Корректировка цен аналогов, сглаживающая их отличия от оцениваемого права аренды

Величины поправок определены методом парных продаж, методом прямого анализа характеристик, экспертным методом.

Таблица корректировок

4. Объяснение корректировок:

4.1. Корректировка на срок аренды. Данной корректировки требует цена аналога № 2 (срок аренды 25 лет, 1 кв.м. стоит 267 долл. США).

Рассчитывается величина равновеликого ежегодного 25-ти летнего платежа, соответствующего 267 долл. США при ставке 8 % годовых (ставка по валютным вкладам на 1 год в СБ РФ):

долл. США.

Рассчитывается величина стоимости права аренды того же земельного участка, но при условии, что он будет сдан в аренду на 49 лет по формуле:

долл. США.

Таким образом, корректировка цены 1 м² аналога № 2 на срок аренды равна 305 – 267 = 38 долл. США

4.2. Корректировка на местоположение. Аналоги № 1, 2, 3, 4, 5 находятся также как и оцениваемый объект в ЦАО г. Москвы, но за пределами Садового Кольца, поэтому не требуют корректировки по местоположению.

Аналоги № 6- 9 находятся также как и оцениваемый объект в ЦАО г. Москвы, но в пределах Садового Кольца, поэтому их местоположение лучше по сравнению с объектом оценки и они требуют понижающей корректировки по местоположению.

На дату оценки были выявлены парные продажи объектов на сегменте офисной недвижимости, которые отличались друг от друга только местоположением:

Пместо= = 0,53

4.3. Корректировка на условия финансирования. Типичным для данного сегмента рынка является приобретение права аренды земельного участка за счет собственных средств. В процессе проверки информации удалось установить, что все аналоги приобретались покупателями за собственные средства без привлечения кредитов. Таким образом, цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору.

4.4. Корректировка на условия оплаты. Типичным для данного сегмента рынка является приобретение права аренды земельного участка по безналичному расчету. Аналоги № 1-4 и 6-9 были проданы по безналичному расчету, аналог № 5 по бартеру. Известно, что взаимозачеты (бартер) ведут к повышению цены на 10%. Таким образом, цена аналога № 5 требует корректировки по данному фактору –10%.

4.5. Корректировка на время продажи. Аналоги продавались в различные сроки. Аналоги № 4-6 были проданы 1 квартал назад, а аналоги №1-3 и №7-9 3 квартала назад. Рост цен составляет 2% в квартал. Вводятся поправки на время продажи: для аналогов № 4-6 – 0 %, по аналогам №1-3 и №7-9 - + 6,12 % ( ).

4.6. Корректировка на размер. Анализ рынка продаж прав аренды земельных участков показал, что участки площадью 1500-900 кв.м. имеют наиболее оптимальную размер для строительства и эксплуатации административного здания. Избыточность (недостаток) площади уменьшает стоимость на 1% за каждые 100 кв.м. Поэтому вводится поправка на размер участка: по аналогу № 1 - + 6 %, по аналогу № 2 - + 4 %, № 5 - +24%, № 6 – +4 %, № 8 - +5%.

4.7. Корректировка на наличие коммуникаций. Аналоги № 1, 3, 5-9 также как и оцениваемый объект имеют инженерные коммуникации на границе, поэтому их стоимость не требует корректировки.

Инженерные коммуникации для Аналога № 2 находятся на удалении от его границ, затраты на подведение коммуникаций до границ составляют 15000 долл. США.

Инженерные коммуникации для Аналога № 4 полностью оборудованы и находятся на участке, затраты на подведение коммуникаций от границ на участок составляют 40000 долл. США.