Основные положения оценки земельных участков

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости: - земля не является результатом предшествующего труда; - пространственно ограничена; - незаменима другими средствами производства; - обладает постоянством местоположения; - неизнашиваема при правильном использовании; - территориально разнокачественна; - характеризуется специфической полезностью каждого конкретного з.у.; - обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества; - практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение з.у.: «З.у. — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в ГЗК и документах государственной регистрации прав на землю.

Типичный объект недвижимости состоит из з.у. и построек и существует необходимость в определении стоимости з.у. отдельно от имеющихся на нем улучшений.

При оценке з.у. необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки: 1) право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом; 2) право аренды — возможность владения з.у. по договору аренды.

Выделяют три формы платы за землю: § земельный налог, § арендную плату, § нормативную цену земли, в основе которых содержится стоимостная оценка земли.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: § массовую; § единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

При оценке з.у. следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) з.у. и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из з.у. и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного з.у. и, во-вторых, з.у. с имеющимися улучшениями.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость з.у.; 2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке; 3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования з.у., который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли; 4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений; 5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта и др.; 6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования з.у. действующему законодательству; 7) максимальная доходность.

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:- цена за 1 га; - цена за 1 м2; - цена за 1 фронтальный метр; - цена за лот; - цена за единицу плотности.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.

10. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества.

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связано с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решение многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости строится на следующих принципах :всеобщности, справедливости, равенства, экономичности, законности, удобства и простоты, системности, гибкости, защиты налогоплательщика.

Налог – обязательный безвозмездный платеж в бюджет денежных средств, принадлежащих юридическим и физическим лицам на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ним на одной стороне выступают налогоплательщики, а на другой – налоговые агенты и различные учреждения, выполняющие свои функции в системе налогообложения. В сфере недвижимости Налоговым кодексом РФ установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по 4 признакам.

Субъективный признак:

Выделяют следующие категории налогоплательщиков:

1. налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц. При этом к физическим лицам относятся граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в году; физические лица, не находящиеся на территории РФ, но получающие доход от недвижимости, расположенной в РФ.

2. налоги с предприятий – юридических лиц.

Существенное значение имеет группировка налогов по уровням государственного управления. Федеральный кодекс выделяет три вида налогов и сборов:

- федеральные – устанавливаются налоговым кодексом и обязательны на всей территории РФ;

- региональные – устанавливаются в соответствии с налоговым кодексом, вводятся в действие субъектами РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;

- местные – вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих МО.

По объектам налогообложения:

- налоги в форме имущества

- налоги, выплачиваемые при совершении с ОН сделок.

По функционально – целевому назначению и физической природе ОН выделяют следующие виды налогов: земельный, лесной, налог на пользование недрами, налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы, налог на водно – воздушные транспортные средства, подлежащие гос. регистрации и приравненные к недвижимому имуществу.

Любой вид налога считается установленным, если определены налогоплательщики и элементы налогообложения:

- объект налогообложения;

- налоговая база

- налоговый период

- налоговая ставка

- порядок исчисления налога

- порядок и сроки уплаты налога

- возможные налоговые льготы