Право собственности на жилые помещения

Регламентации права собственности и других вещных прав на жилые помещения посвящена гл. 18 ГК РФ. Одновременно права и обязанности собственника жилого помещения урегулированы гл. 5 ЖК РФ. Таким образом, содержащиеся в разделе 2 ЖК РФ нормы о праве собственности и других вещных правах на жилое помещение являются гражданско-правовыми и применяются с учетом соответствующих положений ГК РФ. В случаях, установленных в ЖК РФ, нормы гражданского законодательства применяются в обязательном порядке (см., например, п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Право собственности на жилые помещения возникает в результате приватизации, жилищного строительства, купли-продажи жилья, приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Это так называемая «триада собственности», то есть полное право собственности.

Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании. Кроме того, собственник вправе предоставить свое жилье во владение и (или) пользования юридическому лицу на основании договора аренды.

Помимо прав, комментируемая статья наделяет собственника определенными обязанностями, в частности, установленными ч. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ.

Нарушение этих обязанностей влечет определяемую законодательством ответственность. Ст. 293 ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника жилья в случаях: нарушения прав и интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению, о чем упоминалось выше. Согласно ст. 29 ЖК РФ в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается (в порядке и по основаниям, установленным названной статьей) продажа его с публичных торгов. В определенных случаях установлена административная (ст. ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ) и уголовная (ст. ст. 167, 168 УК РФ) ответственность.

Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким — на праве общей собственности. Закон различает два вида общей собственности: долевую и совместную.

Общая долевая собственность возникает в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, общая совместная — только в случаях, прямо предусмотренных законом (ст. 244 ГК РФ). Доли в праве общей долевой собственности определяются по соглашению сторон, решению суда, указанию закона или завещания. При отсутствии такого определения доли считаются равными (ст. 245 ГК РФ).

Доли, как в долевой, так и в совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором. Доля, если она определена, получает количественное выражение в виде дроби либо процентов. Она может быть выражена в виде 1/2, 1/3 и т.д. либо в виде 50%, 75% и т.д.

Законом установлен различный порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, и долей в праве собственности на это имущество. В первом случае необходимо соглашение всех участников общей собственности, во втором — участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, с соблюдением преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). Если преимущественное право нарушено, любой участник долевой собственности вправе по суду требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев.

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилье их доли признаются равными, если федеральными законами не установлено иное. В частности, суд может отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей, которые остаются с матерью (отцом), что предусмотрено ст. 39 СК РФ.

Участники совместной собственности на жилье несут расходы по его содержанию, включая оплату жилого помещения и коммунальных услуг, сообща, а участники долевой собственности — соразмерно своей доле.

Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).

Общая собственность прекращается в результате раздела и изменяется в случае выдела доли одного или нескольких сособственников из общего имущества. Для прекращения права общей совместной собственности предварительно необходимо определить размеры долей, в соответствии с которыми должен происходить раздел (производиться выдел).

Защита прав собственности на жилое помещение базируется на нормах гражданского и жилищного законодательства. В частности, в ст. 12 ГК РФ перечислены способы защиты гражданских прав, но этот перечень не является исчерпывающим, поскольку допускается возможность использования и других способов при условии, что это предусмотрено законом. Конкретные способы защиты по выбору управомоченного могут применяться как индивидуально, так и в сочетании. Исключение составляют случаи, когда в силу прямого указания закона или исходя из характера нарушенного (оспариваемого) права оно может защищаться только определенным способом.

Общий порядок и перечень мер защиты жилищных прав, в том числе и права собственности на жилое помещение, установлен в ст. 11 ЖК РФ, в том числе: признание жилищного права; восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения, и др.

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ. Суды рассматривают жилищные дела на основании заявлений (исковых или иных) либо жалоб заинтересованных лиц. Граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории Российской Федерации, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.