Глава 9. Реализация имущества должника на торгах

Статья 89. Реализация имущества должника на торгах

1. Часть 1 комментируемой статьи содержит отсылочную норму, которая предполагает принятие отдельных нормативных правовых актов, содержащих указание на субъектов, наделенных полномочиями по проведению торгов. Следует обратить внимание, что законодатель исходит из необходимости узкой специализации организаторов торгов: норма предполагает определение субъектов, специализирующихся на проведении торгов по конкретному виду имущества.

Пункт 2 постановления Правительства РФ от 20 декабря 2006 г. N 782 "Вопросы организации реализации федерального имущества"*(113) устанавливает, что специализированное государственное учреждение при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества"*(114) является федеральным государственным учреждением, осуществляющим в соответствии с законодательством Российской Федерации функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

При этом в соответствии с подп. 17 п. 11 Устава РФФИ (утвержден постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2002 г. N 925 "О Российском фонде федерального имущества"*(115)) указанное учреждение вправе привлекать на конкурсной основе физических и юридических лиц для реализации в установленном порядке имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

Необходимо отметить, что не всегда фигура организатора торгов и продавца совпадают. Непосредственно из ФЗИП можно сделать вывод о том, что такой специфический вид имущества, как ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, подлежат реализации только брокером или управляющим, если ценные бумаги переданы ему в управление. Между тем организатором торговли на рынке ценных бумаг является совершенно иной субъект - профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность по организации торговли на рынке ценных бумаг (см. комментарий к ч. 3 ст. 89 ФЗИП).

2. Часть 2 комментируемой статьи определяет начальную цену имущества, выставляемого на торги. По общему правилу она не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, вынесенном судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 85 ФЗИП.

Применительно к начальной продажной цене заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке (см. ст. 349 ГК РФ), установлено специальное правило: такая цена не может быть ниже цены, определенной судебным актом.

Может ли начальная цена имущества, выставляемого на торги, быть выше той, что установлена в постановлении об оценке имущества или в судебном акте? По смыслу комментируемой нормы это вполне допустимо. Действительно, если продавцу, к примеру, должником будут представлены доказательства того, что с момента вынесения постановления об оценке имущества его стоимость возросла, ничто не препятствует установлению более высокой начальной цены. В то же время возможность корректировки продавцом начальной продажной цены заложенного имущества, установленной в судебном акте, вызывает сомнения: п. 3 ст. 350 ГК РФ императивно предписывает руководствоваться именно той начальной продажной ценой заложенного имущества, которая определена в решении суда.

3. Часть 3 ст. 89 содержит специальное правило, регламентирующее процедуру продажи ценных бумаг.

Статья 9 Закона о рынке ценных бумаг устанавливает, что организатором торговли на рынке ценных бумаг является профессиональный участник этого рынка, осуществляющий деятельность по организации торговли на рынке ценных бумаг. При этом в соответствии с п. 1.2 Положения о деятельности по организации торговли на рынке ценных бумаг*(116) деятельность по организации торговли могут осуществлять только юридические лица, имеющие лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по организации торговли и (или) лицензию на осуществление деятельности фондовой биржи. Фондовой биржей признается организатор торговли на рынке ценных бумаг, отвечающий требованиям, установленным гл. 3 (п. 1 ст. 11) Закона о рынке ценных бумаг. Помимо фондовой биржи организатором торговли на рынке ценных бумаг может быть также саморегулируемая организация (ст. 50 этого Закона).

Какие ценные бумаги следует признавать обращающимися на организованном рынке ценных бумаг? Законодательство о ценных бумагах подобную легальную дефиницию не содержит. В то же время налоговое законодательство для разных глав НК РФ (гл. 23 и 25) по-разному определяет такие ценные бумаги. В соответствии с п. 3 ст. 214.1 НК РФ к ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, относятся ценные бумаги, допущенные к обращению у организаторов торговли, имеющих лицензию федерального органа, осуществляющего регулирование рынка ценных бумаг. Пункт 3 ст. 280 НК РФ устанавливает, что ценные бумаги признаются обращающимися на организованном рынке ценных бумаг только при одновременном соблюдении следующих условий:

1) если они допущены к обращению хотя бы одним организатором торговли, имеющим на это право в соответствии с национальным законодательством;

2) если информация об их ценах (котировках) публикуется в средствах массовой информации (в том числе электронных) либо может быть представлена организатором торговли или иным уполномоченным лицом любому заинтересованному лицу в течение трех лет после даты совершения операций с ценными бумагами;

3) если по ним рассчитывается рыночная котировка, когда это предусмотрено соответствующим национальным законодательством.

