Основные показатели рынка земельных участков по итогам 3 квартала 2013 г

Для проведения исследования аналитиками привлекались специалисты агентств недвижимости, успешно функционирующих на рынке г. Краснодар (проводилось интервьюирование).

 

Таблица 4. Агентства недвижимости, интервьюирование которых проходило в рамках проведения исследования

№ п/п	Наименование	Местонахождение	Контактная информация
	АН «Лунный свет»	г. Краснодар, ул. Онежская, д. 14	тел.: +7 (861) 260-30-30
	Жилищный центр «Каян»	г. Краснодар, ул. Красная, д. 113.	тел.: +7 (861) 279-44-44
	АН «Девелопмент-Юг»	г. Краснодар, ул. Рашпилевская, д. 106	тел.: +7 (861) 279-22-22
	АН «Присли»	г. Краснодар, ул. 1 Мая, 186	тел.: +7 (861) 275-15-40
	АН «Орион»	г. Краснодар, ул. Стасова, 180	тел.: +7 (861) 277-47-19
	АН «Реал Краснодар»	г. Краснодар, ул. Монтажников, 1/1	тел.: +7 (861) 299-20-68
	АН «Аякс-Риэлт»	г. Краснодар, ул. Яна Полуяна, 51/1	тел.: +7 (918) 190-4-190
	АН «Гарантия-Недвижимость»	г. Краснодар, ул. Леваневского, 185, оф. 1	тел.: +7 (964) 896-40-00
	АН «Метр квадратный»	г. Краснодар, ул. Харьковская, 36	тел.: +7 (918) 035-36-37
	АН «93 Регион-строй»	г. Краснодар, ул. Северная, 428/1	тел.: +7 (861) 210-87-38
	АН «ДОРИС плюс»	г. Краснодар, ул. Красная, 176	тел.: +7 (861) 279-01-26
	АН «Хочу Дом»	г. Краснодар, ул.1 Мая, 298	тел.: +7 (961) 510-24-06

Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»

Основные показатели развития земельного рынка г. Краснодар по состоянию на 3 квартал 2013 года представлены в нижеследующей таблице.

 

Предложение

Изучая рынок земельных участков, можно выделить ряд классификационных признаков, по которым можно сегментировать земельный рынок. Как показывает практика при идентификации земельного участка, прежде всего, уточняется его площадь, категория и целевое назначение.

Таблица 5. Сегментирование земельного рынка

Наименование критерия	Признак
Категория	сельскохозяйственного назначения; населённых пунктов; промышленности и иного назначения; особо охраняемых территорий; лесного фонда; водного фонда; запаса
Целевое назначение	индивидуальное жилищное строительство; коттеджное строительство; загородные дома и резиденции; садово-огородническое хозяйство; фермерское хозяйство; административно-производственные цели; прочее
Виды права	собственность; аренда; постоянное бессрочное пользование; пожизненное наследуемое владение земельными участками; ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут); безвозмездное срочное пользование земельными участками
Местоположение и окружение	в непосредственной близости от водного объекта; в непосредственной близости лесного массива; в непосредственной близости от промышленного предприятия другое окружение
Размер	мелкие до 0,5 га; средние 0,5-5 га; большие 5-20 га; крупные свыше 50 га

Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»

В ходе анализа рынка земельных участков города Краснодар выявлено, что в черте населенного пункта встречаются предложения на продажу земельных участков с категорией земли населенных пунктов и земли промышленного назначения. Предложения на продажу земельных участков иной категории (сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда, запаса) отсутствуют или представлены единичными предложениями.

В отличие от любого другого имущества, имеющего как материальный, так и нематериальный характер, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени. Отсюда, владелец земельного участка в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.

Традиционно на рынке земельных участков г. Краснодар сложилась следующая классификация,принятая среди сообщества участников рынка недвижимости в г. Краснодар: риэлторов, оценщиков, собственников земельных участков, и их арендаторов.

Схематично данная классификация представлена на нижеследующем рисунке.

Земельные участки

Небольшие

Крупные

ИЖС

Коммерческого назначения

Садоводческие

Рисунок 2. Классификация земельных участков, принятая среди сообщества участников рынка недвижимости в г. Краснодар.

Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»

В структуре предложения земельных участков в зависимости от целевого назначения в г. Краснодар можно выделить доминирующие сегменты – участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), доля которых в общей структуре предложения составляет 74%, и участки под коммерческую застройку – 13%. Если проанализировать структуру предложения земельных участков назначения – ИЖС по площади, то самую большую долю в предложении составляют участки площадью от 5 до 10 соток (48%),предложение участков площадью до 5 соток занимает 15% в общей структуре предложения, а участки, площадью от 10 соток составляет 37% от общего предложения.

 

Диаграмма 1. Структура предложения земельных участков назначения – ИЖС в г. Краснодар по итогам 3 квартала 2013 г.

 

Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»

 

Диаграмма 2. Структура предложения земельных участков по районам г. Краснодара на 3 квартал 2013 г.

Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»

Если проанализировать структуру предложения земельных участков по районам, то можно сделать следующий вывод: наибольшее количество предложений земельных участков сосредоточено в районе «Центр», примерно 16% в общей структуре, и в районе Ростовского шоссе/ул. Российской - 20%. Это связано в первую очередь с тем, что эти районы – одни из больших по площади в городе Краснодар, и имеют большое количество предложений земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и под коммерческое использование. Наименьшее количество предложений находится в районах: ЮМР (1%), КМР (1%), СМР/МХГ (2%) и КСК/ХБК/СБС (3%). Это связано с тем, что застроена почти вся территория этих районов и свободных земель практически не осталось. Они появляются только в том случае, когда выставляются на продажу объекты старого фонда «под снос». В остальных районах примерно одинаковое предложение земельных участков в процентном соотношении порядка 7-11% от общего объема.

Рынок коммерческой аренды земельных участков любого назначения не развит. В аренду, как правило, земельные участки предоставляются муниципальными образованиями, а также ОАО «РЖД».

 

Спрос

 

Спрос на земельные участки в г. Краснодар можно охарактеризовать, как довольно высокий. В основном это земельные участки под ИЖС. Спрос на земельные участки, используемые под коммерческое назначение можно охарактеризовать как удовлетворительный.

Спрос в сегменте участков под коммерческую застройку достаточно высокий, так как г. Краснодар является одним из самых инвестиционно-привлекательных городов не только в пределах ЮФО, но и в целом по России, цена на данные участки находится в диапазоне от 1 до 3,5 млн. руб.

Эксперты рынка утверждают, что покупателей сейчас много. В основном это застройщики, которые строят дома для продажи, а так же для реализации коммерческих проектов. Существует небольшой спрос на участки для строительства собственного дома, совсем небольшой процент покупателей – это те, кто ждёт эксклюзивное предложение на ликвидный участок. Кроме того, возобновился спрос на загородную недвижимость.

Таким образом, постепенное восстановление спроса на земельные объекты в 2012 году и первом полугодии 2013 года вызвано несколькими факторами:

во-первых, возвращение на рынок части инвестиционного спроса, ушедшего во время финансового кризиса из-за растущего предложения и падающего спроса;

во-вторых, снижение ставок по кредитам у многих российских банков, что дает намного большие возможности в привлечении финансовых средств для инвесторов, желающих приобрести земельные участки.

 

Диаграмма 3. Структура спроса на земельные участки в зависимости от площади по состоянию на 3 квартал 2013 г.

Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»

Структура спроса на земельные участки в зависимости от площади характеризуется преобладанием спроса на участки до 6 соток (51%), на участки от 6 до 8 соток спрос составляет 25% от общего числа заявок, и минимальным спросом характеризуются участки площадью от 8 до 100 соток – 16%, а на земельные участки площадью более 100 соток минимальный спрос – 8%.

 

Ценовая ситуация

 

В современных условиях России, и, в частности в г. Краснодаре, земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки. Это связано, прежде всего, со спецификой земельного участка как объекта недвижимости, не достаточно разработанной нормативно-правовой базой, неразвитостью земельного рынка и т.д. К тому же, обоснованная стоимостная оценка земель должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Цена предложения ≠ Цена продажи

Принципиальным моментом земельного рынка России в целом и г. Краснодара в частности является несоответствие цены предложения и цены продажи 1 сотки земельного участка. Это обусловлено тем, что собственники земельных участков слишком завышают цены на свои объекты, но в силу отсутствия активного спроса, при совершении сделки купли-продажи идут на уступки покупателям и значительно снижают цену.

