Глава 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 2 страница

 

и иных влияющих на степень риска причинения ущерба обстоятельств. Договор обязательного страхования ответственности может предусматривать уплату оценщиком страховой премии в рассрочку

и сроки уплаты страховых взносов. Датой уплаты страховой премии (страхового взноса) считается день уплаты страховой премии (страхового взноса) наличными деньгами страховщику или день перечисления страховой премии (страхового взноса) на расчетный счет страховщика. Договор обязательного страхования ответственности вступает в силу с момента уплаты страхователем первого страхового взноса. Саморегулируемая организация оценщиков контролирует соблюдение своими членами обязательного страхования ответственности, а также вправе устанавливать дополнительные не противоречащие законодательству Российской Федерации требования к договорам обязательного страхования ответственности, заключаемым членами такой саморегулируемой организации оценщиков.

 

5. Оценщик несет гражданскую ответственность. В случае признания указанной в отчете итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки недостоверной, а также в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения оценщиком обязанностей оценщик несет ответственность в соответствии с гражданским законодательством <1>.

 

--------------------------------

 

<1> Федеральный закон от 5 января 2006 г. N 7-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах" и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 27 июля 2010 г. N 224-ФЗ).

 

Законодательством об оценочной деятельности предусмотрена многоуровневая система обеспечения обязательств оценщика. Очередность взыскания ущерба, причиненного оценщиком, следующая:

 

1) страховая сумма;

 

2) имущество оценщика/его работодателя - юридического лица;

 

3) компенсационный фонд.

 

Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком (оценщиками), подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика (оценщиков), причинившего своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности <1>, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может указать в договоре на проведение оценки условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам.

 

--------------------------------

 

<1> Законодательством не определен альтернативный или дополнительный характер ответственности юридического лица по отношению к ответственности оценщика. Законодательством также не проясняется наличие возможности включения в условия трудового договора с оценщиком полного принятия обязательств оценщиком по гражданско-правовой ответственности, возникающей при осуществлении оценочной деятельности.

 

В целях обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед заключившим договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами СРО обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:

 

- заключения предусмотренного статьей договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем 300 тыс. руб.;

 

- формирования компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем 30 тыс. руб.

 

Права оценщика

 

1. Оценщики, работающие в старой системе регулирования, вправе самостоятельно применять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки. Систему стандартов оценки можно представить в виде табл. 1.

 

Таблица 1

 

Новая система стандартов оценочной деятельности

 

Уровень	Принимающий орган	Содержание и юридическая сила
и наименование
стандартов
Федеральные	Разрабатываются	Разрабатываются в соответствии
стандарты	национальным советом	с международными стандартами
оценки (ФСО) <1>	оценочной деятельности	оценки (МСО). Имеют приоритет
	(НСОД), утверждаются	на всей территории Российской
	уполномоченным	Федерации. Размещаются на
	федеральным органом	официальном сайте уполномоченного
	исполнительной власти	федерального органа,
		осуществляющего функции
		по нормативно-правовому
		регулированию оценочной
		деятельности, в сети Интернет
Стандарты и	Разрабатываются и	Не должны противоречить ФСО,
правила оценки	утверждаются СРО	распространяются только на членов

этой СРО. Размещаются на официальном сайте СРО в сети Интернет

--------------------------------

 

<1> Федеральные стандарты N N 1, 2, 3 утверждены Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N N 256, 255, 254. Федеральные стандарты N N 4, 5, 6 утверждены Приказами Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, от 4 июля 2011 г. N 328 и от 7 ноября 2011 г. N

 

628 соответственно.

 

2. Требовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки. Соответственно, заказчик, обладающий документацией, обязан ее предоставить. Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" (в ред. от 6 апреля 2011 г. N 65-ФЗ) определяет термин "документированная информация" как зафиксированную на материальном носителе путем документирования информацию с реквизитами, позволяющими определить такую информацию. Так, информация, необходимая для проведения оценки, необязательно может содержаться в документации, она может быть представлена в устной форме, в форме баз данных и на других носителях, которые не подпадают под категорию "документированной информации".

 

3. Получать разъяснения и дополнительные сведения для проведения данной оценки.

 

4. Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной, коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки, оценщик указывает на это в отчете. В законодательстве об информации категория "информация" определяется как сведения (сообщения, данные) независимо от формы их представления.

 

5. Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо иных специалистов. Данное положение дало законное основание осуществлять оценку по договору подряда или вообще без правовой основы. Так, в оценочной практике сложилась ситуация, когда оценщики привлекают к работе над оценкой других специалистов, лишь оформляя отчет со своими реквизитами и подписями соответствующих лиц.

