Форма договора продажи жилого помещения

Требования законодательства к сделкам с жилыми помещениями сформулированы главным образом примени­тельно к форме сделки и ее государственной регистра­ции. В отношении формы сделок с жилыми помещениями следует отметить, что предписывается письменная форма, причем требует­ся составление единого документа, подписанного сто­ронами. (Ст. 550 ГК РФ).

В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи жилого помещения, влечет его недействительность.

Как следует из текста Кодекса (ст. 550 ГК РФ), договор продажи жилого помещения не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, договоры купли-продажи жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (ст. 239 ГК 1964 года). Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. И если ранее государственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделки (в ГК РСФСР 1964 года правила о регистрации жилого помещения содержались в статьях, именовавшихся “Форма договора купли-продажи жилого дома”), то с “возвращением” полноценного оборота жилых помещений она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством.[6]

Таким образом, нотари­альное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил о государственной регистрации. В то же время согласно статье 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена. Такое требование является для контрагента обязательным, и нарушение его приве­дет к недействительности соответствующего договора.

Правда, не во всех случаях. Если сделка по существу не противоречит закону, но нотариально не была удостоверена не по вине сторон, она признается действительной.[7]

Стативко обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи части жилого дома действительным. Истец сослался на то, что 5 мая 1982 г. Рожкова заключила с ним соглашение о продаже принадлежащей ей на праве личной собственности 1/4 части дома за 1000 руб. и с этого времени, заплатив Рожковой обусловленную сумму в несколько приемов, он прописан и проживает в этом доме. Однако в установленном законом порядке сделка оформлена не была, так как 20 августа 1982 г. исполком Кировского районного Совета г. Томска принял решение об аннулировании права собственности Рожковой на часть дома. На основании данного решения бюро технической инвентаризации распределило долю Рожковой между оставшимися четырьмя собственниками, а нотариальная контора отказала в оформлении договора купли - продажи.

Решением Кировского районного народного суда (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда) иск Стативко удовлетворен.

Народный суд, признавая договор купли-продажи 1/4 части домовладения между Рожковой и Стативко действительным, сослался на подтверждение сторонами в судебных заседаниях факта купли-продажи 5 февраля 1982 г. 1/4 части домовладения и уплаты, согласно распискам Рожковой, истцом в счет договора 800 руб., а также на прописку Стативко в доме со дня заключения сделки, его постоянное проживание и уплату страховых взносов. Суд признал, что заключенная сделка ничего противозаконного не содержит и нотариально не удостоверена не по вине сторон, а в результате вынесения исполкомом Кировского районного Совета народных депутатов г. Томска незаконного решения об аннулировании права собственности Рожковой на 1/4 домовладения, которое впоследствии решением того же райисполкома от 23 января 1987 г. было отменено.

Райисполком не вправе был лишать Рожкову права собственности на долю в доме. Согласно п.4 ст.7 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (Прим. - в настоящее время применяется Гражданский кодекс РФ), прекращение права собственности помимо воли собственника не допускается, за исключением случаев обращения взыскания на это имущество по обязательствам собственника, в случаях и в порядке, предусмотренных законодательными актами РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию, принудительного отчуждения имущества, которое не может принадлежать данному собственнику в силу закона, реквизиции и конфискации, и других перечисленных в этом пункте случаях.

Уместно отметить, что отмена нотариальной формы сделок с жилыми помещениями вызывает критику со стороны некоторых правоведов. Так, Мамишов З.[8] считает, что это приведет к тому, что участники таких сделок будут лишены реальной возможности удостовериться в законности и добровольности заключаемого договора. Ведь органы, которые будут осуществлять государственную регистрацию таких сделок, вряд ли будут в состоянии оказывать квалифицированную юридическую помощь при совершении этих сделок. Он приводит пример из истории нашей страны, когда уже был период, в котором из-за недооценки роли нотариусов нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом было отменено. Это было сделано сразу после Октябрьской революции, в 1917 году. Однако уже спустя четыре года, с переходом к новой экономической политике и с развитием частного оборота власти вынуждены были восстановить нотариальное удостоверение сделок.