По крупным объектам, собственники готовы снижать цену предложения на 15-20%, по небольшим ликвидным участкам – не более 5-10%. Кроме того, реальные объемы продаж и цены, по которым совершаются сделки, недоступны для участников рынка. Государственные органы не публикуют подобной информации, несмотря на то, что она была бы очень полезна и аналитикам, и продавцам, и покупателям земельных активов. Практически единственным источником получения ценовой информации являются объявления продавцов, размещенные в печати и Интернете (но данные цены являются лишь ценами предложения, и не отражают реальной ситуации на рынке), а также информация, полученная от брокеров и агентов недвижимости в результате переговоров.

На стоимость объектов земельных участков оказывают влияние следующие факторы[1]:

Местоположение. Основной ценообразующий фактор, учитывающий близость к центру города, уровень деловой активности района, качество и удобство подъезда, где принимается во внимание направление подъездных дорог (одностороннее/двустороннее), качество дорожного покрытия, наличие уклона и близость к центральным магистралям.

Наличие коммуникаций, таких как электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, центральная канализация или возможность подключения от рядом проходящих магистралей. При этом играет роль не только наличие данных коммуникаций, но и разрешённая мощность.

Рельеф местности. Ровные участки будут иметь большую стоимость по сравнению с аналогичными, но расположенными на склонах, в балках и других местах со сложным рельефом и геологией.

Конфигурация участка. При выборе земельного участка прямоугольная конфигурация предпочтительнее, т.к. удобнее для строительства и ведения хозяйственной деятельности.

Назначение (предполагаемое использование). Ценообразующий фактор, учитывающий разницу в стоимости объектов в зависимости от назначения (предполагаемого использования), причем стоимость земельных участков под коммерческое использование выше стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

Фасадность. Для участков под коммерческую деятельность важны ширина фасада и выход на проезжую улицу. Участки, расположенные в глубине квартала, на второй и третьей линии менее привлекательны из-за трудности подъезда, а значит и строительства.

Наличие строений. Один из ценообразующих факторов, оказывающих влияние на формирование цены предложения стоимости 1 сотки земельного участка. Следует отметить, что стоимость 1 сотки земельного участка с наличием ветхих строений или строений под снос ниже стоимости 1 сотки свободных земельных участков ввиду осуществления затрат на его расчистку. Однако в большинстве случаев данные строения могут выполнять роль временных зданий при строительстве жилого дома, а потому стоимость 1 сотки данных земельных участков зачастую не имеет существенных различий от стоимости 1 сотки свободных земельных участков, а в отдельных случаях может и значительно её превышать.

Юридическая состоятельность. Земельные участки, на которые оформлены должным образом правовые и технические документы (в идеале – на одного собственника) намного привлекательнее юридически проблемных. Этот фактор достаточно важен, но больше он влияет на ликвидность земельного участка.

Таблица 6. Ценообразующие параметры

Основные ценообразующие факторы	ИЖС	Коммерция	Промышленного назначения
мин.	макс.	мин.	макс.	мин.	макс.
Местоположение	-20%	20%	-30%	30%	-25%	25%
Наличие коммуникаций	-15%	15%	-20%	20%	-20%	20%
Рельеф участка	-15%	15%	-15%	15%	-15%	15%
Конфигурация участка	-15%	15%	-20%	20%	-20%	20%
Фасадность	-10%	10%	-20%	20%	-10%	10%
Транспортная доступность	-10%	10%	-15%	15%	-15%	15%
Общая площадь	-15%	15%	-15%	15%	-15%	15%
Юридическая состоятельность	-20%	20%	-20%	20%	-20%	20%
Разрешенное использование	-30%	30%	-50%	50%	-50%	50%

Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»

Рынок земель сельскохозяйственного назначения несколько специфичен и отличается от рынка земель населенных пунктов и промышленного назначения. Таким образом, основными ценообразующими факторами для данного сегмента являются следующие:

природно-климатические условия, определяющие тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;

тип землепользования, направление ведения сельскохозяйственного производства (мясомолочное, молочное, зерновое, овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сельского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть, фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садово-огородный участок и т.д.);

структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;

виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбище и т.д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, масличные культуры, овощные культуры и т.д.);

плодородие, технологические свойства и другие характеристики качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;

урожайность основных товарных культур, сложившаяся при наиболее распространенном уровне интенсивности ведения сельского хозяйства в регионе расположения Объекта оценки;

инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных систем и т.д.).