 

6. Отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. В этом случае, по мнению автора, оценщик совершает действие, обоснованное с точки зрения закона как допустимое одностороннее прекращение обязательства (согласно ст. 407 ГК РФ). В случае наличия договора об оценке возникновение обстоятельств, вызвавших реализацию права на отказ от оценки, по мнению автора, является основанием для расторжения договора, и такой договор будет считаться расторгнутым согласно ст. 450 ГК РФ.

 

7. Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки по определению суда, арбитражного суда. Данное право также частично связано с правом отказа от оценки.

 

Обязанности оценщика

 

1. Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности.

 

2. Сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки (очевидно, что такими обстоятельствами могут являться: невозможность соблюдения независимости оценщика в отношении объекта оценки, недостаточность информации для проведения оценки, иные обстоятельства).

 

3. Обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки.

4. Предоставлять заказчику информацию о требованиях Закона об оценочной деятельности, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные

 

стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные

 

саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик.

 

5. Предоставлять по требованию заказчика информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Характерно, что для возникновения такой обязанности оценщика необходимо требование заказчика.

 

6. Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

 

7. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

 

8. Соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков. Предоставлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым заключен трудовой договор.

 

Обязательные требования к договору об оценке

 

1. Простая письменная форма (не требуется нотариального удостоверения) <1>.

 

--------------------------------

 

<1> В зарубежной практике в некоторых случаях оценщикам разрешается предоставление заключения о стоимости в устной форме.

 

2. Основания заключения договора.

 

3. Вид объекта оценки.

 

4. Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки. В соответствии со ст. 7 Закона об оценочной деятельности в случае указания в договоре иного вида определяемой стоимости подлежит установлению рыночная стоимость.

 

5. Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки.

 

6. Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

 

7. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

8. Указывается наименование СРО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации. Если стороной договора является юридическое лицо, заключившее трудовой договор с оценщиком, то в договоре на проведение оценки должны содержаться фамилия, имя, отчество оценщика (оценщиков), обязующегося провести работу по оценке. Очевидно, что это правило не отменяет обязательного указания информации о членстве в СРО указанного оценщика (оценщиков) и сведений о страховании его (их) гражданской ответственности. Необходимо указать в договоре один вид стоимости имущества (способ оценки). Соответственно, на определение двух и более видов стоимости необходимо составить несколько договоров. Исходя из логики Закона вид стоимости и способ оценки являются тождественными понятиями. Необходимо также указать на стандарты, которые будут применяться в ходе проведения оценки. Требованиями к договору об оценке предусматривается, что заключение договора на проведение оценки государственного и муниципального имущества производится исключительно лицом, уполномоченным собственником данного имущества. Данное положение запрещает заключать договор об оценке руководителям ГУП и МУП без особых полномочий органов по управлению публичным имуществом. В договоре об оценке должны быть указаны размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и Законом об оценке. Подробно о системе ответственности, вызванной оценкой, см. ниже.

 

Отчет об оценке

 

Требования к отчету об оценке изложены в ст. 11 Закона об оценочной деятельности.

 

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты

 

оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

 

В отчете должны быть указаны:

 

- дата составления и порядковый номер отчета;

 

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

 

- место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

 

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

 

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

 

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

При этом задание на оценку должно содержать следующую информацию:

 

- объект оценки;

 

- имущественные права на объект оценки;

 

- цель оценки;

 

- предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

 

- вид стоимости;

 

- дата оценки;

 

- срок проведения оценки;

 

- допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

 

В случае если задание на оценку составляется для целей определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, оно должно содержать перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

 

Отчет также должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

 

Итоговая стоимость объекта оценки должна быть выражена в рублях в форме единой величины, если договором (или иным основанием оценки) не предусмотрено иное. Стоит отметить, что объективно рыночная стоимость практически всегда выражена в диапазоне величин. Рыночная среда всегда носит элемент неопределенности, поэтому интервальное понимание стоимости является более корректным. Однако интервальную стоимость потребителям услуг оценщика сложно применять, поэтому итоговая стоимость, выраженная в форме единой величины, наиболее распространена в российских отчетах об оценке.

 

Согласно Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (далее - ФСО N 3) отчет должен соответствовать следующим принципам:

 

1. В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности). У каждого объекта оценки есть основные ценообразующие факторы - доход, местоположение, степень завершенности, уровень риска, степень износа и т.д. Все они должны быть выявлены, учтены и приведены в отчете.

 

2. Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). Оценщик должен основывать свои допущения и расчеты на

 

объективной и подтвержденной информации. Необоснованные предположения, допущения и оценки не допускаются.

 

3. Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности). В отчете не должны встречаться факты и положения, противоречивые по своей сути. Например, недопустимо, если в обзоре рынка объекта оценки указан диапазон цен, в который не "попадает" итоговая стоимость объекта оценки, или в описании объекта оценки указано наличие автопарковки, а стоимость рассчитана без ее учета и т.п.