Обе процитированные нормы налогового законодательства рассчитаны на применение исключительно в фискальных целях. К тому же ст. 3 ФЗИП формально не упоминает о возможности применения аналогии закона. Поэтому, учитывая специальное правило ч. 4 комментируемой статьи, очевидна необходимость принятия подзаконного акта, который бы четко установил, что следует относить к ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг.

По смыслу ч. 3 ст. 89 продаже на торгах брокером или управляющим, являющимся участником соответствующих торгов, подлежат не любые, а исключительно ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг.

Брокер - профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий брокерскую деятельность. При этом под брокерской понимается деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с ценными бумагами от имени и за счет клиента (в том числе эмитента эмиссионных ценных бумаг при их размещении) или от своего имени и за счет клиента на основании возмездных договоров с клиентом (п. 1 ст. 3 Закона о рынке ценных бумаг).

Управляющий - профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность по управлению ценными бумагами. Деятельностью по управлению ценными бумагами признается осуществление юридическим лицом от своего имени за вознаграждение в течение определенного срока доверительного управления переданными ему во владение и принадлежащими другому лицу в интересах этого лица или указанных этим лицом третьих лиц ценными бумагами, денежными средствами, предназначенными для инвестирования в ценные бумаги, а также денежными средствами и ценными бумагами, получаемыми в процессе управления ценными бумагами (ст. 5 Закона о рынке ценных бумаг).

4. Часть 4 комментируемой статьи формулирует важное правило о неприменимости к продаже ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, установленных ФЗИП правил о сроках проведения торгов, основаниях и последствиях объявления торгов несостоявшимися. По смыслу комментируемой нормы специальные положения, регламентирующие процедуру торговли на рынке ценных бумаг, имеют приоритет перед общими положениями ГК РФ о порядке проведения торгов. Одновременно правила о порядке проведения торгов, установленные ФЗИП, иными федеральными законами и постановлениями Правительства РФ, применению не подлежат.

Вместе с тем данная норма не может быть истолкована как исключающая действие специальных правил, установленных для обращения взыскания на конкретный вид (тип) ценных бумаг либо на ценные бумаги конкретных эмитентов. Например, в соответствии с ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 5 февраля 2007 г. N 13-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при обращении взыскания на акции (доли в уставных капиталах) юридических лиц, включенных в предусмотренные Федеральным законом от 21 ноября 1995 г. N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" перечни российских юридических лиц, в собственности которых могут находиться ядерные материалы, ядерные установки, в том числе в случае признания в установленном порядке несостоятельными (банкротами) акционеров (владельцев долей в уставных капиталах) таких юридических лиц, Российская Федерация имеет преимущественное право приобретения указанных акций (долей в уставных капиталах) по начальной цене, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок реализации Российской Федерацией преимущественного права приобретения указанных акций определяется Правительством РФ.

5. Часть 5 ст. 89 формулирует правило, позволяющее реализовать ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, по цене, наиболее приближенной к рыночной. По смыслу комментируемой нормы ценные бумаги могут быть выставлены и по более высокой цене (нежели средневзвешенная цена этих ценных бумаг за последний час торгов предыдущего торгового дня). Это положение может быть довольно актуальным для случаев, когда с момента последнего торгового дня произошли события, способные оказать существенное влияние на котировку соответствующей ценной бумаги.

