Классификация износов объектов недвижимости

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа (см. рис).

Устранимый (исправимый) износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Рис. Классификация износа объектов недвижимости

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель.

Износ объектов недвижимости определяется многими факторами: климатическими, географическими, экономическими, временными и прочее. Чтобы иметь представление о том, что именно формирует износ недвижимости, пойдем от обратного. Специалисты, которые ввели данный термин, разграничили его виды. Различают экономический износ недвижимости (его также называют внешним), функциональный и физический. При этом виды износа могут быть устранимыми и не устранимыми. В первом случае имеется в виду то, что, приложив определенные усилия, степень износа можно сократить. Второй вид означает бесперспективность каких бы то ни было усилий.

Итак, остановимся на физическом износе недвижимости.Его рассматривают относительно отдельных элементов здания. Например, долговременный физический износ относится к фундаменту, перекрытию и прочим базовым элементам постройки. Краткосрочный относится к тем частям постройки, которые по объективным причинам долго не живут. Здесь как раз и идет речь о коммуникациях – водопроводе (в том числе его подземной части), канализации и проч. Физический износ может быть устранимым, например, при помощи капитального ремонта. Однако есть и неустранимый физический износ, когда затраты на проведение ремонтных работ экономически нецелесообразны.

Говоря о функциональном износе, оценщики предполагают, что объект недвижимости на сегодняшний день не отвечает современным требованиям, которые предъявляются к такого рода постройкам. Например, маленькая кухня когда-то была приемлема. Конечно, и сегодня можно жить в таких условиях. Однако рынок предлагает другие, более комфортные варианты. Конкуренция, которая существует в сфере строительства, а также разработка и использование новых технологий сама по себе – основные причины функционального износа. Говоря о функциональном износе, могут рассматривать и оборудование. Например, сантехнику в квартире.

Если есть возможность провести, например, перепланировку, или заменить ванну и это будет выгодно, то износ считается устранимым. Иначе неустранимым.

И, наконец, экономический износ объектов недвижимости. Как правило, он неустраним. Здесь включаются посторонние, на первый взгляд факторы, такие как старение окружающей среды или развитость инфраструктуры в данном районе. Имеет значение даже то, есть ли по близости автостоянка. Ну и, разумеется, внешний вид здания также имеет значение. Его не эстетичность также может быть выражена в процентном отношении экономического износа.

Степень износа важна не только при ценообразовании объекта недвижимости. Она также может означать перспективность постройки. Скажем, степень износа – значимый фактор при страховании недвижимости, а также при кредитовании, ведь некоторые банки устанавливают ограничения на степень износа объекта, который кредитуют (в тех случаях, когда данный объект является залогом).