Нормативные акты и судебная практика. 1. ГК РФ. Ст.ст. 606 – 625 и комментарии к ним

1. ГК РФ. Ст.ст. 606 – 625 и комментарии к ним.

2. ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Земельный кодекс РФ.

4. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

6. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Литература

15. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2007.

16. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. М.: Статут, 2009.

17. Витрянский В.В. Договор арены и его виды. М.: Статут, 1999.

18. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. — М.: «Дело», 1999.

 

Факультативно

1. Абрамов Я.В. Аренда и наем имущества. Спб., 1905.

2. Авласевич А.И. Проблемы защиты добросовестного приобретателя при отчуждении ему вещи неуправомоченным лицом // Иваново — Вознесеновский юридический вестник. — 2001. — № 7. С. 8.

3. Андреев В.К. Собственность и обязательственные отношения // Российское правосудие. Научно-практический журнал 2007 - №3(11) - С. 38-45.

4. Басин Ю.Г. Арендатор в договоре хозяйственной аренды. // Правоведение.- 1990. №3.-С. 8-10.

5. Голуб Д.Б., Базоев В.В. Проблемы незаключенности договоров // Юрист. -2007.-№2.-С. 6.

6. Карпов М.С. Применение мер оперативного воздействия при нарушении арендных обязательств // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып.9.-М., 2002.-С. 57-71.

7. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга: образцы, рекомендации, комментарии. М., 2005.

8. Новоселова Л. Судьба прав арендатора (нанимателя) имущества, проданного в результате обращения на него взыскания в судебном порядке // Хозяйство и право. 2005. - №11.

9. Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора // Вестник ВАС РФ. 2005.-№5.-С. 162-166.

10. Филиппова С.Ю. Обзор судебной практики: досрочное расторжение договора аренды: инициатива арендодателя // Арбитражное правосудие в России. 2008. - № 7. — С. 57-61.

 

Задачи

1.Предприниматель Воропаев арендовал у ООО «Сталь» нежилое помещение под офис в течение 5 лет. По окончании срока действия договора аренды Воропаев помещение не освободил, рассчитывая на то, что договор автоматически возобновится на неопределенный срок. Представители ООО «Сталь», напротив, потребовали освободить помещение, заявив, что они намерены заключить новый договор с другим арендатором. Юрист Воропаева сообщил ему о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Однако представители ООО «Сталь» отказали Воропаеву, так как он не сделал письменного уведомления о желании воспользоваться своим преимущественным правом до окончания срока действия договора аренды, и заключили договор аренды с новым арендатором.

Вопросы:

а) что такое право преимущественного заключения договора аренды на новый срок?

б) при каких условиях арендатор может воспользоваться правом преимущественного заключения договора аренды на новый срок?

в) каковы последствия несоблюдения арендодателем права преимущественного заключения договора аренды на новый срок?

г) в чем особенности реализации санкции, примененной должностным лицом?

д) возможно ли в данной ситуации защитить права Воропаева и как?

2.ООО «Контакт» (арендатор) заключило с ООО «Вега» договор аренды производственного цеха сроком на 10 лет. Однако договор не был зарегистрирован надлежащим образом. Впоследствии ООО «Вега» сдало этот же цех другому арендатору ООО «Форма», договор с которым был зарегистрирован. Узнав об этом, ООО «Контакт» обратилось в суд с требованием о признании договора аренды, заключенного между ООО «Вега» и ООО «Форма» недействительным.

Вопросы:

а) в какой форме должен быть заключен договор аренды?

б) какое значение имеет государственная регистрация договора аренды?

в) в каких случаях требуется государственная регистрация договора аренды?

в) какое решение должен принять суд?

3.Предприниматель Белов арендовал нежилое помещение у Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – Управление), договор аренды был зарегистрирован. Впоследствии сторонами было подписано дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы, которое не было зарегистрировано.

Ссылаясь на то, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы также подлежит обязательной государственной регистрации, Белов отказался вносить арендную плату в новом размере. Управление вынуждено было обратиться в суд с требованием о взыскании повышенной арендной платы, а также расторжении договора аренды в связи с неисполнением арендатором своих обязательств.

Вопросы:

 

а) является ли размер арендной платы существенным условием договора аренды?

б) в каком порядке может быть изменен размер арендной платы?

в) какое решение должен принять суд?

4.ЗАО «Красный мак» (арендодатель) и ООО «Луч» (арендатор) заключили договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору за плату принадлежащее ему на праве собственности имущество. Договором аренды была предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при условии письменного уведомления арендатора не позднее чем за пять календарных дней до предполагаемой даты расторжения в случае, если арендатор полностью или частично нарушает свои обязательства по договору.

В связи с неисполнением ООО «Луч» условий договора, ЗАО «Красный мак» направило ему уведомление о досрочном расторжении договора. Предусмотренный договором порядок уведомления арендатора был соблюден.

Однако ООО «Луч» не согласилось с расторжением договора, так как, по его мнению, арендодатель не праве расторгать договор аренды в одностороннем порядке до предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Вопросы:

а) при каких условиях возможно одностороннее расторжение сторонами договора аренды?

б) кто прав в данном споре?

 

5.ООО «СМУ-9» осуществляло строительство многоквартирного жилого дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями. Еще на этапе строительства ООО «СМУ-9» дало рекламу о сдаче в аренду нежилых помещений по окончании строительства. Предприниматель Стремов увидел рекламу и заключил с ООО «СМУ-9» договор аренды будущего торгового помещения, так как имел намерения открыть магазин в соответствующем районе.

