Договор ипотечного кредитования

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Соответственно, главным признаком, который выделяет договор ипотечного кредитования из ряда кредитных договоров является то, что обеспечением обязательства по ипотечному кредитному договору служит залог недвижимого имущества. Обычно при заключении ипотечного кредитного договора составляются, по крайней мере, два документа: основной кредитный договор, по которому предоставляет денежные средства, и договор о его обеспечении ипотекой, стоимость которой, чаще всего превышает сумму кредита.
Таким образом, для характеристики ипотечного кредитования, необходимо рассмотреть нормативно-правовую основу регулирования договора залога недвижимого имущества (ипотеки).
Данный договор заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодека РФ. Существенными условиями в соответствии с ч.1 ст.9 ФЗ «Об ипотеке» являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства. Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, отсутствие которой влечет ничтожность договора. Рассмотрим особенности государственной регистрации ипотеки. Договор ипотеки и ипотека как обременение вещного права подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения предмета ипотеки. Важно отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора. В связи с этим усиливается ответственность государственных регистраторов. Для повышения надежности государственной регистрации прав ФЗ «Об ипотеке» предусматривает в ч. 1 ст. 20, чтобы в регистрирующий орган обращались сразу две стороны договора об ипотеке, подавая совместное заявление. Здесь существует некоторое противоречие с ч. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где говорится, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Однако в данной ситуации, скорее всего, должен применяться ФЗ «Об ипотеке», поскольку он является специальным, а также п. 5 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что особенности государственной регистрации ипотеки могут предусматриваться законом об ипотеке. Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке необходимо предоставить договор об ипотеке и его копию; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Ипотека в силу закона также подлежит государственной регистрации, однако она осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Она осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (ст. 20 ФЗ «Об ипотеке»). В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» в качестве предмета договора ипотеки может выступать недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном государством порядке (то есть имущество в соответствии с ч.1 ст. 130 ГК РФ). Так, это земельные участки; предприятия, здания и сооружения, используемые в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры, их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие предметы потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Предметом может также выступать незавершенное строительством недвижимое имущество. Кроме того, правила об ипотеке применяются к залогу прав арендатора по договору аренды имущества, которое может быть предметом ипотеки, в той части, в которой они не противоречат существу отношений аренды. Относительным нововведением является применение норм об ипотеке к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, которое вступило в силу с 1 января 2008 года. Теоретически это положение должно способствовать получению ипотечных кредитов, тем не менее, на практике российские банки не осуществляют кредитование под залог прав требований, вытекающих из договоров долевого строительства. Важно отметить, какое имущество не может выступать предметом договора ипотеки. Так, это имущество, изъятое из гражданского оборота, то есть оно не может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом (ч. 1 ст. 129 ГК РФ); имущество на которое в соответствии с законодательством не может быть обращено взыскание, его перечень определяется ст. 446 ГПК РФ; имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Помимо этого, самостоятельным предметом ипотеки не может выступать часть имущества, раздел которого невозможен в натуре без изменения его назначения (неделимая вещь). Также существуют ограничения на право отдавать имущество в залог по договору ипотеки. Например, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества (ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). Что касается ипотеки имущества, находящегося в общей собственности, то в случае, если оно находится в совместной собственности, то необходимо согласие всех собственников в письменной форме. На предоставление в качестве залога доли имущества в случае с общей долевой собственностью разрешения других собственников не требуется. Что касается принадлежностей заложенной вещи, действует общее правило ст. 135 ГК РФ, в соответствии с которым принадлежность следует судьбе главной вещи. И, наконец, ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки. Что касается субъектов договора ипотеки, то ими являются залогодатель и залогодержатель. Причем залогодержатель является одновременно кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Таким образом, одной из сторон договорных обязательств будет выступать специальный субъект - кредитная организация, в большинстве случаев банк, статус которых определяется федеральным закона «О банках и банковской деятельности» от 2 декабря 1990 г. № 395-1 и подзаконными нормативно-правовыми актами Центрального банка РФ. Что касается залогодателя, то им может быть как сам должник, так и третье лицо (ч. 1 ст. 336 ГК РФ). Данная норма теоретически способствует росту рынка ипотечного кредитования, позволяя обращаться к нему даже тем лицам, у которых нет в собственности недвижимого имущества, если другие лица выступят в качестве залогодателя. При участии третьих лиц в рассматриваемых договорных отношениях, их взаимоотношения с должником по основному обязательству юридического значения, как правило, не имеют. При этом обязательным условием является наличие у должника права распоряжаться вещью, являющейся предметом по договору ипотеке. Таким образом, указанное имущество должно принадлежать ему на праве собственности или хозяйственного ведения. Однако в соответствии с ч. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе отдавать в залог недвижимое имущество без согласия собственника. То есть договор ипотеки может быть заключен только с собственником или с его письменного согласия. Однако иногда даже собственник не может единолично распоряжаться недвижимым имуществом (например, общая совместная собственность). Законодательством могут быть установлены дополнительные требования и ограничения к субъектам договора ипотеки. Перейдем к рассмотрению прав и обязанностей сторон по договору ипотеки, которые определяются гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке». Так, к правам и обязанностям залогодателя относится:
• пользование предметом ипотеки, в том числе право извлекать из заложенного имущества плоды и доходы, на которые по общему правилу залогодержатель прав не приобретает (ст. 29 ФЗ «Об ипотеке);

• обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание; производить текущий и капитальный ремонт (ст. 30 ФЗ «Об ипотеке»);
• если иное не установлено договором, обязан страховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, то на сумму не ниже суммы этого обязательства (ч. 2 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»);
• вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита (ч. 4 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»);
• обязан принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий (ст. 32 ФЗ «Об ипотеке»);
• обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или об обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества (ч. 1 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»);
• несет риск случайной гибели или повреждения заложенного имущества (ст. 36 ФЗ «Об ипотеке»);
• права в отношении заложенного предприятия (ст. 72 ФЗ «Об ипотеке»);
• завещать заложенное имущество (ч. 3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»);
• вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом, если срок пользования не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 40 ФЗ «Об ипотеке»).

Права и обязанности залогодержателя:
• право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано (ч. 3 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»);
• если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (ч. 2 ст. 33 «ФЗ «Об ипотеке»);
• если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения (ч. 3 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»);
• вправе проверять наличие, условия и состояние заложенного имущества (ст. 34 ФЗ «Об ипотеке»);
• право при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 35 ФЗ «Об ипотеке»);
• право требования при переходе прав на заложенное имущество другому лицу (ст. 38 ФЗ «Об ипотеке»);
• право уступки своих прав по договору ипотеки или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному договору) (ст. 47 ФЗ «Об ипотеке»).

Важно также отметить, что в соответствии со ст. 355 ГК РФ уступка прав требования по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой основному обязательству (в рассматриваемой работе – кредиту). Необходимо сказать, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной в соответствии с ФЗ «Об ипотеке». Закладная представляет собой именную ценную бумагу, предоставляющая залогодержателю право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченных ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Будучи ценной бумагой, закладная может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений (быть предметом залога и других сделок). Однако если предметом залога является предприятие как имущественный комплекс или денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена, то составление и выдача закладной не допускается. Для закладной как для ценной бумаги устанавливаются формальные признаки, которые необходимо соблюдать. Так, относительно содержания такого документа, то в нем должно быть слово «закладная», имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой и другие (ст. 14 ФЗ «Об ипотеке»). Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Выдается эта ценная бумага органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Однако должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной могут по соглашению изменить ранее установленные условия закладной (ст. 13 ФЗ «Об ипотеке»). Поскольку закладная является именной ценной бумагой, то любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность (ст. 16 ФЗ «Об ипотеке»). Относительно отношений ипотечного кредитования важно отметить, что их субъектами выступают помимо лиц, рассмотренных выше (залогодатель – заемщик (третье лицо) и залогодержатель – кредитор) также страховщик, оценщик. К ним могут относиться инвесторы (в случае секьюритизации ипотечного кредита), ипотечное агентство и другие. Деятельность указанных субъектов регулируется соответствующими специальными нормативно-правовыми актами. Например, федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.08.1998 г. № 135-ФЗ, федеральный закон «Об организации страхового дела в РФ» от 31.12.1997 г. № 157-ФЗ, федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в виде капитальных вложений» от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ. Что касается ипотечного кредитного договора, то его существенными характеристиками являются размер кредита, сумма кредита, срок кредитования, процентная ставка и ее типы, план погашения кредита, условия и размеры первого взноса. Сочетание этих параметров, чаще всего, устанавливается индивидуально для каждого клиента, с учетом его личных характеристик и уровня дохода. Наиболее важным является финансовое положение заемщика, а также информация, характеризующая выполнение предыдущих обязательств по кредитам и займам (кредитная история), предоставление которой кредитным организациям регулируется федеральным законом «О кредитных историях» от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ. Для получения ипотечного кредита необходимо подать целый ряд документов, их число варьируется в зависимости от кредитной организации, платежеспособности заемщика, срока предоставления кредита и некоторых других параметров. Обычно ипотечный кредитный договор заключается на основе заявки для получения кредита и сведений о заемщике (анкета). Здесь указываются желаемые условия кредита, его цель, источник первоначального взноса, сведения о работе и источниках дохода, биографические данные, сведения об активах и обязательствах. Далее собранная банком информация проверяется кредитной организацией, оценивается вероятность погашения кредита и на основе этого выносится решение о кредитовании. Следующим этапом ипотечного кредитования является разработка схемы предоставления кредита: сумма, срок погашения, цена кредитного договора, способы амортизации долга и др. Затем происходит непосредственно заключение кредитной сделки. В течение срока обязательства происходит обслуживание кредита и, наконец, отношения ипотечного кредитования завершаются закрытием кредитной сделки (исполнение обязательства (погашение кредита) заемщиком или обращение взыскания на предмет ипотеки кредитором).