются, при необходимости, сделки между заинтересованными сторонами; устанавливаются ограничения на права пользования; принимаются решения о сносе зданий и т.п.;

порядок формирования совместных единиц недвижимости;

правила установления и передачи сервитутов, обязательного отчуждения недвижимости;

правила деления, разделения, слияния единиц недвижимости. Правила регламентируют условия, при которых возможны такие действия с недвижимостью, процедуры, методы установления стоимости;

функции кадастровых учреждений при подготовке к рассмотрению вопросов формирования единиц недвижимости в земельных судах, апелляционных судах и в Верховном суде;

правила регистрации недвижимости в регистре недвижимости. Например, что считать моментом внесения записи в регистр, в чем состоит правовое значение записи в регистр, как должен возмещаться ущерб от ошибок в регистре и др.

Единица недвижимости считается сформированной, если запись о ней введена в регистр недвижимости. Земли, которые не входят в состав единиц недвижимости считаются свободными. [4]

Регистрация прав объявлена Земельным Кодексом Швеции обязательной. Но, в отличие от белорусского законодательства, правовые последствия сделки вытекают из договора, а не из его регистрации. Право на недвижимость возникает в момент заключения сделки, а не в момент регистрации. Приобретатель прав должен зарегистрировать права в течении трех месяцев с даты совершения сделки. Сделка осуществляется без удостоверения нотариусом, поэтому контролировать выполнение этого условия невозможно. Тем не менее, почти все приобретения регистрируются. Что же заставляет обладателей прав регистрировать сделки и права, да платить еще за это деньги? Дело в том, что Земельный Кодекс устанавливает приоритет зарегистрированных прав над незарегистрированными. Наибольший приоритет имеет право зарегистрированное первым. Кроме того, получить закладную для оформления кредита можно только в органе регистрации. Последний не оформит закладную, если право на недвижимость незарегистрировано. Поскольку недвижимость является в Швеции частью финансовой системы, то у большей части населения и юридических лиц непрерывно имеется потребность в закладных и соответственно в регистрации своих прав на недвижимость.

Законодательство, регулирующее вопросы кадастра и регистрации прав на недвижимость, с точки зрения белоруса, развито необычайно. Оно включает множество актов: Земельный Кодекс, Законы "О данных", "О формировании недвижимого имущества", "О легализации прав на недвижимость", "О сервитутах инженерных сетей", "О совместных сооружениях", "Об управлении совместной собственностью", "О регистре прав на недвижимость", "О регистре единиц жилья", "Об экспроприации". Имеется также ряд постановлений Правительства: "О регистре прав", "О регистре недвижимости", "О системе Банка Земельных Данных" и др. [4]

Вторая часть Земельного Кодекса Швеции полностью посвящена регистрации прав на недвижимость.

Регистр недвижимости - это база данных, которая хранит сведения о сформированных единицах недвижимости. Запись в регистр должна вызывать определенные последствия, которые должны устанавливаться Законом. Вследствие этого порядок записи тоже должен регламентироваться Законом.

Шведский Закон "О формировании недвижимого имущества" устанавливает, что недвижимость существует и формирование ее считается завершенной тогда, когда соответствующая запись сделана в регистр недвижимости. Регистр недвижимости считается одним из главнейших информационных ресурсов государства, поскольку поддерживает ряд его важных функций: регистрацию прав на недвижимость, кредитование, особенно для приобретения жилья, региональное и городское планирование. Регистр поддерживается кадастровыми бюро, которые расположены по всей стране. Финансирование регистра - задача центрального правительства, хотя имеются муниципалитеты, которые сами финансируют работу кадастровых бюро и содержание регистра. Национальная Земельная Служба (NLS) осуществляет руководство регистром, отвечает за функционирование и управление государственной системой цифровых кадастровых карт.

Законодательство требует, чтобы регистр недвижимости велся только в электронной форме на территории каждого муниципалитета. Постановление правительства предусматривает, что структура регистра должна включать:

главный регистр,

цифровую регистрационную (кадастровую) карту,

регистр координат,

регистр планов,

регистр округов,

адресный регистр,

регистр совместных сооружений (GA регистр).

Информация, которая должна быть введена в регистр недвижимости, вводится кадастровыми бюро не непосредственно в базу данных, а в промежуточную память. Кадастровое бюро формирует специальную запись "controlsheet" с использованием терминала. Запись распечатывается, проверяется и подписывается лицом, которое приняло решение о регистрации единицы недвижимости и помещается в архивное досье. Затем к данной записи добавляется персональный пароль лица, уполномоченного осуществлять регистрацию, и сообщение, которое называется "daybookapproval" отправляется на сервер NLS. Персонал NLS использует "daybookapproval" для внесения регистрационной записи в базу данных.

