От 22 марта 2010 г. по делу N А21-13179/2009

Резолютивная часть решения оглашена 19 марта 2010 года

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2010 года

г. Калининград

Дело N А21-13179/2009

"22" марта 2010 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи

Мельник И.А.

При ведении протокола судебного заседания

Судьей

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску: Администрации Неманского муниципального района

к

Обществу с ограниченной ответственностью "Промстройторг"

о

Расторжении договора купли-продажи, обязании передать имущество

При участии от истца Макар Ю.С. по доверенности от 24.11.09 года

установил:

Администрация Неманского муниципального района обратилась с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Промстройторг" о расторжении договора купли-продажи, заключенного 26 декабря 2003 года, обязании ответчика передать по акту приема-передачи полученное имущество по договору купли-продажи от 26 декабря 2003 года.

Впоследствии истом заявлено ходатайство об изменении исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части перечня имущества, подлежащего передаче в связи с расторжением договора и отсутствием недвижимого имущества в том состоянии, в котором оно было передано по условиям договора ответчику (л.д. 88-89)

Истец в исковых требованиях указывает, что ответчик не выполнил условия договора купли-продажи (приватизации), уклоняется от исполнения обязательств по договору, имущество не возвращено и не используется по назначению, разрушается.

.

Ответчик возражений суду не представил, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в заседание суда не явился.

В силу части первой статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

Согласно пункту 2 части второй названной статьи лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

В соответствии с частью второй статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев ходатайство истца об изменении исковых требований, суд находит его подлежащим удовлетворению в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Изучив материалы дела и заслушав представителя стороны-истца, суд установил:

В соответствии с Программой приватизации муниципального имущества в Неманском районе, Прогнозным планом приватизации муниципального имущества в 2003 году главой Неманского района издано распоряжение от 17.11.2003 N 324-р об условиях приватизации муниципального имущества - имущественного комплекса "Хлебозавод" по адресу город Неман, улица Островского, дом 31 -путем проведения 23.12.2003 аукциона с подачей предложений о цене имущества в открытой форме (открытые торги).

Постановлением главы Неманского района от 17.11.2003 N 1222 в отношении предлагаемого к продаже имущественного комплекса "Хлебозавод" установлено обременение в виде обязанности использовать его в производственных целях, в том числе для производства хлебобулочных изделий.

На основании протокола от 23.12.2003 об итогах проведения аукциона муниципальное образование "Неманский район" (продавец) и Общество с ограниченной ответственностью "Промстройторг" (в дальнейшем именуемое общество либо покупатель), признанное победителем аукциона, заключили договор от 26.12.2003 г. купли-продажи муниципального имущества, состоящего из двух объектов недвижимости (нежилых зданий) - производственного корпуса и административно-бытового корпуса, а также имущества и оборудования, ранее пользовавшихся для производства хлебобулочных изделий, по цене 949 800 руб. В пункте 6 договора указано на установленное постановлением главы Неманского района от 17.11.2003 N 1222 обременение имущества обязанностью использования его в производственных целях, в том числе производство хлебобулочных изделий.

Согласно п. 9 договора продавец передает покупателю земельный участок, находящийся под объектами недвижимости и необходимый для обслуживания на праве долгосрочной аренды.

По актам приема-передачи от 30.04.2004 N 1,2 здания и движимое имущество переданы от продавца к покупателю.

На основании данного договора 14.02.2007 зарегистрирован переход к обществу права собственности на административно-бытовой и производственный корпуса, а также обременения права.

Материалами дела подтверждается (кредитовые авизо от 16.12.2003 г. об уплате платежным поручением от 16.12.2003 г. N 187 задатка в сумме 189 906 руб., кредитовое авизо от 10.03.2004 г. об оплате 204 700 руб. и кредитовое авизо от 15.04.2004 г. об оплате 555 140 руб.), что покупатель в счет оплаты по договору уплатил продавцу стоимость имущества по договору в общей сумме 949 800 рублей.

Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации гражданское законодательство применяется к имущественным отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на знание когда знание и земельный участок принадлежат одному лицу, регулируются также статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в редакции, действующей на момент заключения сделки) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемуся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что между Обществом и Администрацией был заключен договор аренды земельного участка N НСП-44 от 27.07.2005г, согласно которому Обществу на праве аренды сроком на 3 года передан земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 39:07:01 00 38:0001 для использования в целях обслуживания имущественного комплекса "Хлебзавод". Представители Администрации пояснили, что договор прекратил действие, арендатор (ответчик) нарушал условия договора по оплате арендных платежей, по настоящее время задолженность им не погашена.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что воля сторон при совершении спорной сделки не была направлена на отчуждение недвижимости без земельного участка.

