Мегаобучалка Главная | О нас | Обратная связь  


Дисциплина 7 – «Оценка земли и недвижимости в городе»




Поможем в ✍️ написании учебной работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

1. Цели оценки объектов недвижимости.

 

В совр-х усл-х субъекты разл-х форм собс-сти РФ, физ. и юр. лица имеют право на проведение оценки принадл-х им О.Н. Проведение оценки яв-ся обязат-м в случае вовлечения в сделку ОН, принадл-х полностью или частично РФ, субъектам РФ либо МО.

Основная цель оценки недв-ти – опр-ть рыночную ст-ть объекта.

Рыночная ст-ть – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки м.б. отчужден на открытом рынке в усл-х конк-ции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфор-й, а на величине цены сделки не отраж-ся какие-либо чрезв-е обст-ва:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а др. не обязана принимать исполнение.

2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.

3. объект оценки представлен на открытом рынке.

4. цена сделки предст-ет собой разумное вознагр-е за объект оценки и принуждение в совершении сделки в отношениях сторон сделки с чьей либо стороны не было.

5. платеж за объект выражен в денежной форме.

Необходимость опред-я рыночной ст-ти возникает при:

- приватизации;



- передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

- использовании объектов недв-ти в качестве предмета залога;

- продаже или ином отчуждении объектов недв-ти;

- переуступке долговых обязательств;

- передаче объектов недв-ти в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юр. лиц;

- возникновении спора о стоимости объекта недв-ти оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физ. и юр. лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собств-в для гос-х или муниц-х нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Необходимость оценки рыночной ст-ти недв-го имущества, находящегося в частной собств-сти, возникает при:

- купле-продаже объектов недв-ти;

- акционировании предпр-й и перераспр-и имуществ-х долей;

- внесении объектов недв-ти в качестве вклада в уставный капитал предпр-й и организаций;

- допол-й эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

- ликвидации объектов недв-ти;

- сдаче недв-ти в аренду;

- уточнении налогооблагаемой базы объектов недв-ти – зданий и ЗУ;

- страховании объектов недв-ти;

- кредитовании под залог объектов недв-сти;

- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

 

 

2. Виды стоимости объектов недвижимости и их характеристика.

 

В оценочной деятельности следует различать термины ст-ть и цена, затраты и себестоимость. Цена - денежная сумма, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Продажная цена является фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или держится в тайне.

Затраты - денежная сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение.

Себест-сть связана с этапом создания строи. продукции, к кот-му она имеет отношение. Так, факт-кая себест-сть строит-ва обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные затраты подрядчика.

Термин ст-ть отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях ст-ть обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недв-ти в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату. Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижимости для сторон конкретной сделки, поэтому во избежание разночтений оценщики используют такие уточненные термины, как «рыночная стоимость», «потребительная стоимость», «инвестиционная стоимость», «оцененная стоимость».

Рыночная ст-ть —наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки м.б. отчужден на открытом рынке в усл-х конк-ции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфор-й, а на величине цены сделки не отраж-ся какие-либо чрезв-е обст-ва.

Потребительская ст-ть– денежная сумма, которую можно получить от продажи без учета варианта оптим-го исп-я.,

Инвестиционная ст-ть конкретизирует определение с учетом вида инвестиции и предпочтений инвестора и, следовательно, это не всегда рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость опирается на субъективную оценку конкретного инвестора определенного варианта инвестиционного проекта.

Ст-ть действующего предприятия применительно к оценке недв-ти — это ст-ть составной части бизнеса, эксплуатирующего недв-ть. Этот вид ст-ти связан с предприятием, но отличается от ст-ти недв-ти, поскольку ст-ть действующего предприятия объединяет нематериальные активы, комплекс земли и зданий, рабочую силу, оборудование и менеджмент.

Ст-ть общественно значимой нед-ти — комплексное понятие, которое применяется для наиболее оптимального исп-я недв-ти нехоз-го назначения, например, в природоохр-х целях.

Страховая ст-ть рассчит-ся на базе ст-ти замещения и/или воспроизводства утраченных компонентов недв-ти в результате наступления страхового случая.

.Оцененная ст-ть исп-ся для опред-я налогооблагаемой базы в части недв-ти. Оцененная ст-ть может не совпадать по величине с рыночной ст-стью, но последняя, как правило, выступает в качестве базы расчетов.

Ст-ть объекта оценки с ограниченным рынком — ст-ть объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует допол-х затрат, по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Ст-ть замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Ст-ть воспроизводств — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Ст-ть объекта оценки при существующем использовании — ст-ть объекта оценки, опр-мая исходя из существующих условий и цели его исп-я.

Инвестиционная ст-ть — ст-ть объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Ст-ть для целей налогообложения — ст-ть объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соот-вии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная ст-ть).

Ликвидационная ст-ть — ст-ть объекта оценки в случае, если объект оценки д.б. отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная ст-ть— ст-сть объекта оценки, равная рыночной ст-ти материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная ст-ть — ст-ть, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной ст-ти, указанной в настоящих Стандартах оценки.

 

3. Процесс оценки объектов недвижимости и факторы, его определяющие.

 




Читайте также:



©2015-2020 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (440)

Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку...

Система поиска информации

Мобильная версия сайта

Удобная навигация

Нет шокирующей рекламы



(0.008 сек.)
Поможем в написании
> Курсовые, контрольные, дипломные и другие работы со скидкой до 25%
3 569 лучших специалисов, готовы оказать помощь 24/7