Главный регистр является частью регистра недвижимости. Регистр включает следующие данные:

обозначение регистра,

бывшее обозначение регистра, если оно было,

кадастровые номера единиц недвижимости, из которых была сформирована данная единица,

отметка об аннулировании регистрации,

адрес,

площадь водной поверхности, земли и общая площадь,

номер кадастровой карты, на которой отображена единица недвижимости,

доля в общей собственности,

сведения о разрешенном целевом использовании недвижимости

дата регистрации, обозначение досье,

права и др.

Регистр координат также является частью регистра недвижимости. Единицей учета в регистре является единица недвижимости. Содержанием регистра является кадастровый номер единицы недвижимости, координаты центроида границ единицы недвижимости, каталог координат точек границ недвижимости, наименование системы координат.

Единицей учета в регистре планов является каждый отдельный план и каждое индивидуальное решение, принятое по единице недвижимости с заданным кадастровым номером.

Единицей учета в регистре территории является территория. Обозначение территории в регистре состоит из имени области и имени территории. Основное содержание регистра составляет:

обозначение территории,

индексы, используемые для обозначения единиц недвижимости на планах территории,

наименование кадастровых карт, которые полностью или частично покрывают территорию,

планы, инструкции, решения, касающиеся территории и показанные в регистре планов.

Учетной единицей в адресном регистре является адрес единицы недвижимости. Запись в адресном регистре имеет следующую структуру: имя муниципалитета, имя улицы и номер, координата центроида единицы недвижимости с данным адресом (точка в границах недвижимости). Регистрацию адреса осуществляют кадастровые бюро по запросу муниципального органа. За один запрос муниципалитет может просить о регистрации множества адресов по списку. Кадастровое бюро может не выполнять процедуру регистрации, а переправить адресный список или другой документ на регистрацию в Национальную Земельную Службу.

На кадастровой карте по постановлению Правительства Швеции "О регистре недвижимости" отображаются:

границы и кадастровые номера единиц недвижимого имущества, записи о которых внесены в главный регистр,

земли, на которые зарегистрированы сервитуты,

отдельно земли, на которые зарегистрированы сервитуты, связанные с инженерными сетями и сооружениями,

земли, на которых имеются сооружения совместного пользования, включенные в GA регистр,

дороги общего пользования,

некоторые сведения из регистра планов,

границы муниципалитетов, ленов, приходов,

некоторые топографические элементы,

адреса из регистра адресов,

точки границ единиц недвижимости, включенные в регистр координат.

Информация, которая вносится и в регистр недвижимости и в кадастровую карту вносится сначала в регистр, а затем, как сказано в Постановлении, "немедленно" в карту.

Регистр прав на недвижимое имущество - база данных, которая хранит сведения о правах на единицы недвижимого имущества. Регистр прав является частью Национальных систем Государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поскольку внесение записи в регистр прав вызывает определенные правовые последствия, наличие регистра и процедуры внесения в него информации должны устанавливаться актами законодательства. [4]

Главная цель регистра прав - обеспечить защиту и гласность прав на недвижимость. Государство рассматривает регистр, как важнейший элемент инфраструктуры своей экономики. Данные в регистр вносят 93 органа регистрации прав. Эти органы являются частью окружных судов и административно подчинены Министерству юстиции. Закон требует, чтобы регистр существовал исключительно в электронной форме. Качество компьютеризации настолько надежно, что с 1989 г. в стране отменены бумажные регистрационные книги. Эти книги велись в стране с 13 века.

Учет в регистре прав ведется по шести разделам:

собственность,

права пользования,

обременения (сервитуты),

ипотека,

декларации,

история.

Содержание разделов установлено законодательством. [4]

Идентификатор единицы недвижимости - ключевой параметр, который позволяет совместить данные различных регистров, как бы они не создавались. В государстве не должно быть единиц недвижимости, которые бы имели одинаковые идентификаторы.

Кадастровый номер присваивается единице недвижимости. Номер состоит из имени муниципалитета, в котором работает регистр, имени района и регистрационного номера. Регистрационный номер состоит из номера блока и номера единицы недвижимости.

Главная задача регистрации земли - обеспечение гарантий прав собственности и свободного доступа к информации о них. Система регистрации земли, которая упорядочена и хорошо функционирует, является предпосылкой для гарантированной безопасности и оказывает содействие осуществлению транзакций. Земельный реестр ведется 93 органами земельной регистрации.

