Ипотечные кредитные институты (на 1 января 1917 г.)

Рис. 3.5.

Предполагаемая схема организации рынка ипотечного кредитования представлена на рис.3.6. Агентство должно было стать контролируемой государством структурой с широким спектром функций:

· стандартизация условий, процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;

· рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты (приобретение у коммерческих банков долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, соответствующих стандартам агентства);

· привлечение частных инвестиций в сферу ипотечного кредитования (выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами);

· техническая помощь и обучение банковских специалистов.

Однако по ряду объективных и субъективных причин деятельность Агентства была сведена к разработке стандартов ипотечного кредитования (по стандартам АИЖТ кредиты должны выдаваться на срок до 20 - ти лет под 15% годовых в рублях), обучению сотрудников банков по специальности «ипотечный кредитор», подписанию соглашений с регионами РФ – участниками федеральной системы массовой ипотеки, а развитие ипотеки происходило стихийно в регионах.

К 2001 году на рынке ипотечного кредитования в России сложилась следующая ситуация. Наиболее выгодные условия предлагали банки, работающие по Московской ипотечной программе (Банк Москвы, Сбербанк Москвы, Инвестсбербанк, Мосстройэкономбанк – см. схему выдачи кредитов на рис.3.7.). Кредиты выдавались на срок до 10 лет под 10% годовых в валюте, первоначальный взнос составлял 30% от стоимости недвижимости. Однако воспользоваться данными кредитами могли только москвичи.

Более доступные, но и более дорогие кредиты предлагались в рамках программы инвестиционного фонда «США-Россия». На развитие ипотеки в России в рамках специально разработанной программы «Дельта-Кредит» планировалось инвестировать около 100 млн. долларов (на 1декабря 2001 года было выделено лишь 44 млн.). В Москве по данной программе работали Инвестиционная банковская корпорация, Международный промышленный банк, Инвестсбербанк, Банк «Российский капитал». В Санкт-Петербурге в рамках данной программы кредитовали Инкасбанк и Банк «Петровский».

В рамках программы «Дельта-Кредит» заемщик должен заключить с застройщиком-инвестором строительства договор соинвестирования и внести на счет этого застройщика 20 - 30% от стоимости будущего жилья (в настоящее время существует и упрощенная программа «Дельта–кредит», предусматривающая ипотеку готового жилья).

Приобретать квартиру по данной схеме можно только у аккредитованных при фонде «Дельта-кредит» застройщиков.

Ряд банков предлагал клиентам собственные ипотечные программы. Под 10% годовых в валюте на 10 лет выдавал ипотечные кредиты Собинбанк. Сбербанк Москвы предлагал более долгосрочные кредиты - на 15 лет под 13% годовых (первоначальный взнос заемщика - 30%). На три года под 15-25% годовых в валюте предоставлял ипотечные ссуды Инвестсбербанк.

В целом масштабы ипотечного кредитования в стране пока невелики. Внедрению ипотеки препятствуют нестабильность политической и экономической ситуации в стране, отсутствие эффективно работающей законодательной базы, единой системы регистрации оборота недвижимого имущества, эффективно работающей судебной системы, действенной процедуры обращения взыскания, развитого рынка недвижимости, функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг, отсутствия у банков эффективных инструментов кредитования и механизмов привлечения ресурсов, а также эффективных технологий страхования и оценки недвижимости и т.д. При отсутствии необходимых условий развитие ипотечного бизнеса в том виде, в каком он существует во всем мире не только невозможно, но и опасно.

Для оценки состояния ипотечного кредитования на современном этапе можно привести две цифры – 1,5 –2 млрд. долларов годового объема продаж жилья на рынке Москвы и 20 – 35 млн. долларов ипотечных кредитов, составляющих 2 - 3% этого объема продаж.

Так как банковская ипотека с ее высокими ставками является тормозом развития ипотеки, то параллельно ей стала развиваться система небанковской ипотеки.

В частности, правительство Москвы начало эксперимент по созданию внебанковского фонда по типу действующих уже более 50 лет в Германии и Австрии системы строительно-сберегательных касс. Там ССК привлекают частных инвесторов для накопления первоначального 50% взноса путем осуществления вкладов под 1,5 - 3% годовых. Тот, кто накопил взнос, получает право на получение дешевого кредита.

Домостроительный комбинат ДСК №1 г. Москвы еще в 1997году выступил инициатором создания коммандитного товарищества (товарищества на вере) как коллективной формы производства, в котором население участвует своими вкладами. Позже товарищество стало развивать свою ипотечную программу путем продажи уже построенных квартир в кредит.

Строительная организация СУ–155 сегодня предлагает свои две системы товарного кредитования:

· 30% - первоначальный взнос, на оставшуюся сумму рассрочка платежа на 10 лет под 12,5% годовых;

· 50% - первоначальный взнос, на оставшуюся сумму рассрочка платежа на 5 лет под 10% годовых.

Примерно похожие схемы кредитования развивают в других городах и регионах страны. Есть даже положительный опыт г.Подольска по обеспечению жильем работников бюджетной сферы на основе ипотеки. Но в целом до настоящего времени ипотека не получила должного развития.