Основные риски и способы их минимизации

Договор купли-продажи жилого помещения является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Несмотря на широкую практику применения данной правовой конструкции, отношения по покупке жилого помещения таят в себе множество возможных рисков, которые порой могут привести к признанию сделки недействительной и повлечь существенные убытки для сторон сделки.

Как правило, больше рисков при заключении договора купли-продажи недвижимости несет покупатель, который должен проверить объект приобретения и принять окончательное решение о покупке.

Зачастую покупатели поверхностно относятся к той или иной процедуре в ходе приобретения недвижимости, оставляя "за кадром" важные моменты, на которые стоило обратить внимание. Порой такие "мелочи" впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной, втянуть лицо в череду судебных процессов, а также повлечь убытки и потери. Несмотря на то что в большинстве случаев более уязвимой стороной в договоре купли-продажи является покупатель, продавец также в определенных случаях может нести те или иные риски. Поэтому необходимо иметь представление обо всех возможных рисках при заключении таких договоров, проанализировать их причины и последствия и получить необходимые рекомендации для их минимизации или устранения.

Изучение сложившейся правоприменительной практики позволяет провести несколько видов классификаций рисков, возникающих при заключении договора купли-продажи жилого помещения: по последствиям, по предмету, по этапу совершения сделки, по субъекту.

Так, по последствиям можно выделить следующие виды рисков:

- риск признания сделки недействительной;

- риск признания договора незаключенным;

- риск утраты права собственности;

- риск расторжения договора;

- риск истребования имущества;

- риск несения непредвиденных расходов;

- риск выявления скрытых недостатков.

По предмету:

- титульные риски;

- риски обременения;

- риски, связанные с правами третьих лиц;

- риски, связанные с субъектом (стороной) сделки;

- риски, связанные с объектом (предметом) сделки;

- риски, связанные с расчетами по сделке;

- риски, связанные с формой договора;

- риски, связанные с содержанием договора;

- риски, связанные с передачей объекта недвижимости от продавца покупателю;

- риски, связанные со сроками по сделке.

По субъекту все риски можно разделить на риски покупателя и риски продавца.

По этапу сделки риски подразделяются на:

- риски, связанные с заключением договора;

- риски, связанные с исполнением договора (передача жилого помещения, расчеты, подписание передаточного акта);

- риски, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности.

Риски при совершении сделок по покупке жилой недвижимости возникают по причине пороков в том или ином элементе или этапе сделки, которые вместе или по отдельности могут привести к признанию сделки недействительной, договора незаключенным, истребованию имущества и прочим неблагоприятным последствиям. Поэтому более верным представляется провести анализ рисков по предмету.

Титульные риски

Под титульными рисками понимаются риски, связанные с титулом на объект недвижимости, а именно с правом собственности на жилое помещение. После заключения договора купли-продажи жилья может выясниться, что у продавца на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на жилое помещение, правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы либо право собственности на соответствующий объект недвижимости предыдущего собственника оспорено, так как в свое время возникло с пороком.

Так, например, Санкт-Петербургским городским судом рассматривалось следующее дело. Между Д.В. и С.А. был заключен договор купли-продажи квартиры. С.А. выдала доверенность, которой уполномочила Ю.И. представлять ее интересы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Новый собственник Д.В. впоследствии также произвел отчуждение данной квартиры, заключив с Т.П. соответствующий договор купли-продажи; право собственности последней на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Вместе с тем Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда государственная регистрация права собственности Д.В. на квартиру признана недействительной; государственная регистрация права собственности Т.П. на квартиру признана недействительной; квартира включена в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти С.А.; квартира истребована из владения Т.П.[16]

Титульные риски также могут быть связаны с отсутствием у продавца полномочий по распоряжению имуществом на момент совершения сделки.

Так, суд Ямало-Ненецкого автономного округа в своем Апелляционном определении от 18.11.2013 по делу N 33-2512/2013 указывает следующее: "...из материалов дела следует, что доверенность на продажу квартиры, выданная Н.Р. в пользу М.А., заключение соглашения о задатке и договора купли-продажи квартиры были совершены 19 декабря 2012 года, 9 апреля 2013 года, ДД.ММ.ГГГГ соответственно, тогда как право собственности Н.Р. на <адрес> было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2013 года. На момент заключения договора купли-продажи названная квартира являлась собственностью Ямало-Ненецкого автономного округа на основании договора безвозмездной передачи жилых помещений от 20 сентября 2010 года.

Поскольку на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры право собственности Н.Р. на квартиру не было зарегистрировано в установленном законом порядке, полномочия собственника по распоряжению объектом недвижимого имущества он не приобрел, то соответственно договор, заключенный от его имени, является ничтожным, не порождающим для сторон правовых последствий.[17]

Поэтому на стадии преддоговорных согласований необходимо проверить, как возникло у продавца, а также у его правопредшественников право собственности на жилое помещение, удостовериться в том, что в ходе предыдущих сделок не ущемлялись права третьих лиц, а также в том, что истекли сроки исковой давности по возможным требованиям со стороны таких лиц и прочем.

Для этого необходимо запросить подлинники правоустанавливающих документов (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения судов и прочее), правоудостоверяющего документа (свидетельства о государственной регистрации права собственности), справки о переходе прав на недвижимость из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).[18] Нелишним будет самому покупателю (его представителю) заказать выписку из ЕГРП.[19]

В США, например, такую проверку проводят отдельные агентства. Суть юридической проверки (title search) сводится, в частности, к выяснению собственников недвижимости в прошлом и настоящем, существуют ли какие-либо обременения недвижимости (ипотека и тому подобное).