 

4. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости). Пользователь отчета об оценке должен иметь возможность самостоятельно пересчитать стоимость объекта с помощью цифр, приведенных в отчете.

 

5. Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности). Если оценщик приводит в отчете информацию, которая никаким образом не используется при оценке, то тем самым он вводит в заблуждение пользователя отчета о факторах, влияющих на стоимость объекта оценки.

 

Рассмотрим более подробно существенные и обязательные сведения, которые должны быть указаны в отчете.

1. Дата составления и порядковый номер отчета.Дата составления отчета об оценке всегдаставится позже даты, на которую определена стоимость объекта оценки, даты осмотра объекта оценки и дат, на которые определялись количественные и качественные характеристики объекта оценки. Номер отчета должен быть уникальным для каждого отчета, так как он может быть запрошен органом государственной власти или СРО оценщиков.

 

2. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.Такими основаниями могутявляться: договор об оценке, определение суда или решение уполномоченного органа власти.

 

3. Место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в СРО оценщиков.

 

Приводятся данные о регистрации оценщика в соответствии с паспортными данными или адрес его работодателя. Также указывается наименование СРО оценщика, номер свидетельства о членстве, срок его действия.

4. Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.В описании объекта оценки должны быть представлены его идентифицирующиехарактеристики, основные ценообразующие свойства, а именно: площадь зданий (при оценке недвижимости), местоположение, физические и технические характеристики, данные бухгалтерской отчетности (при оценке бизнеса) и т.п. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях. Следует привести количественные

 

и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, а также информацию о текущем использовании объекта оценки и другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Реквизиты юридического лица - собственника заполняются аналогично заключению договора на проведение оценки, за исключением данных о расчетных счетах, являющихся коммерческой тайной многих организаций. Какой вид балансовой стоимости должен быть указан в отчете, законом не определено. В соответствии с правилами бухгалтерского учета она представляется в трех видах - первоначальной, восстановительной и остаточной балансовой стоимостью. Как правило, оценщики указывают значения первоначальной и остаточной стоимости, но остаточная стоимость больше соответствует духу закона, так как именно по остаточной стоимости составляется бухгалтерский баланс, в котором, строго говоря, и отражается балансовая стоимость объекта. Нередко остаточная стоимость основных средств в России равняется нулю, поскольку российские юридические лица не имеют возможности отражать активы по их справедливой стоимости.

 

5. Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки.Указываются вседействующие ФСО, стандарты и правила СРО оценщиков, где состоит оценщик, а также стандарты,

которые не являются обязательными по законодательству: МСО, RICS, ЕСОИ и т.п. При этом обосновать применение необходимо только в отношении необязательных стандартов оценки. В качестве обоснования могут использоваться требование заказчика, необходимость действия отчета в разных юрисдикциях, повышение требований к качеству отчета и т.д.

 

6. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

ФСО N 3 так истолковывает эту норму: в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо должны быть приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы <1>), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

 

--------------------------------

 

<1> Авторы считают необходимым обратить внимание читателей на неоднозначность толкования термина "бухгалтерские балансы". В российском учете существуют такие основные формы бухгалтерской отчетности, как бухгалтерский баланс (что характерно, один для каждой организации), отчет о прибылях и убытках, отчет об изменениях капитала, отчет о движении денежных средств, приложение к бухгалтерскому балансу и некоторые специальные формы для отдельных направлений деятельности организаций. Таким образом, однозначно истолковать данное положение ФСО N 3 сложно.

 

7. Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата.Согласно п. 16 Федеральногостандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) последовательность определения стоимости включает в себя следующие этапы:

 

- заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

 

- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Согласно п. 18 ФСО N 1 к таким сведениям относится информация:

- о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

- о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

 

- об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки;

 

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление отчета об оценке.

 

В разделе допущений, ограничительных условий и пределов применения полученных результатов обычно указываются ограничения использования отчета для иных задач, чем оговорено в задании на оценку, приводятся оговорки о презумпции достоверности использованных документов, о невозможности учета скрытых факторов, не учтенных оценщиком, о действительности оценки только на дату определения стоимости, указывается наименование компьютерной программы, с помощью которой проведен расчет (обычно это классическая программа по созданию электронных таблиц), и ее свойства

 

вычислений.

 

8. Дата определения стоимости объекта оценки.Термины "дата оценки", "дата определениястоимости", "дата проведения оценки" являются синонимичными и подразумевают момент времени (как правило, день, месяц, год), по состоянию на который констатирована стоимость объекта оценки (т.е. совершена гипотетическая сделка по его отчуждению, если оценивается рыночная, ликвидационная или кадастровая стоимость).