Из материалов дела следует, что согласно регистрационным удостоверениям муниципальному образованию "Неманский район" на праве собственности принадлежали два нежилых здания, расположенных по адресу: г. Неман, ул. Островского, д. 31: здание административно-бытового корпуса и нежилое здание, состоящее из производственного корпуса, подсобного корпуса и котельной.

Согласно прогнозному Плану приватизации муниципального имущества на 2003 год. утвержденного Постановлением главы Неманского района от 22.01.2003 г. N 57 приватизации подлежал "Имущественный комплекс "Хлебозавод".

В судебном заседании представители Администрации пояснили, что иных объектов, находящихся по указанному адресу не имеется, что приватизации подлежали объекты предприятия, ранее функционирующего как предприятие для производства хлебобулочных изделий, в связи с чем, в договоре указано обременение виде обязанности использовать его в производственных целях, в том числе для производства хлебобулочных изделий.

Таким образом, суд приходит к выводу, что воля представительного органа местного самоуправления была направлена на приватизацию именного того имущества, которое указано в договоре купли-продажи как производственный корпус и административно-бытовой корпус, а также имущество и оборудование, ранее пользовавшихся для производства хлебобулочных изделий.

Представители Администрации пояснили, что до настоящего времени предприятие не действует, здание производственного корпуса разобрано, а административно-бытовой корпус подвергся значительному разрушению как в силу физического износа, так и в связи с отсутствием охраны на объектах и доступу посторонних лиц. Указанные обстоятельства подтверждаются как проведенной экспертизой при разрешении спора по делу А 21-7359/2006, так и представленным в настоящее дело актом проверки использования имущества от 14 января 2010 года и не оспаривается ответчиком. В этой связи, суд соглашается с доводами представителей Администрации о том, что п. 6 является существенным условием договора и Общество с ограниченной ответственностью "Промстройторг" допустило существенное нарушение обязательств по договору.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из содержания договора купли-продажи от 26.12.2004 г. стороны не предусмотрели иного порядка расторжения договора, в связи с чем, в данной ситуации применяется общий порядок расторжения договора. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, которое влечет такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенность нарушения предусматривается и Венской Конвенцией 1980 года и Принципами УНИДРУА, а также Принципами европейского контрактного права. Международное законодательство, также как и российское предусматривает возможность расторжения договора лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной.

Согласно ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом, ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка). Согласно ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки юридических лиц между собой и с гражданами.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В силу требований ст.ст 422, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами, действующими в момент его заключения). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

При этом, в силу требований ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Учитывая вышеизложенное, следует признать доводы истца о заключении договора купли-продажи на указанных условиях в нем с ответчиком обоснованными.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

.

Истцом заявлены требования о расторжении договора купли-продажи имущества, заключенного с ответчиком на основании ст. ст. 450, 452, Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что в случае существенного нарушения условий договора сторона вправе поставить вопрос о расторжении договора.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существу. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На предъявленную ответчику претензию о расторжении договора и возврате имущества ООО "Промстройторг" не ответило, мер по урегулированию спора не предприняло.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если его право не было нарушено (упущенная выгода).

При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении заключенного договора от 26 декабря 2003 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Промстройторг", подлежат удовлетворению.

В части требований об обязании передать имущество в удовлетворении исковых требований следует отказать, так как истцом не предоставлено суду доказательств наличия того имущества, в том состоянии, которое описано в договоре 26 декабря 2003 года. Недвижимое имущество разрушено и в указанном состоянии отсутствует, доказательств наличия движимого имущества (оборудования) у ответчика суду не представлено по указанному адресу и у ответчика. При этом истец не лишен возможности после расторжения договора провести инвентаризацию имущества, находящегося по вышеуказанному адресу и возвратить в муниципальную собственность.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Расходы по уплате государственной пошлины в качестве судебных расходов суд находит необходимым возложить на ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.ст. 309, 469, 470, 475, 395, 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный Администрацией Неманского района и обществом с ограниченной ответственностью "Промстройторг" 26 декабря 2003 года.

В остальной части в удовлетворении исковых требований - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Промстройторг "

в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его изготовления в Тринадцатый Арбитражный Апелляционный Суд.

Судья

И.А.МЕЛЬНИК

153.