Специфика ценообразования в земельном сегменте обусловлена следующими факторами: рынок земли, в отличие от рынка строений, ограничен и конечен. Дома можно построить, а площадь земельного фонда не увеличивается ни при каких обстоятельствах. Поэтому до кризисных событий в экономике цены на участки интенсивно росли, во время кризиса происходило незначительное снижение, а в 2011 году ситуация двоякая: с одной стороны собственники значительно завышают цену предложения, но по факту приобретения цена на земельные участки по итогам 1 полугодия 2013 г. подросла в среднем на 5-10%.

Участки под индивидуальное жилищное строительство

С сентября 2008 г. стоимость 1 сотки земельных участков в г. Краснодаре снижалась, резкое падение произошло в апреле-мае 2009 г., но в течение ноября 2009 г. цена предложения 1 сотки земли выросла на 5% и по состоянию на 1 июля 2010 г. составляла около 750 000 руб. До конца 2010 г. заметных изменений в цене предложения не было, но, если, к примеру, рынок офисной недвижимости демонстрировал рост ставок аренды и цены продажи, то рынок земельных участков характеризовался незначительным снижением цены относительно 2009 г.

В течение 2011 года цены предложений на земельные участки возросли незначительно. Процент прироста цены 1 сотки за 4 кв. 2011 года по отношению к 1 кв. 2011 года составил порядка 3 %.

По состоянию на 1 полугодие 2013 года цены предложений на земельные участки возросли относительно аналогичного периода 2012 г. В 1 полугодии 2013 г. цена 1 сотки выросла на 4,8 % по отношению к концу 2012 г.

Далее приведена выборка предлагаемых к продаже земельных участков, наиболее достоверно отражающих ценовую политику рынка.[2]