Регистр недвижимости и регистр прав на недвижимость образуют ядро системы банка земельных данных (LDBS). LDBS также включает копию регистра массовых оценок недвижимости Государственной налоговой службы. Кроме того, в LDBS имеются следующие базы данных: регистр зданий, регистр ассоциаций собственников, регистр закладных, база данных цен продаж недвижимости, база данных гарантий по жилищным кредитам. LDBS также обеспечивает доступ к таким внешним базам данных, как регистр компаний и ассоциаций (юридических лиц), регистр ипотечных компаний. LDBS содержит исключительно текстовые данные. К информационной системе LDBS подключены терминалы кадастровых бюро и терминалы судов, которые осуществляют регистрацию прав на недвижимость. Кроме того, к LDBS в реальном масштабе времени подключено 25000 терминалов, 4000 муниципальных органов, банков, дорожных учреждений, Национального архива, органов налоговой службы, агентов по продаже недвижимости, оценщиков, страховых компаний и др. По категориям пользователей запросы распределяются следующим образом: 62% - банки и кредитные организации, 19% - правительственные организации, 7% - муниципалитеты, 12% - другие.

Ответственность за данные и работу информационной системы, за проектирование системы и разработку программного обеспечения с 1996 г. возложена на Национальную земельную службу (NLS). Выдача информации из LDBS в письменной или машинной форме регламентируется постановлением Правительства 1974 г. "Свидетельства о недвижимом имуществе".вместе с организациями, которые отвечают за ведение регистров, несет ответственность за правильность данных. В связи с этим она наделена определенными правами. Например, если NLS обнаруживает в информационной системе ошибку, которую невозможно исправить сразу, NLS немедленно вносит в информационную систему предупреждение об ошибке, которое аннулируется после исправления ошибки службами, отвечающими за ведение регистров. [4]

Создание LDBS как общенациональной регистрационной системы, которая содержит полную информацию обо всех объектах недвижимости Швеции и чьими пользователями являются органы власти и суды всех уровней, агентства недвижимости, банки, другие организации и граждане, стало завершением национального кадастрового компьютеризованного проекта.

Потребности общества в такого рода информации постоянно растут, поэтому большое внимание уделяется новейшим методам: цифровой картографии, высокоточному позиционированию. Эти методы основаны на спутниковых технологиях получения и актуализации пространственных географических данных и атрибутивной информации.

Земельные информационные системы базируются на методах дистанционного зондирования, материалах аэрофотосъемки и банках земельной информации: географические информационные системы используются для анализа основной информации при формировании земельных участков, планировании использования земель, оценке земель, планировании развития городов, охране окружающей среды, управлении сельским и лесным хозяйством, в коммунальном хозяйстве.

Национальной земельной службой была создана специальная система обработки географических данных AutoKa. Она не является чисто географической информационной системой, но предназначена для сбора и хранения цифровой информации, создания цифровых карт в крупных и мелких масштабах. Система позволяет не только создавать цифровые карты, но и решать задачи регистрации недвижимой собственности, планирования, крупномасштабного тематического картографирования, включая картографирование подземных коммуникаций, картографирование для целей лесного и сельского хозяйства и др. [3]

Одним из главных достижений земельного кадастра Швеции является то, что Швеция - едва ли не единственная страна, где на базе земельного кадастра создана автоматизированная информационная система сведений о земле, недвижимости, населении. Кадастр данной страны рассматривается как система наиболее рационального и эффективного использования всех ресурсов в области землепользования. Он преобразован в многоуровневую информационную систему сведений о земле и недвижимости в результате слияния автоматизированного национального банка данных о недвижимости с банком данных о населении, материалами экономической статистики, налогообложения и результатами переписей.

Таким образом, основными направлениями развития кадастра в Швеции являются:

полная автоматизация всех сведений, касающихся управления земельными ресурсами и недвижимостью;

совершенствование земельных информационных систем;

построение и совершенствование чёткой организационной структуры земельно-кадастровых органов;

развитие системы в сторону рационального и эффективного использования всех ресурсов в целом и земельных ресурсов в частности;

обеспечение гарантий прав собственности и свободного доступа к ним;

интеграция земельно-кадастровой системы во все сферы человеческой деятельности.

Заключение

В результате выполнения данной работы были решены все задачи, которые были поставлены перед началом работы. Были выявлены основные направления развития земельного кадастра в Европе и дано описание по каждому из них. Кроме того, были выделены основные направления развития земельного кадастра в Швеции. Всё это можно рассматривать для возможной реализации на территории Беларуси.

В первой главе данной работы были описаны основные направления развития земельного кадастра в целом по Европе. Были выявлены следующие пути:

полная автоматизация земельно-кадастровых процессов;

широкое применение ЗИС в земельном кадастре;

совершенствование системы регистрации земельных участков и недвижимости;

переход от кадастрового картографирования к кадастровому моделированию, избавление от бумажных кадастровых карт и переход к цифровым;

обеспечение доступности информации для всех заинтересованных лиц;

расширение полномочий частного сектора в организации работы земельного кадастра;

совершенствование налогового законодательства, в частности в сфере земельного налогообложения;

совершенствование рынка земли.

Во второй главе были выявлены основные направления развития земельного кадастра в отдельно взятой стране, которой была выбрана Швеция в связи с уже отмеченными выше причинами. Были отмечены следующие направления: