Мегаобучалка Главная | О нас | Обратная связь


Плата за право застройки (ст.300.4)



2015-12-08 409 Обсуждений (0)
Плата за право застройки (ст.300.4) 0.00 из 5.00 0 оценок




1. Плата за право застройки устанавливается в договоре в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно;

2) предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях.

2. Размер платы за право застройки может быть не чаще чем один раз в десять лет изменен по соглашению сторон, а при недостижении соглашения - по решению суда.

Таким образом, право застройки предусматривает право возведения здания или сооружения на чужом земельном участке [1]. Само по себе указанное право уже существует в действующем ГК РФ. Оно заключается в праве собственника разрешать строительство на своем участке другим лицам. Однако новшеством является весь комплекс норм, связанных с этим правом. В первую очередь, как показывает анализ предложенной разработчиками правовой конструкции, право застройки включает в себя не только процесс строительства, то есть физического возведения здания или сооружения, но и последующую судьбу этих объектов. Так, лицо, построившее здание или сооружение на чужом участке в соответствии с договором (застройщик в сегодняшнем его понимании), имеет право собственности на возведенную недвижимость, правда, только в течение срока действия права застройки [2]. Кроме того, право застройки может быть отчуждено или передано в залог, а это влечет изменение субъекта или залог и самого этого права. Также на право застройки может быть обращено и взыскание что, без сомнения, положительно скажется на судьбе обманутых дольщиков).

Предусматриваются и другие особенности, связанные с анализируемым правом. В частности, право застройки может быть предоставлено только лицу, которому соответствующий земельный участок принадлежит на праве постоянного владения и пользования и устанавливается на основании договора об учреждении права застройки, которое подлежит государственной регистрации. Существенными условиями этого договора являются характеристики и место расположения возводимого здания или сооружения, срок права застройки, размер и периодичность внесения платы за право застройки. Определенный в названном договоре срок не может быть менее 50 и более 100 лет, а пересмотр размера платы не может быть чаще, чем один раз в десять лет . Помимо этого, к существенным условиям следует отнести и сроки, в течение которых лицо, которому это право предоставлено, обязано возвести соответствующие здания или сооружения, так как несоблюдение этих сроков может повлечь негативные последствия в виде досрочного прекращения в судебном порядке права застройки по инициативе собственника земельного участка .Вместе с тем гибель или уничтожение построенного объекта не могут являться основанием для прекращения права застройки. Другими основаниями для досрочного прекращения анализируемого права по инициативе собственника земли будут задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее чем за два года и бесхозяйственное содержание возведенных зданий и сооружений. Допускается односторонний отказ застройщика от права застройки с предупреждением собственника не менее чем за год и выплатой последнему справедливой компенсации. Договором может быть предусмотрена выплата компенсации застройщику и порядок ее определения в случае прекращения права застройки, если не предполагается его обязанность за свой счет освободить земельный участок от возведенных построек [3], то есть здание либо переходит к собственнику участка либо подлежит сносу.

Таким образом, получается следующая модель отношений застройщика с собственником земли, например муниципалитетом. Сначала между субъектами необходимо заключить договор об учреждении права постоянного владения и пользования земельным участком, срок действия которого не может быть менее 50 лет либо этот срок в договоре не устанавливается . Указанное право подлежит государственной регистрации, и только после этого заключается договор об учреждении права застройки. Сейчас в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации подлежащий застройке участок по выбору предоставляется бесплатно в собственность или в аренду.

Вместе с тем возникают и некоторые вопросы. Как уже было сказано, срок постоянного владения и пользования земельным участком может быть не оговорен вообще либо установлен не менее чем 50 лет. В то же время срок права застройки может составлять от 50 до 100 лет. Как же поступать сторонам, то есть собственнику и застройщику, если сроки не совпадают и, например, право владения пользования закончилось раньше, чем срок права застройки, либо право застройки прекратило свое действие, а право владения и пользования сохраняется?

