Применяемые стандарты

В данной работе используются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утверждённые постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.01 г. И Международные стандарты оценки МСО-2003: МСО 1 «Рыночная стоимость как база оценки»; МР 1 «Оценка стоимости недвижимого имущества».

Законность и целесообразность применения Международных стандартов оценки вызывается необходимостью их практического использования, так как в «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» даны только общие положения. Применение Международных стандартов оценки не противоречит положениям статьи 15 Конституции РФ и статьи 7 Гражданского Кодекса РФ, где говорится о том, что общепризнанные принципы международного права и международные договоры РФ являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы. Международные стандарты оценки, безусловно, относящиеся к общепризнанным принципам и нормам международного права. Кроме того, применение вышеуказанных стандартов оценки осуществляется в полном соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

2.5. Допущения и ограничивающие условия.

1. Настоящий Отчёт достоверен в полном объёме лишь в указанных в нём целях. Понимается, что проведённый анализ и данные заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

2. Размер вознаграждения за выполненную работу, ни в какой степени не связан с выводами и результатами оценки.

3. В процессе подготовки настоящего Отчёта оценщик исходит из достоверности информации, предоставляемой Заказчиком.

4. Оценщик не несёт ответственности за достоверность правоустанавливающих документов, предоставленных Заказчиком. Права собственности на рассматриваемое недвижимое имущество предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

5. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчёта или оцениваемого имущества, кроме, как на основании договора с Заказчиком или официального вызова суда.

6.При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

7.Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

8. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать Отчёт (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

9. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, технических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

10. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдёт из рук в руки по цене, равной указанной в Отчёте стоимости.

11. Все иллюстрационные материалы использованы в настоящем Отчёте в целях визуального представления описываемого объекта.

12. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем Отчёте, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчёта, до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Процесс оценки.

Процесс оценки включает в себя следующие шаги:

- получение исходных данных от Заказчика;

- заключение с Заказчиком договора об оценке;

- осмотр объекта;

- анализ полученной информации;

- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

- анализ рынка, к которому относится объект оценки;

- определение рыночной стоимости объекта оценки тремя подходами;

- обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление отчёта об оценке.

При заключении договора об оценке Заказчик предоставляет документы, подтверждающие право собственности на объект оценки, а также, при необходимости, информацию о доходах от эксплуатации данного объекта и информацию о расходах на его содержание.

Оценщик производит визуальный осмотр объекта. А также описание самого объекта, его состояния и выделение особенностей оцениваемой собственности.

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих, как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости обычно используется три основные подхода:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных стоимостных характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость оцениваемого объекта.

В процессе оценки устанавливаются определенные допущения и ограничивающие условия, которые сопровождают этот процесс и учитываются при составлении отчёта о рыночной оценке объекта.

3.1.Описание объекта оценки

3.1.1. Местоположение объекта.

Объект оценки расположен по адресу: г.Москва, пр. Якушкина, дом 6, квартира 187. Описание составлено на основании осмотра, проведенного 21 января 2012 года. Объект оценки расположен в Северно-Восточном административном округе г. Москвы, в районе «Отрадное».