6. Часть 6 рассматриваемой статьи сформулирована с учетом специфики биржевой торговли, которая допускает многократное (в пределах двухмесячного срока со дня получения продавцом соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя) выставление заявки на продажу ценных бумаг. С этих позиций конечно же нелогично ограничивать возможности продавца по реализации ценных бумаг (как это сделано применительно к общей процедуре, допускающей проведение лишь вторичных торгов, - ч. 1 и 2 ст. 92 ФЗИП).

7. Часть 7 комментируемой статьи воспроизводит общее правило о праве взыскателя оставить за собой нереализованное имущество применительно к ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, уточняя при этом, что ценой, по которой взыскатель приобретет такие ценные бумаги, будет цена этих ценных бумаг за последний час торгов последнего торгового дня, в который брокер или управляющий выставлял их на торги.

8. Часть 8 ст. 89 содержит перечень документов, которые должны прилагаться к постановлению судебного пристава-исполнителя о передаче недвижимого имущества должника на реализацию. В качестве таких документов законодатель указывает:

1) копию акта о наложении ареста на имущество должника. На наш взгляд, в требовании о приложении указанного документа имеется противоречие с ч. 5 ст. 80 ФЗИП, по смыслу которой акт о наложении ареста на имущество должника не составляется в том числе и в случае, когда арест исполняется регистрирующим органом;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество к правоустанавливающим документам относятся:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правоустанавливающие документы - это документы, послужившие основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество должника. Для исполнения указанной обязанности судебный пристав-исполнитель должен в порядке п. 3 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с запросом о предоставлении сведений о содержании правоустанавливающих документов. Здесь, однако, следует учесть, что в соответствии с п. 29 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах*(117) сведения о содержании правоустанавливающих документов выдаются в виде справки. Первичные документы, послужившие основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество должника, в соответствии с п. 2, 11 ч. 1 ст. 64 ФЗИП судебный пристав-исполнитель вправе запрашивать у органов, издавших соответствующий акт, выдавших соответствующее свидетельство, а также у самого должника.

Смысл требования о приобщении правоустанавливающих документов сводится, видимо, к тому, чтобы обеспечить для потенциальных покупателей недвижимости возможность получить наиболее полню информацию о юридической судьбе отчуждаемого имущества. В то же время вполне допускаем, что данное требование явилось следствием редакционной неточности - по большому счету для потенциального покупателя недвижимости в силу принципа публичной достоверности (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество) доказательством существования зарегистрированного за должником права является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Более того, показательно, что в комментируемой норме законодатель по непонятной причине не упоминает о правоподтверждающих документах. Поэтому не исключаем, что практика применения п. 2 ч. 8 ст. 89 ФЗИП пойдет по пути обязательности представления именно правоподтверждающих документов (свидетельства о государственной регистрации права*(118) и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Из анализа ч. 2 ст. 14 и ч. 2 ст. 47 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" можно сделать вывод о том, что к документам, характеризующим объект недвижимости, относятся:

1) кадастровые выписки об объекте недвижимости, кадастровые паспорта объекта недвижимости, кадастровые планы территории;

2) кадастровые планы, технические паспорта и иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы до вступления в силу вышеуказанного Федерального закона (данные документы должны быть выданы в порядке, установленном действовавшими в соответствующий период нормативными актами*(119)).

Из сравнения п. 1 и 3 комментируемой части, с одной стороны, и п. 2 - с другой может создаться впечатление, что законодатель требует представления именно подлинников правоустанавливающих документов и документов, характеризующих объект недвижимости. Вряд ли такое толкование будет верным, поскольку фактическое получение судебным приставом-исполнителем именно подлинников в ряде случаев объективно будет невозможно;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок в случае продажи отдельно стоящего здания.

Пункт 3 комментируемой части дословно воспроизводит подп. 4 п. 3 ст. 62 ФЗИП 1997 г. (в ред. Федерального закона от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации").

В соответствии с п. 1 ст. 14 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество документами, подтверждающими права на земельный участок, являются свидетельство о государственной регистрации права либо специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки.

Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества (п. 73 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(120)). Например, право собственности на землю будет подтверждаться соответствующим свидетельством о государственной регистрации.

Государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, а также права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах, проставляемом на оригинале документа, выражающего содержание сделки (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). К примеру, документом, подтверждающим право аренды земельного участка, будет являться сам договор аренды, содержащий соответствующую регистрационную надпись.

В то же время следует учитывать, что в соответствии с п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"*(121), а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей"*(122), свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения"*(123).

Не совсем ясна логика законодателя, который ограничивает обязанность по представлению копий документов, подтверждающих право на земельный участок, исключительно лишь случаями продажи отдельно стоящего здания. Потенциальному покупателю любой недвижимости важно знать не только характеристики приобретаемого здания, строения, сооружения и т.п., но и иметь полную информацию о том, на каком праве должник владеет и пользуется земельным участком, находящимся под объектом недвижимости и прилегающим к нему. Поэтому полагаем возможным расширительное толкование положений п. 3 ч. 8 ст. 89 ФЗИП, которое не ограничивается исключительно лишь таким объектом недвижимости, как здание.

Отметим также, что хотя кадастровая карта (план) земельного участка не относится к документам, подтверждающим право на земельный участок, но с учетом, что в ней в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения о земельном участке (п. 2 ст. 16 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"), ее приобщение к постановлению судебного пристава-исполнителя о передаче недвижимого имущества должника на реализацию предоставит потенциальному покупателю важную информацию о границах земельного участка и смежных землепользователях. Здесь, однако, необходимо обратить внимание на то, что до вступления в силу этого Закона изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка федеральным законодательством не предусматривалось, а потому не исключены случаи, когда право на земельный участок у должника существует, хотя кадастровый учет и не пройден.

Одновременно с передачей указанных в ч. 8 комментируемой статьи документов организатор торгов (продавец реализуемого имущества) и судебный пристав-исполнитель подписывают акт приема-передачи подлежащей продаже недвижимости.

9. Часть 9 комментируемой статьи по смыслу воспроизводит положения п. 5 ст. 62 ФЗИП 1997 г.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам.

Следует учитывать, что объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество*(124). Поэтому до передачи для реализации объекта незавершенного строительства судебный пристав-исполнитель обязан установить, зарегистрировано или нет в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности должника на объект незавершенного строительства. При отсутствии такой регистрации судебный пристав-исполнитель обязан произвести государственную регистрацию объекта в порядке, установленном ст. 66 ФЗИП.

Те же документы, о которых идет речь в ч. 9 комментируемой статьи (копии решения об отводе земельного участка и разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство), эту регистрацию собой не заменяют, а носят в известном смысле информационный характер для потенциальных покупателей.

Есть еще один момент, на который следует обратить внимание. Отсутствие решения об отводе земельного участка либо разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство позволяет квалифицировать объект незавершенного строительства как самовольную постройку. Означает ли это, что законодатель в принципе исключает возможность обращения взыскания на такой объект незавершенного строительства? Полагаем, что нет. Если за должником в установленном законом порядке будет признано право собственности на такую самовольную постройку, само по себе отсутствие решения об отводе земельного участка либо разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство ни в коей мере не должно препятствовать обращению взыскания. Соответственно в этом случае правило ч. 9 ст. 89 ФЗИП применению не подлежит.

10. Часть 10 комментируемой статьи вводит дополнительные требования к перечню документов, прилагаемых к постановлению судебного пристава-исполнителя о передаче недвижимого имущества должника на реализацию в случае, когда взыскание обращается на право долгосрочной аренды.

Под "правом аренды" применительно к комментируемой норме следует понимать вытекающую из конкретного договора аренды, срок действия которого не истек, совокупность прав и обязанностей арендатора, являющегося должником в исполнительном производстве*(125). Таким образом, изначально возникшее в связи с заключением договора аренды правоотношение расщепляется на два новых. Первое (назовем его "ретроспективным") - это совокупность тех прав и обязанностей, которые остались между арендодателем и арендатором - должником в исполнительном производстве (например, обязанность арендатора уплатить арендную плату за период до момента перевода прав и обязанностей к новому арендатору, обязанность прежнего арендатора возместить причиненный имуществу арендодателя ущерб и т.п.). Второе правоотношение (его можно назвать "перспективным") возникнет именно в результате реализации "права долгосрочной аренды" - правоотношение между арендодателем и новым арендатором.

К сожалению, законодатель использует оценочную терминологию, не указывая конкретный срок отчуждаемого "права аренды". Действовавшие на территории Российской Федерации до 1 марта 1996 г. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. в ст. 12 указывали, что долгосрочный характер аренды предполагает его заключение на срок пять и более лет. Пятилетний срок (правда, без упоминания "долгосрочности") как некий водораздел между разными по длительности договорами аренды упоминается в некоторых действующих законодательных актах (см., например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ, абз. 2 п. 1.1 ст. 61 Закона об ипотеке). В доктрине гражданского права краткосрочной признается аренда сроком до одного года, долгосрочной - до 50 лет*(126). Собственно, возможная дискуссионность вопроса не является остроактуальной применительно к реализации "права аренды" по ныне действующему ФЗИП, поскольку вне зависимости от срока реализация любого имущественного права осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (ч. 3 ст. 87 ФЗИП).

Итак, при передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя прилагаются:

1) копия договора аренды.

Данное требование продиктовано прежде всего интересами потенциального покупателя, который должен иметь не только информацию о предмете сделки (конкретном недвижимом имуществе), но и тех взаимных обязательствах, участником которых он станет при приобретении "права долгосрочной аренды";

2) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

Наличие во ФЗИП требования о приобщении данных документов позволяет сделать вывод о том, что в рамках исполнительного производства сохраняют действие в том числе и те нормы гражданского законодательства, которые связывают возможность передачи "арендных прав" с наличием согласия арендодателя.

Если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами, арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу лишь с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Поэтому безусловное письменное согласие последнего является необходимым условием реализации права долгосрочной аренды.

Поскольку должник далеко не всегда оказывает активное содействие исполнительным процедурам, инициатором соответствующего запроса в адрес арендодателя должен быть сам судебный пристав-исполнитель.

"Арендные права" могут переходить и без согласия арендодателя, однако в этом случае законодатель обычно указывает на необходимость уведомления собственника о состоявшейся перемене лиц.

В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Полагаем, что исполнение обязанности по уведомлению собственника-арендодателя может быть возложено как на судебного пристава-исполнителя (в случаях, когда по смыслу закона уведомление должно предшествовать совершению сделки), так и на приобретателя "арендных прав" (если такое уведомление является в соответствии с законом последующим).

Особое выделение законодателем в комментируемой части ст. 89 ФЗИП исключительно лишь "права долгосрочной аренды" может вызвать определенные сложности, связанные с процедурой реализации иных имущественных прав (например, "права краткосрочной аренды", прав и обязанностей пользователя в договоре коммерческой концессии и т.д.). Единственно возможным подходом, на наш взгляд, является применение положений ч. 10 ст. 89 ФЗИП по аналогии с учетом требований о допустимости и процедуре перемены лиц (управомоченного субъекта) в конкретных гражданско-правовых институтах.

И еще одно замечание. Часть 10 ст. 89 ФЗИП содержит отсылку к перечню документов, содержащихся в ч. 8 ст. 89 ФЗИП. Полагаем, что содержащееся в ч. 8 ст. 89 ФЗИП указание на акт приема-передачи применительно к реализации права долгосрочной аренды излишне, поскольку передаточные акты (акты приема-передачи) обычно составляются в отношении конкретных вещей (результатов работ), для передачи же организатору торгов (продавцу реализуемого имущества) имущественных прав, в том числе и права долгосрочной аренды, достаточно постановления судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию. Хотя такой подход противоречит буквальному толкованию ч. 8 ст. 87 ФЗИП.

11. Практика применения ФЗИП 1997 г. расширила легальный перечень документов, прилагаемых к заявкам на реализацию имущества. В соответствии с п. 2.1 Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации*(127) перечень прилагаемых документов определяется не только нормативно-правовыми актами, но и соглашениями, заключенными РФФИ (отделениями РФФИ) с государственными органами (территориальными подразделениями государственных органов).