Кроме того, в соответствии с положениями ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.[4] Похожую норму содержит и Проект, предоставляя застройщику право осуществить государственную регистрацию права собственности на помещения в возведенном здании. Тогда собственники помещений признаются участниками права застройки, что находится, по нашему мнению, в противоречии с положением Проекта о недопустимости раздела права постоянного владения и пользования земельным участком и выдела доли в таком праве.

Итак, сделаем вывод, что введение в гражданский оборот права застройки существенно изменит сложившиеся в строительной отрасли правоотношения, связанные с землей. Также можно предположить, что предоставление застройщикам земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, после принятия Проекта будет осуществляться исключительно в описанном выше порядке, то есть на праве застройки.[5]

 


 

  ГК РСФСР 1922 г. Проект ГК РФ
Основание возникновения вещного права На основании договора о предоставлении городских участков под застройку.(ст.71) Право застройки земельного участка устанавливается на основании договора об установлении права застройки.(п.4 ст.300 )  
Существенные условия договора а)наименование договаривающихся сторон, б)срок действия договора, в) точное определение сдаваемого под застройку участка, г) размер в золотых рублях и сроки взноса арендной платы, д) характер и размер строений, которые застройщики обязуются возвести, е)срок приступа к постройке, ж)срок окончания постройки, з) условия поддержания строений в исправном виде, и) условия страхования строений и восстановления их в случае гибели, к) неустойки на случай просрочки и иных нарушении договора застройщиком.(ст.73) условия а) о земельном участке (статья 287); б)о характеристиках возводимого здания или сооружения; в) о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке; г)о сроке права застройки; д)о плате за право застройки.(ст.300.2)
Сроки До 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений.(ст.71) Не может быть менее 50 и более 100 лет. Право застройки, установленное на срок более 100 лет, считается установленным на срок в 100 лет.(ст.300.3)  
Плата Устанавливается в договоре в виде определённой суммы золотых рублей. Повышение арендной платы может быть установлено в договоре не чаще, чем каждые пять лет, и притом каждый раз в установленном договором размере.(ст.73 Прим.2) Устанавливается в договоре в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно; 2) предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях. 2. Размер платы за право застройки может быть изменен по соглашению сторон, а при недостижении соглашения - по решению суда, не чаще, чем один раз в десять лет.(ст.300.4)
Отчуждение права Право застройки может быть отчуждено или обременено залогом. Договоры об отчуждении и залоге права застройки, под страхом недействительности их, должны быть совершаемы в нотариальном порядке с последующей регистрацией в подлежащем коммунальном отделе.(ст.79) Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом. Право застройки в отношении здания и сооружения, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог указанного здания или сооружения. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной. Отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведенного на основании права застройки, означает отчуждение или передачу в залог права застройки.(ст.300.5)
Наложение взыскания В случае невнесения застройщиком причитающихся с него по договору застройки платежей более чем за один год или иного нарушения обязанностей, обусловленных неустойкой, коммунальный отдел может обратить взыскание в судебном порядке на самое право застройки, причем взыскание осуществляется путем продажи права застройки с публичных торгов.(ст.80) На право застройки может быть обращено взыскание, в том числе путем его продажи с публичных торгов.(п.4 ст.300.5)
Прекращение права застройки При истечении срока договора все строения должны быть сданы застройщиком в исправном состоянии коммунальному отделу, который уплачивает застройщику стоимость построек к моменту сдачи их с зачетом причитающихся коммунальному отделу долгов.(ст.83) Право застройки прекращается истечением срока, на который оно установлено. Право застройки может быть прекращено досрочно по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим право застройки, если иное не установлено настоящим Кодексом (ст.300.6).  

 


 



2015-12-08 409 Обсуждений (0)
Плата за право застройки (ст.300.4) 0.00 из 5.00 0 оценок









Обсуждение в статье: Плата за право застройки (ст.300.4)

Обсуждений еще не было, будьте первым... ↓↓↓

Отправить сообщение

Популярное:



©2015-2020 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (409)

Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку...

Система поиска информации

Мобильная версия сайта

Удобная навигация

Нет шокирующей рекламы



(0.007 сек.)