IV. Государственная политика в области управления и развития рынка недвижимости

Общую ситуацию в сфере недвижимости определяют не столько местные, сколько федеральные власти, поэтому целесообразно рассмотреть основные положения двух документов, затрагивающих фундаментальные позиции системы управления недвижимостью: первый – Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации и второй – Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 – 2002 годы». Очевидно, именно в этих рамках в ближайшем будущем будут формироваться имущественно - земельные отношения.

Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации одобрено постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999г. № 1024.

В федеральной собственности находятся объекты нежилого фонда общей площадью 337 млн. кв. м., от аренды которых получено: в 1995г. – 95,5 млн. руб., в 1996г. – 223 млн. руб., в 1997г. – 305 млн. руб. и в 1998г. – 466,6 млн. руб. (в ценах 1998г.). Таким образом, наблюдается устойчивая тенденция повышения доходности недвижимости.

Предоставленные рядом законов льготы по перечислению арендной платы в федеральный бюджет оценивались в 1998г. в 1150 млн. руб., в том числе предоставленные Министерству путей сообщения РФ – 600 млн. руб., Министерству образования РФ – 200 млн. руб., Министерству науки и технологий РФ – 85 млн. руб., Российской академии наук, Российской академии медицинских наук и Российской академии сельскохозяйственных наук - 150 млн. руб., Министерству культуры – 90 млн. руб.

Вместе с тем существующая система управления недвижимостью в Российской Федерации нуждается в совершенствовании, что объясняется рядом причин:

1) Не сформирован полный реестр государственной недвижимости; это не позволяет провести четкое разграничение собственности и осуществить контроль реальных денежных потоков провести достоверный анализ эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в федеральный бюджет

2) Отсутствует система рыночной оценки объектов, а также четкое определение прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождает коррупцию, так как государство, являясь самым крупным собственником недвижимости сдает имущество в аренду по ставкам значительно ниже рыночных

3) Полномочия государства как собственника недвижимости осуществляются разными федеральными органами государственной власти деятельность которых часто далека от взаимной увязки

4) Права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке что затрудняет распоряжение ими

5) Слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости

6) Большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот, поэтому утрачивает инвестиционную привлекательность

7) Распоряжение федеральными землями осуществляют органы местного самоуправления; пользователю федеральной недвижимости приходится заключать два не связанных между собой договора, что противоречит мировой практики

8) Развитие земельного законодательства отстает то развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования.

Совершенствование системы управления недвижимостью должно быть направлено на достижение следующих целей:

· Максимально возможное повышение доходности объектов федеральной недвижимости

· Наиболее эффективное выполнение государством своих социальных функций в процессе использования федеральной недвижимости

· Стимулирование за счет использования недвижимости развития реального сектора экономики

· Обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости

· Исключение возможности коррупции в процессе управления недвижимостью

· Вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства

Достижения целей управления объектами недвижимости возможно при сосредоточении функций распоряжения этими объектами в одном ведомстве. Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий , сооружений (или их частей).

Первым шагом в достижении намеченных целей должна стать сплошная инвентаризация объектов недвижимости.

Вторым шагом должна стать выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости.

О достижении целей управления могут свидетельствовать следующие показатели:

1) Увеличение доходов бюджета от использования государственного имущества

2) Сближение ставок за аренду государственного имущества и рыночных ставок арендной платы

Эти показатели должны находиться под постоянным контролем. Кроме того, важно установить контроль за своевременной разработкой и принятием соответствующей нормативной правовой базы, а также за обеспечением полноты реестра объектов недвижимого имущества.