Стороны договора строительного подряда, структура договорных связей. Система генерального подряда. Договор субподряда. Прямой договор

Сторонами договора являются заказчик и подрядчик.

Одна из особенностей договора строительного подряда состоит в том, что отношения сторон могут продолжаться и после сдачи результата работ. Имеется в виду принятие подрядчиком на себя обязанности после завершения строительства оказывать различного рода услуги, связанные с эксплуатацией объекта, включая и такие, как, например, обучение работников заказчика, подготовка различного рода инструкций по эксплуатации и др. Объем, стоимость и прочие характеристики такого рода услуг определяются в самом договоре строительного подряда.

Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели. Для выполнения соответствующих видов работ они должны иметь лицензию на право осуществления своей деятельности.

При осуществлении капитального строительства широко применяется система генерального подряда: заказчик заключает договор с одной строительной организацией - генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных комплексов работ привлекает специализированные организации на основе договора субподряда, т.е. в качестве субподрядчиков. В качестве генеральных подрядчиков и субподрядчиков могут выступать и граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Заказчик состоит в договорных отношениях только с генеральным подрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение всех работ качественно и в сроки, предусмотренные договором, в том числе работ, выполняемых субподрядными организациями. За выполнение порученного субподрядчику комплекса работ он отвечает перед генеральным подрядчиком.

Субподрядный договор по правовой природе является договором строительного подряда, в котором генеральный подрядчик выступает в качестве заказчика, а субподрядчик - в качестве подрядчика.

С согласия подрядчика заказчик вправе заключать договор на выполнение определенных монтажных и иных специальных работ по данному объекту строительства с другими подрядными монтажными и иными специализированными организациями. Такие заключаемые заказчиком договоры называются прямыми. Прямыми договорами принято считать также подрядные договоры, заключаемые застройщиком при смешанном способе осуществления капитального строительства.

Предметом договора строительного подряда (субподряда) является конечный результат деятельности подрядчика (субподрядчика). По договору подряда - это соответствующий объект строительства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый подрядчиком заказчику, а по договору субподряда - законченный комплекс определенных работ (санитарно-технических, монтажных и др.), составляющих часть работ по объекту строительства в целом и сдаваемых субподрядчиком генеральному подрядчику. Предметом прямого подрядного договора, заключаемого при смешанном способе осуществления строительства, является также комплекс определенных работ.

Договор строительного подряда обладает рядом особенностей, позволяющих выделить его из числа других договоров по выполнению работ:

- работы по данному договору ведутся непосредственно по месту нахождения объекта (предмета труда);

- специфичны предмет договора (предприятие, здание, сооружение либо иная недвижимость как конечная продукция строительного производства или законченный комплекс определенных работ по объекту строительства) и его субъектный состав (стороны договора - участники инвестиционной деятельности в области капитального строительства);

- длительность договорных связей между заказчиком и подрядчиком, их сотрудничество в надлежащем исполнении договорных обязательств;

- широкое применение системы генерального подряда;

- наличие системы специальных нормативных актов, регулирующих отношения по капитальному строительству.

Предмет и срок в договоре строительного подряда. Форма договора. Заключение договора и договоров субподряда. Предварительный договор. Изменение и расторжение договора.

предметом договора подряда в соответствии с Правилами являются выполнение строительных монтажных, специальных и иных работ;

2) обязательными приложениями к договору строительного подряда являются график производства работ и график платежей;

3) на принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы, являющиеся предметом договора подряда, устанавливается гарантийный срок два года. При заключении договоров подряда стороны вправе устанавливать более длительный гарантийный срок. Гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все, составляющее результат работы.

В соответствии с положениями статьи 696 ГК договор строительного подряда заключается на:

- строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта;

- выполнение строительных, монтажных, специальных и иных работ;

- работы по капитальному ремонту зданий, сооружений и иных объектов, если иное не предусмотрено договором, если это предусмотрено договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после принятия заказчиком указанного в договоре срока.

Для заключения договора строительного подряда заказчик должен иметь следующие документы:

1) документы, удостоверяющие право на земельный участок

2) разрешение местных исполнительных и распорядительных органов на строительство обекта

3) проектно-сметную документацию, прошедшую экспертизу, утвержденную в соответствующем порядке

4) протокол о проведении подрядных торгов, если они являются обязательными.

Договор строительного подряда может быть заключен по соглашению заказчика и подрядчика после проведения соответствующих переговоров, либо на основании проведенных торгов.

Подрядные торги - это форма размещения заказов на строительные работы, выбор подрядчика, поставщика на основе конкурса.

Проведение торгов является обязательным:

1) при стоимости строительства 3000 базовых величин и белее, если финансирование осуществляется из республиканского бюджета

2) при стоимости строительства 50 000 базовых величин и более

Если строительство полностью финансируется за счет средств иностарнных инвесторов - торги не проводятся. ТАкже не проводятся торги при заключении договоров в целях ликвидации аварийных или чрезвычайных ситуаций, на строительство жилых домов, в случе, если подрядные торги признаны не состоявшимися из-за отсутствия необходимого количества претендентов, и так

В предварительном договоре приводятся условия, позволяющие установить предмет договора подряда, сроки его заключения, обязанности сторон по подготовке к строительству, а также иные существенные условия основного договора. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то договор подряда подлежит заключению в течение года с даты заключения предварительного договора. Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения договора подряда, то вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор. В отношении формы предварительного договора действуют правила ст. 399 ГК, предусматривающие, что предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Если правила о форме предварительного договора не соблюдены, то и сам договор оказывается недействительным.

Пунктом 3 ст.420 ГК установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.