Статья 90. Сроки и порядок проведения торгов

1. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает предельный срок, в течение которого должны быть проведены торги - два месяца со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Указанный срок, как правило, исчисляется с даты подписания акта приема-передачи между судебным приставом-исполнителем и организатором торгов (продавцом реализуемого имущества). При передаче на реализацию имущественных прав срок следует исчислять с момента получения организатором торгов (продавцом реализуемого имущества) постановления судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию с необходимыми документами.

2. Часть 2 ст. 90 определяет нормативные акты, регламентирующие процедуру торгов (п. 2 ст. 63 ФЗИП 1997 г. содержал лишь отсылочную норму к ГК РФ).

Несмотря на то что законодатель первым из таких актов называет ГК РФ, полагаем, что приоритет специальных норм ФЗИП, регламентирующих процедуру торгов, сомнений вызывать не должен. Во-первых, ч. 2 ст. 3 ФЗИП предусматривает, что нормы федеральных законов, регулирующие условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, должны соответствовать ФЗИП. Во-вторых, следует учитывать положения п. 6 ст. 447 ГК РФ, устанавливающего приоритет правил процессуального законодательства применительно к процедуре публичных торгов, проводимых в порядке исполнения решения суда.

Итак, непосредственно процедуру торгов регламентируют в ГК РФ ст. 447, 448. Кроме указанных норм ГК РФ содержит и некоторые специальные положения, предусматривающие особенности публичной продажи определенных видов имущества. Например, применительно к продаже заложенного имущества применяются положения ст. 349 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 1284 ГК РФ в случае продажи принадлежащего лицензиату права использования произведения с публичных торгов в целях обращения взыскания на это право автору предоставляется преимущественное право его приобретения. Схожая норма содержится в п. 2 ст. 1319 ГК РФ ("В случае продажи принадлежащего лицензиату права использования исполнения с публичных торгов в целях обращения взыскания на это право исполнителю предоставляется преимущественное право его приобретения").

К числу иных федеральных законов, регламентирующих порядок проведения торгов, следует отнести Закон об ипотеке (см. ст. 56-61).

Поскольку ФЗИП 1997 г. предусматривал регламентацию порядка проведения торгов исключительно ГК РФ, на настоящий момент постановлений Правительства РФ, регламентирующих именно процедуру проведения торгов в рамках исполнительного производства, не имеется.

В то же время есть ведомственные нормативные акты. Например, Временная инструкция о порядке ареста и реализации прав (требований), принадлежащих должнику как кредитору по неисполненным денежным обязательствам третьих лиц по оплате фактически поставленных товаров, выполненных работ или оказанных услуг (дебиторской задолженности) при обращении взыскания на имущество организаций-должников*(128), принятая во исполнение постановления Правительства РФ от 27 мая 1998 г. N 516 "О дополнительных мерах по совершенствованию процедур обращения взыскания на имущество организаций"*(129). Формально данный документ в соответствии со ст. 2 ФЗИП 1997 г. в принципе не мог регулировать условия и порядок принудительного исполнения судебных актов и актов других органов. Тем не менее и Верховный Суд РФ, и Высший Арбитражный Суд РФ в своих судебных актах*(130) прямо подтверждали юридическую действительность данного ведомственного акта.

Следует также указать еще на один акт, который, хотя формально распространяется только на РФФИ и его представителей, тем не менее содержит ряд важных положений, относящихся именно к процедуре торгов, - Порядок организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации.

При применении вышеупомянутых ведомственных актов, безусловно, следует исходить из приоритета положений, установленных федеральными законами.

Статья 91. Объявление торгов несостоявшимися

1. Комментируемая статья устанавливает исчерпывающий перечень оснований для признания торгов несостоявшимися. Торги должны быть объявлены несостоявшимися, если (альтернативно):

1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;

2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов.

Данное основание для признания торгов несостоявшимися содержится также в п. 5 ст. 447 ГК РФ и подп. 1 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке.

Указанное основание в практике арбитражных судов применялось и в тех случаях, когда при формальном участи