Глава 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 3 страница

 

9. Цель и задача оценки.Термин "задача оценки" равнозначен термину "предполагаемоеиспользование результатов оценки". Оценщик должен указать в ограничительных условиях применения оценки, что отчет может использоваться только для приведенных в нем задач, так как разные задачи оценки могут при одних и тех же объекте оценки и дате оценки дать разные результаты стоимости (например, в отношении обязательной оценки акций при выкупе акций у акционеров).

 

10. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.Количественными характеристиками являютсяценообразующие факторы объекта оценки, подлежащие измерению, например, площадь, денежный поток, пробег, дата изготовления и т.д. К качественным характеристикам относятся параметры, не подлежащие точному измерению, но влияющие на стоимость объекта оценки, в частности, класс помещения, состояние отделки, фаза развития отрасли, техническое состояние, используемые технологии в объекте оценки и т.д.

Отчет должен быть пронумерован постранично. Страница - это одна сторона бумажного листа, поэтому, строго говоря, отчет должен быть распечатан на обеих сторонах листа и нумерация страниц должна быть двусторонней. Однако, учитывая сложность изготовления такого отчета по сравнению с обычным, такая практика распространена редко. Стоит отметить, что если приложения к отчету являются его составной частью, то они должны быть пронумерованы сквозным способом вместе с отчетом. Бумажные отчеты должны быть прошиты. Прошивка документа не должна позволять заменять или удалять страницы без нарушения скрепления печатью с указанием количества прошитых листов (страниц).

 

В отчете должны присутствовать подписи оценщиков (или оценщика), руководителя юридического лица, с которым они (он) заключили трудовой договор. В Законе нет требования, что отчет, составленный оценочной организацией, должен содержать как минимум две подписи оценщиков, несмотря на требование иметь не менее двух оценщиков в штате такого юридического лица. В случае если отчет составлен частнопрактикующим оценщиком, данный отчет должен быть скреплен его печатью. Требований к такой печати в законодательстве об оценочной деятельности нет. Также нет оснований регистрировать эту печать в налоговом органе, хотя, как представляется авторам, можно использовать ранее зарегистрированную печать индивидуального предпринимателя, если частный оценщик им является.

 

Отчет, составленный в форме электронного документа, - новшество, введенное в Закон об оценочной деятельности поправками от 28 декабря 2010 г. Электронный документ - это документ, в котором информация представлена в электронно-цифровой форме. В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 63-ФЗ "Об электронной подписи", принятого 6 апреля 2011 г., электронной подписью (далее - ЭП) называется информация в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с такой информацией и которая используется для определения лица, подписывающего информацию. В зависимости от силы защиты и квалификационных признаков выделяются простая и усиленная ЭП, последняя из которых, в свою очередь, подразделяется на усиленную неквалифицированную и усиленную квалифицированную. В соответствии с законодательством об ЭП документ, который на бумажном носителе должен быть скреплен печатью, следует подписывать усиленной ЭП. Как представляется авторам, отчет об оценке должен быть скреплен квалифицированной ЭП. Такой подписи свойственны следующие существенные признаки:

 

- ключ проверки ЭП указан в квалифицированном сертификате, т.е. сертификате ключа проверки ЭП, выданном аккредитованным удостоверяющим центром или доверенным лицом аккредитованного удостоверяющего центра либо федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере использования ЭП (по мнению авторов, этим органом является Министерство связи и массовых коммуникаций РФ);

 

- для создания и проверки ЭП используются средства ЭП, получившие подтверждение соответствия требованиям, установленным в соответствии с законодательством об ЭП.

Как представляется авторам, основную защиту ЭП обеспечивает специальная организация

 

(юридическое лицо) - удостоверяющий центр, функцией которого является подтверждение соответствия кода цифровой подписи подписавшему его лицу. Если совсем упростить этот высокотехнологичный вопрос, у оценщика есть код, проверить который может только специальная организация, его выдавшая. Запрос на такую проверку могут сделать любые пользователи электронного отчета об оценке.

 

Министерство экономического развития РФ как орган, контролирующий оценочную деятельность в Российской Федерации, может в отдельных случаях предписать опубликование отчета об оценке.

 

Для проведения оценки некоторых видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчета об оценке (например, отчеты об оценке кадастровой стоимости).

 

В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

 

Согласно п. 26 ФСО N 1 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

 

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное ( п. 8 ФСО N 1).

 

Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации, т.е. в рублях.

