Договор доверительного управления имуществом

Определение. Учредитель/доверитель передает доверенному управляющему имущество в управление в интересах выгодоприобретателя.

Паевой инвестиционный фонд. ПИФ – не субъект права (именно поэтому он не платит налоги), а его объект. Субъектами являются управляющая компания и доверители. Если какие-то физические и юридические лица не являются профессионалами в управлении какими-либо активами, то они могут передать их под управление профессиональному управляющему. Имущество, передаваемое в ПИФ, будет управляться управляющей компании на основании договора доверительного управления. Имущество, которое передается в ПИФ, обособляется, с одной стороны, от имущества учредителя/доверителя/собственника (снимается с баланса), с другой стороны, оно обособлено от имущества доверительного управляющего. ПИФы создаются сроком до 15 лет. Взамен своего имущества, снятого с баланса, они получают паи в инвестиционном фонде (фонды акций, облигаций, фонды недвижимости).

Эта схема часто используется на рынке ценных бумаг и в сфере недвижимости. Экономический смысл – меньше затрат на управление (т.к. доверительный управляющий профессионал), налоговое законодательство поддерживает ПИФы, чистая прибыль доверителя. Минусы в том, что имущество не может быть изъято, хотя договором может предусмотрено право пайщика на досрочный выход.

Права пайщиков гарантируются тем, что управляющая компания обязана выпустить и зарегистрировать в ФСФР правила доверительного управления, в которых раскрывается, что и как компания будет делать с этим имуществом.

Такая схема дает ее участникам значительные налоговые послабления. ПИФ не платит налог на прибыль. Его платят только сами пайщики за полученную от ПИФа прибыль в форме роста стоимости их паев.

Перед заключением договора имущество оценивается. Паи могут быть проданы на биржевом рынке. Паи могут выступать в качестве обеспечения для получения кредитов в банке.

Гораздо сложнее получить доступ к имуществу ПИФа. Общая долевая собственность. Имущество обособлено и от доверителя, и от ПИФа. Оно более сохранно. На него нельзя обратить взыскание (за исключением банкротства).

Пайщики передают имущество в доверительное управление, контролируют деятельность фонда путем принятия решений на общем собрании, на котором утверждаются правила осуществления доверительного управления, условия договора доверительного договора, условия срока его прекращения и порядок его продления.

Может быть предусмотрено, что пайщики имеют право на получение промежуточного инвестиционного дохода. Или же пайщики могут продать свои паи, получив инвестиционный доход.

Управляющая компания обеспечивает функционирование ПИФа, вправе осуществлять любые сделки с имуществом (указывая на свой статус). Это ОАО либо ООО. Минимальный уставный капитал – 60 млн. руб. (с 2011 г. это 80 млн. руб.). Ежегодный обязательный аудит. Доверительный управляющий может получать не более 20% дохода, получаемого от доверительного управления (это может быть фиксированная сумма или доля от общегодовой деятельности по управлению ПИФом). Компания обязана получить в ФСФР лицензию на управление инвестиционными фондами. Также в ФСФР должны быть зарегистрированы утвержденные пайщиками правила управления фондом. Фонд должен быть сформирован в течение 6 месяцев с момента утверждения правил управления им. Фонд считается сформированным, если стоимость его имущества составляет не менее 25 млн. руб. Выдел имущества из ПИФа не допускается в течение срока действия договора (только путем денежной компенсации).

Регистратор и специализированный депозитарий – профессиональные участники рынка ценных бумаг, которые часто совпадают в одном лице. Депозитарий регистрирует имущество, входящее в состав ПИФа, следит за его стоимостью, регистратор - ведет реестр владельцев паев.

Регулирование предпринимательской деятельности в сфере строительства.

Нормативная основа: ГК (подряд, строительный подряд). По договору подряда подрядчик обязан выполнять определенные работы, заказчик должен принять эти работы и оплатить их. Срок является существенным условием. Но ГК регулирует лишь частноправовые отношения между заказчиком и подрядчиком. Однако ГК не рассматривает соответствующие публично-правовые отношения. Появляется градостроительный кодекс () и фигура застройщика. Застройщик обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, капремонт, реконструкцию, а также ведет инженерную документацию.

Вся земля в г. Москве принадлежит государству. Участок на арендных условиях выделяется застройщику (обычно на 3 года – исходная точка). Предпосылки: генеральный план (предусматривает строительство в определенном месте определенного вида объектов), технические условия (возможность подключения инженерной инфраструктуры).

Далее застройщик заключает договоры строительного подряда. Если он сам будет выступать заказчиком, то он непосредственно будет участвовать в договоре строительного подряда. Но для того чтобы быть заказчиком, лицо должно обладать определенными квалификациями. Именно заказчик должен обеспечить проведение необходимых инженерных изысканий для составления проектной документации, получить от Моводоканала, Мосэнерго и др. технических условий подключения (максимальная нагрузка; при превышении лимита заказчик должен купить новые лимиты; договор эти естественные монополии все равно должны подключить). Поэтому в ряде случаев застройщик сам заказчиком не является: он привлекает технического заказчика, обладающего технической квалификаций и допуском к проведению определенных работ, который уже, в свою очередь, заключает договор подряда. Застройщик же весь этот процесс обеспечивает, в том числе осуществляет финансирование. Застройщик привлекает как технического заказчика, так и инвестора.

Далее необходимо провести архитектурно-строительное проектирование и создать проектную документацию (градостроительный план, инженерные изыскания и технические условия). Это обычно также делается иными лицами по договорам. Документация подлежит государственной экспертизе. Если все в порядке, то застройщику выдается разрешение на строительство.

После того как строительство завершено, выдается разрешение здания в эксплуатацию (конечная точка).

С 1 января 2011 в строительной сфере прекращается лицензирование и будет выдаваться допуск к определенным работам.

Подрядчик сдает заказчику объект. СНИП – строительные нормы и правила. Утверждение государственной комиссией соответствия всем правилам и стандартам – основание для государственной регистрации объекта недвижимости в Федеральной регистрационной службе.

214-й закон об участии в долевом строительстве.

Но у нас помимо застройщика, заказчика и подрядчика есть инвесторы. Нужно разобраться с правами. Для внесения записи в ЕГРП нужно, чтобы все эти участники подписали акт реализации инвестиционного контракта.

Еще одни аспект. Застройщик тратит деньги, но до регистрации в ЕГРП у нее на балансе ничего не появляется. Положительные последствия включения в баланс. Отрицательное последствие – с момента регистрации объект подпадает под налогообложение.