Однако после сдачи дома в эксплуатацию, когда Стремов потребовал от ООО «СМУ-9» предоставить ему доступ в помещение для проведения ремонтных работ, ему было отказано. Выяснилось, что спорное помещение позже было сдано в аренду другому арендатору.

Стремов обратился в суд с иском о понуждении арендодателя к передаче помещения, а также о выплате неустойки за нарушение условий договора аренды. Возражая против иска, ООО «СМУ-9» заявило о том, что договор аренды со Стремовым является незаключенным, так как предметом аренды может быть только индивидуально-определенная вещь, а на момент заключения договора со Стремовым данной вещи не существовало. Кроме того, арендодатель не может быть понужден к передаче помещения Стремову, так как новый арендатор уже занял помещение и пользуется им.

Вопросы:

а) какие вещи могут быть предметом договора аренды?

б) в каком случае условие о предмете договора аренды считается согласованным надлежащим образом?

в) какое решение должен принять суд?

г) изменится ли решение, если другой арендатор еще не пользуется спорным помещением?

6.Гражданин Резцов (арендатор) и гражданин Пилецкий (арендодатель) заключили договор аренды дачного участка с домиком на летний сезон (с мая по сентябрь). В течение срока действия договора Резцов исправно вносил арендную плату, пользовался имуществом по назначению: проживал с семьей в дачном домике и обрабатывал участок.

Во время проживания в домике регулярно требовался небольшой ремонт, но каждый раз спрашивать согласия арендодателя на проведение соответствующих работ было нецелесообразно. Поэтому Резцов по окончании срока действия договора представил Пилецкому список произведенных улучшений и попросил оплатить выполненные работы. Кроме того, из-за плохой погоды Резцов с семьей не успели убрать урожай картошки до окончания срока действия договора и попросили разрешения Пилецкого приехать на ближайших выходных собрать урожай.

Однако Пилецкий ответил отказом на все просьбы Резцова. По поводу улучшений он заявил, что не обязан оплачивать те работы, которые проводились без его предварительного согласования. А по поводу урожая картошки сообщил, что он, как собственник земли, является и собственником того, что на этой земле находится.

Резцов обратился к адвокату за разъяснением своих прав.

Вопросы:

а) что такое неотделимые улучшения арендованного имущества, какова их судьба?

б) в каких случаях арендатор имеет право на оплату произведенных улучшений арендованного имущества?

в) кому принадлежат плоды и доходы от арендованного имущества, полученные в период действия договора аренды?

г) что должен посоветовать адвокат Резцову?

 

7.ООО «Техснаб» (арендодатель) и ЗАО «Союз» заключили договор аренды производственного помещения и оборудования сроком на 11 месяцев. В связи со сложной финансовой ситуацией ЗАО «Союз» стало задерживать выплату арендных платежей.

По истечении 3-х месяцев ООО «Техснаб» приняло меры оперативного воздействия и прекратило доступ работников ЗАО «Союз» в арендованное помещение и к арендованному оборудованию. В ответ на предложение ЗАО «Союз» о расторжении договора аренды по соглашению сторон, арендодатель ответил отказом, считая, что договор должен действовать до момента полного погашения задолженности по арендной плате.

По истечении еще двух месяцев ООО «Техснаб» обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании с ЗАО «Союз» суммы арендной платы за прошедшие 5 месяцев и процентов за пользование чужими денежными средствами. Судом первой инстанции иск был удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЗАО «Союз» обратилось в апелляционный суд с требованием об отмене решения суда в части взыскания суммы арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами за два месяца, в течение которых арендатор фактически был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, хотя договор аренды сохранял свою силу.

Вопросы:

а) каковы основные обязанности арендодателя и арендатора по договору аренды?

б) являются ли обязательства сторон по договору аренды встречными (ст.328 ГК РФ)?

в) есть ли основания для обжалования решения суда первой инстанции?

 

8.Предприниматель Микоян (арендатор) заключил договор аренды складских и офисных помещений с ООО «Полюс» (арендодатель). Часть указанных помещений Микоян сдал в субаренду ООО «Траст» (субарендатор) сроком на 11 месяцев.

Субарендатор пользовался помещениями и вносил арендную плату в течение 5 месяцев, а затем передал помещения по акту приема-передачи ООО «Полюс». После чего ООО «Траст» обратилось в Арбитражный суд с иском к Микояну о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора субаренды помещений, о взыскании с него неосновательного обогащения в размере разницы между арендной платой, которую Микоян платил ООО «Полюс» по договору аренды, и той платой, которую ООО «Траст» платило Микояну по договору субаренды. Субарендатор заявил о том, что договор субаренды является ничтожным, так как ООО «Полюс» не давало письменного согласия Микояну на сдачу имущества в субаренду.

Микоян возражал против данного требования, ссылаясь на то, что в договоре аренды были предусмотрены условия, согласно которым продукция и иные доходы, полученные арендатором в результате использования арендованных площадей, в том числе в результате сдачи помещений в субаренду, являются его собственностью. Кроме того, ООО «Полюс» знало о сдаче помещений в субаренду, не возражало против этого и выставляло счета Микояну на оплату коммунальных услуг с разбивкой по субарендаторам.

Вопросы:

а) каковы особенности отношений сторон по обязательствам, вытекающим из субаренды?

б) при каких условиях арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду?

в) какое решение должен принять суд?

 

 

Тема 13. Прокат.

Основные вопросы

1. Понятие договора проката. Источники правового регулирования.

2. Особенности субъектного состава договора проката.

3. Права и обязанности сторон.

4. Последствия нарушения сторонами обязательств по договору проката.