 

Согласно п. 8 ФСО N 3 отчет об оценке должен содержать следующие разделы. 1. Основные факты и выводы:

 

- общая информация, идентифицирующая объект оценки. Данная информация раскрывается аналогично договору на проведение оценки;

- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке. Обязательно приводятся результаты, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов. Как правило, чтобы не вводить пользователя отчета в заблуждение, указываются веса примененных подходов в итоговой стоимости объекта оценки;

 

- итоговая величина стоимости объекта оценки. Учитывая, что на рынке сделки проходят с учетом округления до тысяч, десятков тысяч или миллионов, считается достоверным округлять полученный результат стоимости объекта оценки. Исключением могут являться случаи, когда стоимость сначала определяется в валюте, потом округляется с учетом типичных сделок на рынке того или иного имущества, а затем переводится в рубли по курсу на дату оценки, что приводит к неокругленному значению стоимости в рублях. Также при оценке акций их стоимость не только не округляется, но и иногда определяется с точностью до тысячных или даже десятитысячных долей рубля из-за высокой стоимости компаний эмитентов и огромного количества эмитированных акций.

 

2. Задание на оценку, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, согласно ФСО N 1, составляется аналогично описанию в договоре на оценку.

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике <1> (табл. 2).

 

--------------------------------

 

<1> Кроме того, в отчете необходимо привести данные о всех субподрядчиках и консультантах, привлеченных для проведения оценки, с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

 

Таблица 2

 

Сведения об оценщике и заказчике

 

	Заказчик	Оценщик
Физическое лицо	Фамилия, имя, отчество;	Фамилия, имя, отчество
	серия и номер	частнопрактикующего оценщика;
	документа,	серия и номер документа,
	удостоверяющего	удостоверяющего личность, дата
	личность, дата выдачи	выдачи и орган, выдавший
	и орган, выдавший	указанный документ; информация

 

	указанный документ	о членстве в СРО оценщиков;
		номер и дата выдачи документа,
		подтверждающего получение
		профессиональных знаний
		в области оценочной
		деятельности, сведения
		о страховании гражданской
		ответственности оценщика, стаж
		работы в оценочной деятельности
Юридическое лицо	Организационно-правовая	Фамилия, имя, отчество оценщика,
	форма; полное	работающего по трудовому
	наименование; основной	договору; информация о членстве
	государственный	в СРО оценщиков, номер и дата
	регистрационный номер	выдачи документа,
	(далее - ОГРН <1>),	подтверждающего получение
	дата присвоения ОГРН;	профессиональных знаний
	место нахождения	в области оценочной
		деятельности, сведения о
		страховании гражданской
		ответственности оценщика, стаж
		работы в оценочной деятельности,
		а также организационно-правовая
		форма, полное наименование
		и место нахождения юридического
		лица, с которым оценщик заключил
		трудовой договор, ОГРН, дата
		присвоения ОГРН

 

--------------------------------

 

<1> Выдается налоговым органом при регистрации организации.

 

Документы, удостоверяющие личность, регулируются Указом Президента РФ от 13 марта 1997 г. N 232 "Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации", Постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. N 828 "Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации", а также рядом других документов и правоприменительной практикой.

 

Такими документами являются:

 

- паспорт;

 

- заграничный паспорт;

 

- дипломатический паспорт;

 

- служебный паспорт;

 

- паспорт моряка (удостоверение личности моряка);

 

- военный билет;

 

- удостоверение личности военнослужащего (существует несколько видов для разных званий и должностей);

- удостоверение гражданина, проходящего альтернативную гражданскую службу;

 

- временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации, выдаваемое на период оформления паспорта;

- временное удостоверение, выдаваемое взамен военного билета;

 

- служебное удостоверение (работника различных органов власти, государственных и муниципальных организаций и учреждений);

- удостоверение беженца.

 

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.

 

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности.

 

6. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие

 

количественные и качественные характеристики объекта оценки.

 

7. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должны быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

 

Обычно содержание раздела "анализ рынка" различается по видам объектов оценки (табл. 3).

 

Таблица 3

 

Перечень информации об объектах оценки
	в рамках анализа рынка
Вид объекта оценки		Содержание раздела анализа рынка
		(макроэкономический обзор)
Земельные участки		Анализ рынка земельных участков
		соответствующей категории в привязке
		к региону объекта оценки
Здания, сооружения		Анализ рынка недвижимости по типам:
		жилая, офисная, торговая,
		производственная, складская или
		специальная (гостиницы, общественное
		питание и т.д.) - и местоположению
		объекта оценки
Машины и оборудование		Анализ машин и оборудования
		определенного типа на российском рынке
Морские, речные, водные, воздушные		Анализ аналогичных типов судов на
суда, космические объекты		российском и международном рынках
Транспортные средства		Приведение аналитического обзора
		ситуации на рынке транспортных средств
		в России в целом
Векселя, облигации и другие		Обзор рынка долговых ценных бумаг по
долговые ценные бумаги		классу заемщиков
Доли в юридических лицах, акции,		Обзор отрасли оцениваемого предприятия
предприятия		(бизнеса)
Патентные права (на изобретения,		Обзор отрасли, к которой относятся
полезные модели, промышленные		удостоверенные технологии. Обзор рынка
образцы, селекционные достижения,		технологий в России
штаммы микроорганизмов, топологии
интегральных микросхем), товарные
знаки, знаки обслуживания, другие
средства идентификации
производителя
Авторские, смежные права,		Обзор отрасли, к которой относятся
коммерческая тайна		удостоверенные права. Обзор рынка
		франчайзинга и вторичной продажи прав
		на интеллектуальную собственность в
		России
Деловая репутация, эффект синергии		Обзор отрасли, к которой относится
и другие нематериальные активы		предприятие - обладатель данных
		активов
Прочее движимое имущество		Как правило, включает информацию
		о текущем предложении аналогичных
		объектов в стране в целом

 

8. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и

 

сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.