Таблица 7. Выборка существующих предложений

№ п/п	Название района	Категория земель	Стоимость предложения, руб.	Площадь, сот.	Стоимость 1 сот. руб.	Источник информации
	ЦМР	населенных пунктов	5 500 000	4,7	1 170 213	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_223937/
	ЦМР	населенных пунктов	12 000 000	10,0	1 200 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_223921/
	ЦМР	населенных пунктов	4 800 000	4,0	1 200 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_223954/
	ЦМР	населенных пунктов	2 000 000	2,0	1 000 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_223914/
	ЦМР	населенных пунктов	2 300 000	2,5	920 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_223917/
	Табачная фабрика	населенных пунктов	20 000 000	20,0	1 000 000	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/123192
	ШМР	населенных пунктов	12 500 000	13,0	961 538	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/152348
	ШМР	населенных пунктов	22 000 000	20,0	1 100 000	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/70817
	ШМР	населенных пунктов	3 700 000	4,0	925 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_222559/
	Табачная фабрика	населенных пунктов	6 500 000	8,0	812 500	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_222217/
	ККБ	населенных пунктов	6 500 000	8,0	812 500	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/151125
	ККБ	населенных пунктов	15 000 000	15,0	1 000 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_226039/
	ККБ	населенных пунктов	4 000 000	4,5	888 889	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/138095
	ЗИП	населенных пунктов	10 000 000	11,0	909 091	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/101952
	ЗИП	населенных пунктов	4 100 000	4,0	1 025 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_166815/
	ЧМР	населенных пунктов	3 100 000	3,0	1 033 333	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/149671
	ЧМР	населенных пунктов	4 500 000	4,3	1 056 338	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_222452/
	ЧМР	населенных пунктов	4 050 000	4,0	1 012 500	http://www.avito.ru/krasnodar/zemelnye_uchastki/uchastok_4_sot._izhs_215000838
	ЧМР	населенных пунктов	6 000 000	6,4	937 500	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/145598
	ЧМР	населенных пунктов	5 200 000	6,0	866 667	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/140878
	ФМР	населенных пунктов	8 000 000	7,0	1 142 857	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_218534/
	ФМР	населенных пунктов	8 500 000	8,0	1 062 500	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_218538/
	ФМР	населенных пунктов	9 000 000	9,0	1 000 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_222548/
	ФМР	населенных пунктов	8 500 000	8,0	1 062 500	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_218538/
	ул. Российская	населенных пунктов	4 000 000	6,0	666 667	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_222557/
	Ростовское Шоссе	населенных пунктов	22 500 000	41,0	548 780	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/120876
	Ростовское Шоссе	населенных пунктов	10 000 000	20,0	500 000	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/122970
	ул. Российская	населенных пунктов	3 800 000	8,0	475 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_225228/
	Ростовское Шоссе	населенных пунктов	1 600 000	3,0	533 333	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_224057/
	ТЭЦ	населенных пунктов	3 800 000	5,0	760 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_225709/
	ТЭЦ	населенных пунктов	2 500 000	4,0	625 000	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/64608
	ГМР	населенных пунктов	7 500 000	9,0	833 333	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/143760
	ГМР	населенных пунктов	5 200 000	6,0	866 667	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/64608
	ТЭЦ	населенных пунктов	3 800 000	4,9	783 505	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_226009/
	ЮМР	населенных пунктов	2 800 000	4,1	682 927	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/151082
	ЮМР	населенных пунктов	6 700 000	10,5	638 095	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/142735
	ЮМР	населенных пунктов	4 500 000	6,0	750 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_221680/
	ЮМР	населенных пунктов	3 600 000	5,0	720 000	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/147989
	ЮМР	населенных пунктов	5 500 000	6,0	916 667	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_225322/
	КМР	населенных пунктов	3 300 000	4,0	825 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_225711/
	КМР	населенных пунктов	3 500 000	4,0	875 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_166794/
	КМР	населенных пунктов	4 000 000	5,0	800 000	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/116595
	КМР	населенных пунктов	6 500 000	8,5	764 706	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/132030
	КМР	населенных пунктов	8 100 000	8,0	1 012 500	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/104746
	СМР	населенных пунктов	6 999 000	6,0	1 166 500	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_217238/
	СМР	населенных пунктов	6 500 000	6,5	1 000 000	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/124193
	СМР	населенных пунктов	7 000 000	6,2	1 129 032	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_215641/
	СМР	населенных пунктов	7 000 000	5,7	1 228 070	http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/129883
	СХИ	населенных пунктов	7 500 000	6,0	1 250 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_224179/
	СМР	населенных пунктов	6 999 000	6,0	1 166 500	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_217238/
	КСК	населенных пунктов	4 500 000	6,0	750 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_220336/
	КСК	населенных пунктов	4 000 000	5,0	800 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_222112/
	КСК	населенных пунктов	6 990 000	8,0	873 750	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_223022/
	КСК	населенных пунктов	3 400 000	4,0	850 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_225510/
	КСК	населенных пунктов	3 500 000	4,0	875 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_222693/
	Авиагородок	населенных пунктов	3 900 000	5,0	780 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_222555/
	Авиагородок	населенных пунктов	15 000 000	16,0	937 500	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_226031/
	Авиагородок	населенных пунктов	1 950 000	2,0	975 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_225722/
	ПМР	населенных пунктов	7 500 000	11,0	681 818	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_173072/
	ПМР	населенных пунктов	4 500 000	8,0	562 500	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_222561/
	ПМР	населенных пунктов	2 000 000	4,1	484 262	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_225672/
	ПМР	населенных пунктов	6 500 000	14,0	464 286	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_222180/
	Пригород	населенных пунктов	2 000 000	8,0	250 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_145022/
	Пригород	населенных пунктов	1 900 000	7,8	243 590	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_225038/
	Пригород	населенных пунктов	1 000 000	5,0	200 000	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_166819/
	Пригород	населенных пунктов	1 500 000	8,0	187 500	http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_224586/

Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»

 

Диаграмма 4. Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков (ИЖС) в разрезе микрорайонов г. Краснодара в 3 квартале 2013 г., руб.

Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»

Участки коммерческого назначения

Строительство коммерческих объектов выгодно на улицах с интенсивным движением частного и общественного транспорта. Для таких объектов необходимы земельные участки с хорошим фасадом и возможностью сделать парковку. Особую роль в становлении магистралей города как центров сосредоточения торгово-офисных построек, играет наличие общественного транспорта и особенно - троллейбуса и трамвая, как наиболее доступного и привычного для горожан. Далее приводится список и характеристика основных магистралей города.

Основная магистраль Краснодара - улица Северная. Она интересна тем, что проходит практически через весь город и соединяет центр с крупными спальными районами. Интенсивное движение по ее 6-ти полосам не прекращается даже в ночное время. На обе ее стороны выходит частный сектор, поэтому эти участки интересны для коммерческой застройки. С конца 1990-х годов частные инвесторы выкупали эти участки и строили здания в 2-3 этажа коммерческого назначения. В настоящий момент многие участки застроены, но много и свободных. Сейчас на ул. Северной находятся супермаркеты, офисы банков, в т.ч. иностранных. Множество магазинов и развлекательных центров. Большей популярностью пользуется часть ул. Северной между улицами Тургенева и Ялтинской. Здесь Северная расширена, ходит много общественного транспорта. Цены на землю здесь самые высокие в городе. На участке ул. Северной между улицами 2-я линия и Тургенева - Северная более узкая. По две полосы в одну и другую стороны.

Ул. Ялтинская. Имеет такое же значение, как и Северная. Весь поток авто-и общественного транспорта с Северной сворачивает на Ялтинскую. На обе ее стороны выходит частный сектор.

Ул. Селезнева. продолжает поток с ул. Северной и ул. Ялтинской. В настоящий момент ведутся работы по ее расширению. Участки находятся на нечетной стороне между ул. Ялтинская и ул. Стасова. Но они близко расположены от дороги, поэтому нет возможности сделать парковку. Интерес могут представлять угловые участки с улиц, примыкающих к Селезнева,- чтобы парковку сделать со стороны этих улиц.

Ул. Сормовская. Вместе с ул. Селезнева соединяют Комсомольский микрорайон с городом. Свободные участки есть на всем ее протяжении от ул. Старокубанской до ул. Симферопольской.

Ул. Красных Партизан имеет такое же значение, как и Северная. Наиболее освоен в плане коммерческой застройки отрезок улицы между ул. Тургенева и ул. Рашпилевской. Он соединяет Фестивальный микрорайон с Центральным. Здесь построены офисные здания, рестораны, гостиницы, развлекательные заведения. Свободных участков осталось немного и они пользуются устойчивым спросом. Отрезок, ограниченный ул. 2-я линия и Тургенева, на наш взгляд, пользуется меньшим спросом. Свою роль здесь играет отсутствие троллейбуса, что во многом сокращает пассажиропоток. На отрезке ул. Красных Партизан между ул. 2-я линия и Сочинская ходит троллейбус. Хоть под коммерческую застройку пригодна только нечетная сторона, на четной находятся объекты здравоохранения, в настоящее время она интенсивно осваивается. Там возведен супермаркет и другие объекты торговли.

Ул. Тургенева соединяет ул. Дзержинского и Кубанонабережную, переходит в мост через р. Кубань и далее выезд из города на черноморское побережье. Тургенева является транзитной магистралью города. На всем протяжении ул. Тургенева ходит троллейбус. Земельные участки, выходящие фасадами на Тургенева, можно приобрести на отрезке между улицами Красных Партизан и Кубанонабережной. Здесь построено несколько многоэтажных коммерческих зданий. Но еще много свободных участков. Тургенева активно осваивается.

Ул. 40 лет Победы. Соединяет большой массив многоэтажной застройки на ул. 40 лет Победы и района Краевой больницы с центральной частью города. По ней ходит троллейбус, автобусы и маршрутные такси. Этот район активно застраивается многоэтажными жилыми зданиями. Поэтому потребность в магазинах и центрах бытового обслуживания здесь постоянно увеличивается. Участки находятся на отрезке между ул. Московской и Российской. В настоящий момент эта улица активна в плане коммерческого строительства.

