Этапы ипотечного кредитования

Нормативно-правовая база развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

 

 

Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в Рос­сии, началось с начала 1990-х гг. прошлого столетия. Первым законом в сфере ипотечного жилищного кредитования в нашем госу­дарстве является Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» [1, стр. 2], согласно которому залог - способ обеспечения обяза­тельства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

В настоящий момент Закон «О залоге» применяется в части, не противо­речащей Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ в отношении залога недвижимого имущества и в части, не противоречащей статьям 334-358 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

Залоговые отношения рассматриваются ст. 334-358 ГК РФ.

11 ноября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ. Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных аген­тов.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недви­жимости, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ.

Правительство Республики Мордовия активно поддерживает проводи­мую Президентом и Правительством Российской Федерации жилищную поли­тику.

В настоящее время в Мордовии полностью сформирована нормативная правовая база, регулирующая отношения в области ипотечного кредитования.

2 октября 2000 года был принят Закон Республики Мордовия «Об ипо­течном жилищном кредитовании в Республике Мордовия» № 38-3 (утратил си­лу) [21, стр. 2].

8 декабря 2003 года был принят Закон Республики Мордовия «О государственной поддержке жилищной ипотеки в Республике Мордовия» № 68-3. Данный Закон регулирует общественные отношения, возникающие при реализации конституционного права граждан на жилище, путем использования жилищной ипотеки, включая государственную поддержку граждан в ипотечном жилищном кредитовании и обеспечение заемщиков жильем в случае обраще­ния взыскания на заложенные жилой дом или квартиру. Под жилищной ипоте­кой понимается комплекс мер, предназначенных для обеспечения граждан жильем с помощью ипотечного жилищного кредитования [22, стр. 3].

Жилищная ипотека в Республике Мордовия осуществляется на принци­пах государственной поддержки, строго целевого использования ипотечных жилищных кредитов (ипотечных займов), срочности, платности, возвратности, защищенности прав кредиторов, гарантированности прав граждан-заемщиков.

Право на государственную поддержку в ипотечном жилищном кредито­вании в соответствии с Законом Республики Мордовия «О государственной поддержке жилищной ипотеки в Республике Мордовия» имеют граждане Рос­сийской Федерации, постоянно или преимущественно проживающие на терри­тории Республики Мордовия. Категории граждан, имеющих право на государ­ственную поддержку в ипотечном жилищном кредитовании, устанавливаются Правительством Республики Мордовия. Государственная поддержка граждан в

 

имущими, нуждающихся в улучшении жилищных условий, определяет полно­мочия Правительства Республики Мордовия в сфере нормативного правового регулирования жилищных отношений [23, стр. 6].

5 ноября 2008 года Правительством Республики Мордовия было принято
Постановление № 504 «О предоставлении социальных выплат заемщикам ипотечных жилищных кредитов (займов)».

29 декабря 2008 года принято Постановление правительства РМ №600»О внесении изменений в Постановление Правительства РМ от 5 ноября 2008 года №504».

Этапы ипотечного кредитования

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования :

1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
3) оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг);
4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
5) заключение кредитной сделки;
6) обслуживание кредитной сделки;
7) закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

- сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;
- основная информация о приобретаемой недвижимости;
- наличие первоначального капитала;
- сведения о занятости заемщика и поручителей;
- сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;
- сведения об имуществе заемщика.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита»проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

- отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;
- отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;

Следующий этап — «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

- желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;
- анализ объекта залога;
- информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;
- описание предполагаемой сделки;
- источники погашения кредита;
- расчет возможной суммы кредита;
- анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;
- риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;
- предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

На этапе «Заключение кредитной сделки»оформляются и заключаются следующие договоры:

- договор купли-продажи недвижимости;
- кредитный договор;
- договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);
- договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

- осуществляется прием платежей;
- проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;
- ведется бухгалтерский учет операций;
- рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
- взимаются просроченные платежи;
- ведется работа с проблемными кредитами:
- переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;
- ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки» — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

5 Роль ипотечного кредитования в развитии системы жилищного финансирования и обеспечении жильем граждан

 

 

За последние десятилетия в большинстве стран мира приобретение жилья в кредит стало не только основной формой решения жилищной проблемы для населе­ния, но и важнейшей сферой экономической деятельности, определяющую роль в ко­торой играют банковские и другие финансовые институты, обеспечивающие не­обходимый приток капиталов в эту сферу.

Государство выполняет регулирующую роль посредством создания законода­тельных и институциональных основ, обеспечивающих эффективное взаимодейст­вие всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования, привлечение средств частных инвесторов в жилищную сферу, а также оказывает содействие раз­личным категориям граждан в приобретении жилья.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования -создание эффективно работающей системы обеспечения граждан жильем, которая ос­нована на рыночных механизмах приобретения жилья на свободном жилищном рын­ке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Как показывает практика зарубежных стран с развитым жилищным рынком, создание эффективно работающей системы ипотечного кредитования позволяет:

• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для большей части населения, имеющей стабильную занятость и до­ходы;

• активизировать рынок жилья;

• вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

 

• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и финансовые ресурсы и инвестиции;

• обеспечить развитие строительного комплекса за счет обеспечения платеже­способного спроса на готовую строительную продукцию;

• оживить экономику страны в целом.

Построение системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования невозможно без использования международного опыта развития ипотечного креди­тования, формирования полноценной законодательной базы, постановки долговре­менных целей создания самодостаточной эффективной рыночной системы с учетом макроэкономических условий, характерных для переходной экономики (ограничен­ная платежеспособность населения, продолжающаяся инфляция, высокие процент­ные ставки и риски).