 

ФСО N 1 устанавливает следующие требования к информации, используемой при проведении оценки:

 

- информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

 

- информация считается достоверной, если она соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения;

 

- оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

 

1.2. Система регулирования оценочной деятельности

 

Процесс принятия изменений в основной Закон оценки проходил нелегко и занимал длительный период, так как должен был обеспечить быстрый, но все же эволюционный переход к новой системе отношений определения рыночной или иной стоимости имущества. В настоящем обзоре проведен анализ изменений отношений оценки в Российской Федерации.

 

Реформу регулирования оценочной деятельности можно представить в виде следующих схем (см. табл. 4 (с. 40 - 46)).

 

Таблица 4

 

Система регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации

 

Уровень	Орган	Функции	Права и обязанности
и характер	управления
регулирования
1. Надзор и	Федеральные	- Выработка	Вправе:
нормативно-	органы	государственной	- производить
правовое	исполнительной	политики в области	проведение плановых и
регулирование	власти,	оценочной	внеплановых проверок
	уполномоченные	деятельности	уполномоченным СРО
	Правительством	- Нормативно-правовое	один раз в два года в
	Российской	регулирование в	соответствии с планом
	Федерации (в	области оценочной	или на основании
	настоящий момент	деятельности,	заявления о нарушении
	Министерство	утверждение	саморегулируемой
	экономического	федеральных	организацией
	развития и	стандартов оценки	оценщиков либо ее
	торговли РФ)	- Утверждение в	членами
		порядке,	законодательства
		установленном	Российской Федерации;

Правительством	- запрашивать у
Российской Федерации,	специализированного
образовательных	депозитария,
программ высшего	заключившего
профессионального	депозитарный договор
образования,	с саморегулируемой
дополнительного	организацией
профессионального	оценщиков, информацию
образования или	о денежной оценке ее
программ	компенсационного
профессиональной	фонда.
переподготовки	Обязаны:
специалистов в	- утвердить порядок
области оценочной	ведения
деятельности	саморегулируемой
- Ведение единого	организацией
государственного	оценщиков реестра
реестра	оценщиков и
саморегулируемых	размещения
организаций оценщиков	содержащейся в
- Осуществление	реестре информации
надзора за	в информационных
выполнением	системах общего
саморегулируемыми	пользования;
организациями	- о своем решении,
оценщиков Закона	принятом на основании
об оценке	материалов проведения
- Обращение в суд	проверки,
с заявлением об	уполномоченный
исключении	извещает СРО в
саморегулируемой	письменной форме в
организации оценщиков	срок не позднее трех
из единого	дней со дня принятия
государственного	такого решения;
реестра	- в случае выявления
саморегулируемых	нарушения требований,
организаций оценщиков	установленных ч. 3
	ст. 22 Закона об
	оценочной
	деятельности
	(легальных
	признаков),
	обращается в
	арбитражный суд
	с заявлением об
	исключении СРО из
	единого
	государственного
	реестра. В случае
	выявления иных
	нарушений направляет
	предписание об
	устранении в разумные
	сроки выявленных
	нарушений, которое
	может быть обжаловано

 

			в арбитражный суд;
			- в случае
			невыполнения в
			установленный срок
			предписания об
			устранении выявленных
			нарушений обращается
			в арбитражный суд
			с заявлением об
			исключении СРО из
			единого
			государственного
			реестра
2.	Национальный	- Обсуждение вопросов	Вправе осуществлять
Представление	совет по	государственной	свои функции. Обязан
единых	оценочной	политики в области	соответствовать
интересов	деятельности	оценочной	легальным признакам
оценщиков.	(НСОД)	деятельности
Координация		- Представление
и связь		интересов
оценочного		саморегулируемых
сообщества		организаций оценщиков
с органами		в федеральных органах
власти и		государственной
потребителями		власти, органах
услуг		государственной
		власти субъектов
		Российской Федерации,
		органах местного
		самоуправления
		- Формирование
		предложений по
		вопросам выработки
		государственной
		политики в области
		оценочной
		деятельности
		- Формирование
		предложений о
		совершенствовании
		правового и
		экономического
		регулирования
		оценочной
		деятельности
		- Защита прав и
		законных интересов
		саморегулируемых
		организаций оценщиков
		- Разработка
		федеральных
		стандартов оценки
		- Осуществление
		предварительной
		экспертизы
		нормативных правовых