Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, осуществляется в судебном порядке (ст. 84 ЖК РФ). Основаниями для выселения являются:

а) использование жилого помещения не по назначению;

б) самовольные переустройство или перепланировка;

в) лишение родительских прав;

г) неуплата квартплаты и коммунальных услуг;

д) нарушение обязанностей члена жилищного или жилищ­но-строительного кооператива.

Существуют три варианта выселения:

а) с предоставлением других благоустроенных жилых поме­щений по договорам социального найма;

б) с предоставлением других жилых помещений (неблаго­устроенных) по договорам социального найма;

в) без предоставления других жилых помещений.

Жилищный кодекс РСФСР помимо судебного, предусмат­ривал также административный порядок выселения граж­дан с санкции прокурора. Он распространялся на граждан, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих

в домах, грозящих обвалом. В ЖК РФ правила об администра­тивном выселении не включены.

Понятие «благоустроенности» жилого помещения опреде­лено в ст. 89 ЖК РФ. Благоустроенным считается жилое поме­щение, равноценное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законо­дательства и находящееся в черте соответствующего посе­ления.

К элементам благоустройства относятся, в частности:

— водопровод;

— центральное отопление;

— электрическое освещение;

— другие виды коммунальных удобств.

Уровень благоустройства в разных населенных пунктах нео­динаков: в городах он выше, в сельской же местности полно­стью благоустроенными чаще всего являются лишь многоквар­тирные жилые дома.

«Другое жилое помещение» может не отвечать указанным критериям благоустроенности. Однако в любом случае оно должно соответствовать критериям жилого помещения — быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нор­мам, а также иным требованиям законодательства.

Граждане выселяются из занимаемых ими жилых помеще­ний с предоставлением других благоустроенных жилых поме­щений по договорам социального найма в следующих случаях (ст. 85 ЖК РФ):

а) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

б) жилое помещение подлежит переводу в нежилое поме­щение;

в) жилое помещение признано непригодным для прожи­вания;

г) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, если:

— занимаемое жилое помещение не может быть сохра­нено;

— общая площадь занимаемого жилого помещения уменьшится (в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны

нуждающимися в жилых помещениях) либо увели­чится и существенно превысит норму предоставле­ния жилого помещения на одного члена семьи; д) наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги без уважи­тельных причин. Размер предоставляемого им жилого помещения соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

Процедура выселения из жилищных помещений, занима­емых по договору социального найма, считается соблюденной при следующих условиях:

— вынесении решения о выселении;

— расторжении договора социального найма жилого поме­щения, из которого выселяется гражданин;

— предоставлении выселенному гражданину другого жилого помещения, являющегося предметом нового договора социального найма (п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 4).

В соответствии с п. 1 ст. 91 ЖК РФ граждане выселяются из занимаемого ими жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в случаях:

а) использования жилого помещения не по назначению;

б) систематического нарушения прав и законных интере­сов соседей;

в) бесхозяйственного обращения с жилым помещением (допускают его разрушение).

Если указанные граждане после предупреждения наймода-теля не устранили нарушения, то они по требованию наймода-теля или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения¹.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные роди­тельских прав, если совместное проживание этих граждан

с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (п. 2 ст. 91 ЖК РФ)¹.

Порядок предоставления жилого помещения выселяемым гражданам:

а) в связи со сносом дома выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом мест­ного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ);

б) в связи с переводом жилого помещения в нежилое поме­щение или признанием его непригодным для прожива­ния: выселяемым из такого жилого помещения гражда­нам наймодателем предоставляется другое благоустро­енное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ);

в) в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ); при этом возможны два варианта:

— наймодателем предоставляется нанимателю и чле­нам его семьи жилое помещение маневренного фонда по договору социального найма временно без растор­жения договора социального найма жилого помеще­ния, находящегося в указанном доме, если капитальный ремонт или реконструкция дома не могут быть прове­дены без выселения нанимателя. Переселение нани­мателя и членов его семьи в жилое помещение манев­ренного жилищного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя с согласия нанимателя, а в слу­чае его отказа — в судебном порядке. После проведе­ния капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капиталь­ного ремонта или реконструкции уменьшилась;

— наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое

благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. В этом случае договор социального найма жилого помещения в доме, под­лежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению;

г) если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа ком­нат, в коммунальной квартире (п. 2 ст. 89 ЖК РФ) Ч Процесс выселения неприятен и для наймодателя, и для нанимателя. Нередко он вызывает споры сторон, разрешаемые в судебном порядке²