Определение рыночной стоимости земельного участка
Рыночную стоимость земельного участка определяем с использованием метода техники остатка для земли. При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений, чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями, коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений (см. табл. 10). Расчеты данным методом выполняются в несколько этапов. 1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений:
, (5)
где Vзд – текущая стоимость зданий и сооружений; Yзд – чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; R зд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из с таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортизацию денежной единицы) [10] или рассчитать по формуле
, (6)
где Rвозм - коэффициент (возврата) возмещения капитала; Rзем - коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается. 2 Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле, - из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям: , (7) где Y зем - чистый операционный доход, относимый к земле; Y - общий чистый операционный доход. 3 Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:
, (8)
где Vзем - остаточная стоимость земли; Rзем - коэффициент капитализации для земли.
Расчет возмещения инвестиций в производственный комплекс (здания, сооружения) выполним тремя методами рекапитализации:
1 Метод прямолинейной рекапитализации (или метод Ринга) подра-зумевает, что возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями. В этом случае коэффициент капитализации равен: , (9) где R ─ коэффициент капитализации; d0 ─ сумма инвестированного капитала, 100%; n ─ количество периодов возврата капитала, (лет); i – ставка дохода.
2 Рекапитализация по коэффициенту доходности инвестиций(или метод Инвуда - возмещение капитала по ставке дохода на инвестиции (ставке процента или отдаче)) состоит в том, что коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям, или , (10) где i — коэффициент дохода на капитал; i/[(1+i)n – 1] — коэффициент рекапитализации.
3 Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента. В этом случае коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения по безрисковой ставке процента: . (11)
Популярное: Как построить свою речь (словесное оформление):
При подготовке публичного выступления перед оратором возникает вопрос, как лучше словесно оформить свою... Как распознать напряжение: Говоря о мышечном напряжении, мы в первую очередь имеем в виду мускулы, прикрепленные к костям ... Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние... Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (447)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |