Споры о приватизации жилых помещений

Согласно Закону о приватизации, который вступил в силу 11.07.1991, все граждане РФ, имеющие жилье, находящееся в муниципальном фонде, при обязательном нахождении в социальном найме, могут с согласования совершеннолетних членов семьи, а так же несовершеннолетних детей от 14 до 18 лет, приобретать жилые помещения, в личную собственность. Процесс описан в настоящем Законе и Нормативных актах РФ.

Помещение, по закону может быть передано как в общую, так и в личную собственность, а так же оформлено на любого проживающего в этом помещении. Процедура приватизации может осуществляться так же и на не достигших совершеннолетия, проживающих в этом помещении. Если возраст жильцов менее 14 лет, жилье передается им в собственность с согласия их родителей или опекунов. Для этого должно быть оформлено письменное заявление.

Если после смерти родителей, в данном жилом помещении проживают их дети, не достигшие совершеннолетия, законными опекунами несовершеннолетних в течение 3-х месяцев может быть оформлен договор о передаче права на собственность детям, оставшимся без родителей. Оформление договора с несовершеннолетними лицами, достигшими 14 лет, ведется с разрешения официальных органов опеки.

Пропали без вести

В некоторых случаях недобросовестные жильцы, используя различные ухищрения, не включают в договор о приватизации проживающих с ними лиц. Часто пытаются представить граждан без вести пропавшими. Такой способ не является надежным, так как в случае появления этого пропавшего члена семьи, договор о приватизации считается недействительным. После расторжения договора, права этого жильца могут быть восстановлены.

В этом случае есть два варианта решения спора:

1. Договор расторгается, и жилье возвращается в государственное, либо муниципальное ведение. Все жильцы восстанавливают право своего социального найма.

2. Гражданин, которого случайно или намеренно не включили в договор о приватизации, становится полноправным его участником, при этом происходит перераспределение долей между собственниками жилого помещения. Это становится возможным в случае согласия лица участвовать в приватизации жилья.

Без детей никак

Одним из самых распространенных способов нарушения Закона о приватизации, является невнесение в договор несовершеннолетних членов семьи. В старой редакции Закона, согласие несовершеннолетних на приватизацию не требовалось. Однако после внесения дополнений в ФЗ о приватизации жилищного фонда Российской Федерации от 11.08.1994 некоторые положения о требованиях к несовершеннолетним изменились.

В частности статья 7 данного Закона предусматривает обязательное внесение всех несовершеннолетних членов семьи, проживающих с нанимателем, либо отдельно, но не утерявших право использовать данное помещение в договор о приватизации жилого помещения. Кроме того, согласно со статьей 28 и 37 Гражданского Кодекса опекуны не имеют права совершения некоторых сделок с недвижимостью без согласования органов опеки.

В случае смерти родителей или лишения опекунов, если в квартире остались жить только несовершеннолетние, любые законные попечители имеют право не более чем в течение 3-х месяцев оформить это жилье в собственность детей-сирот. Подростки, достигшие возраста 14 лет, могут оформить самостоятельное согласие, при участии законных опекунов.

Тонкости приватизации

В закон о приватизации неоднократно после его введения вносились поправки. Это связано со всевозможными сложностями процесса исполнения и массой различных нюансов и прецедентов. Одним из часто встречающихся случаев считается признание приватизированного жилья аварийным и непригодным для дальнейшего проживания. При этом после выдачи собственникам иного равнозначного жилья, до сих пор многие суды полны исков, связанных с признанием договоров приватизации в данном случае недействительной.

В дополнении к Федеральному закону № 55 о приватизации жилого фонда, внесена статья 9.1, в соответствии с которой для лиц, имеющих единственное место для постоянного проживания, допускается передача их собственности в муниципальное ведение с заключением договора о социальном найме. В данном случае лицо, передавшее собственность в муниципальный фонд, лишается возможности приватизации этого, или иного жилого помещения.

Почему отказывают?

Сегодня больше всего обращений в суд поступает в свази с отказами о приватизации недвижимости. Ряд таких случаев связан с приватизацией бывших общежитий, которые переданы в муниципальный фонд. Так как они утратили статус общежития, то к ним применяется режим предоставления договора социального найма.

В этом случае, жильцы имеют право приобретать жилье в собственность. Нужно помнить, что приватизации может подлежать только изолированное помещение, так как никакое неизолированное не имеет права выступать предметом заключения договора о приватизации. Жильцы, постоянно проживающие в помещениях, которые ранее были в статусе общежития, часто желают приватизировать эту жилплощадь.

Однако недобросовестные чиновники иногда уклоняются от оформления бывших общежитий в муниципальную собственность. Это противоречит указу Президента РФ от 10 января 1993 года "Использование объектов коммунального и бытового назначения предприятий, подлежащих приватизации". Жилой фонд таких организаций должен передаваться в ведение муниципальных государственных предприятий.

Аварийное жилье

Закон о приватизации гласит, что жилое помещение, которое находится в аварийном состоянии, с невозможностью дальнейшего проживания не может быть после этого приватизировано. Согласно Постановлению Правительства РФ, жилое помещение может быть официально признано аварийным лишь межведомственной комиссией, созданной конкретно для этой цели. Однако решение в таком случае может быть обжаловано лицами, которые постоянно проживают в этом доме.

Признание дома аварийным, либо подлежащим сносу, автоматически влечет расторжение заключенного договора о найме жилого помещения. А так же договоры на жилье, находящееся в официально признанном аварийном состоянии, имеют право быть расторгнуты в судебном порядке.

Служебные жилые помещения

Лица, получившие служебное жилье, в большинстве случаев не имеют прав его приватизировать. Это может произойти только при изменении в статусе жилого помещения из служебного в государственный жилфонд. В этом случае текущий правовой статус жилья меняется и согласно со статьей 2 Закона о приватизации, эта недвижимость может быть приобретена в собственность.

Однако статья 72 Конституции РФ, гласит, что жилищное законодательство может находиться как в ведении РФ, так и в ведении субъектов РФ. Из этого следует, что условия служебного жилищного фонда и возможность его приватизации, устанавливается субъектом, в чьем владении находится жилье.

Только социальный найм

Согласно ст.2 Закона о приватизации, любые жилые помещения, находящиеся в государственных, муниципальных фондах, имеют право быть приватизированными, только при их нахождении в социальном найме. Следовательно, если жилье находится в любом другом виде найма, его приватизация запрещена. Например, не принадлежат приватизации объекты недвижимости закрытых военных городков.

Отказ о приватизации данного вида недвижимости может последовать в случае, если жилое данное помещение не имеет регистрации в реестре государственного муниципального фонда. Такое может произойти, когда собственники новостроек не спешат регистрировать вновь появившуюся новостройку. В случае подачи заявления, регистрирующий орган отказывает жильцам в возможности приватизации. Однако такой отказ не является вполне законным, ведь ограничение прав этих граждан в возможности приватизировать помещения не предусмотрен законом.

Есть вопросы, замечания, предложения? С радостью выслушаю и отвечу

Email: [email protected]