Ул. Ставропольская. Большая улица проходит через весь район Черемушек и соединяет центральную часть города с районом Гидростроителей, далее переходит в ул. Мачуги и Фадеева, соединяя город с аэропортом. Земельные участки, выходящие фасадной стороной на Ставропольскую есть на отрезке между ул. Набережная (р-н Лукойла) и ул. Ким. Наиболее интересны участки на четной стороне. С этой стороны 3-х полосное движение. Несколько свободных участков есть по четной стороне между ул. Вишняковой и парком 40-летия Победы. Ставропольская - оживленная магистраль города. По ней ходит общественный транспорт - троллейбус, трамвай, маршрутные такси.

Ул. Фадеева и ул. Мачуги. Это дорога на аэропорт. На всем протяжении по обе стороны выходит частный сектор. На Фадеева 4-х полосное движение. Ходит троллейбус. В настоящий момент построено несколько коммерческих зданий и гостиница.

Северная часть города с тремя магистралями. ул. Дзержинского, Ростовское шоссе и ул. Российская. Это все крупные магистрали выходящие за пределы города по направлениям - Ростов и Ейск. На ул. Дзержинского есть свободные участки, пригодные под коммерческое строительство. На Дзержинского находится крупный торгово-развлекательный центр гипермаркет "Красная площадь". В нем представлен широкий спектр товаров от продуктов питания до стройматериалов. Это торговый центр общегородского масштаба, поэтому на наш взгляд, это направление города будет развиваться в плане строительства индивидуальных и многоэтажных жилых домов. В плане торговли, с этим торговым центром никто не может конкурировать. В коммерческом отношении здесь активно развивается продажа товаров не представленных на "Красной площади" - автомобилей и запчастей к ним.

Ростовское шоссе - основная магистраль, соединяющая Краснодар с Ростовской областью и остальной Россией. Интенсивное движение здесь не прекращается круглые сутки. В коммерческом плане интересен участок шоссе между ул. Зиповская и началом трассы на Ейск ( р-н ж.-д. переезда). На Ростовском шоссе сконцентрированы автосалоны, магазины автозапчастей, продажа крупногабаритных товаров, строительных материалов, тротуарной плитки и т.д. Торговый потенциал этого направления до конца не исчерпан.

Ул. Российская имеет иной характер, чем вышеперечисленные. Она находится в центре большого массива индивидуальной застройки. Каждый день по ней ездят жители этого района на работу и обратно домой. Поэтому магазины по обслуживанию повседневных нужд граждан необходимы в этом районе. По четной стороне ул. Российской находятся участки по 4-6 соток. Поэтому более интересны участки с нечетной стороны. Они нарезались сравнительно недавно, поэтому все они приватизированы. Нарезки по 8-10 соток. Расстояние между участками и дорожной полосой более 20 м, поэтому с устройством парковок проблем не будет.

Небольшие земельные участки коммерческого назначения предлагаются к продаже не менее 750 000 руб. за 1 сотку, причем данная цена характерна для участков под коммерческую застройку во всех районах города, кроме Центра. В центральном районе такие участки предлагаются к продаже по цене не ниже 1 000 000 руб. за 1 сотку.

Особенностью рынка земельных участков коммерческого назначения г. Краснодара является сосредоточенность предложений в районах с развитой инфраструктурой, а также близостью таких земельных участков к основным топовым улицам, где наблюдаются потоки автомобильного транспорта и пешеходные потоки высокой интенсивности.

 

Диаграмма 5. Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков (коммерческое строительство) в разрезе основных районов г. Краснодара в 3 квартале 2013 г., руб.

Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»

 

 

Одной из отличительных особенностей земельных участков г. Краснодара является их неоднородность. Ярким примером этого является то, что порой участки, расположенные в 100 м друг от друга, отличаются ценой 1 сотки в разы. Это обусловлено влиянием на стоимость земельных участков основных ценообразующих факторов.

К тому же, важно учитывать и то, что сами по себе земельные участки не представляют особого интереса без расположенных на них зданий и сооружений, иных объектов, а