ГЛАВА 1. Право собственности на землю

ВВЕДЕНИЕ

Земля по действующему законодательству понимается в единстве трех значений, как природный ресурс, природный объект и как недвижимое имущество, выступающее объектом гражданско-правовых сделок. Столь сложное сочетание неизбежно порождает особенности в правовом регулировании

Отношения собственности на земельные участки регламентируются нормами различной отраслевой принадлежности, в совокупности составляющими комплексный правовой институт. Это обусловливает сложность и коллизионность правового регулирования отношений в указанной сфере, требующих теоретического осмысления и выработки предложений по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики. Особенно важным представляется развитие гражданско-правовых механизмов приобретения и прекращения права собственности на земельные участки, упорядочение процедур ограничения прав собственников объектов недвижимости.

Решение этих проблем и установление оптимального механизма правового регулирования отношений собственности на земельные участки позволит создать надлежащие гарантии экономических основ любой хозяйственной деятельности на территории РФ и сформировать условия реализации органами государственной власти и местного самоуправления стоящих перед ними задач по решению вопросов жизнеобеспечения населения нашей страны.

Необходимо заметить, что праву собственности и ограниченным вещным правам на землю, посвящены труды Е.М. Андреевой, Ю.Н. Андреева, О.Г. Бартковой, В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.Г. Голубцова, А.А. Завьялова, В.П. Камышанского, Н.Н. Колмаковой, Н.М. Коршунова, Д.А. Медведева, В.П. Мозолина, В.А. Микрюкова, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.В. Чубарова и других ученых.

С позиций земельного права вопросы собственности на земельные участки (включая проблемы разграничения государственной собственности на землю) были исследованы в трудах С.А. Боголюбова, Л.Ю. Грудцыной, А.И. Мелихова, Г.А. Мисник, М.В. Попова, С.А. Рухтина, В.В. Устюковой, С.А. Чаркина, А.Ю. Чикильдиной, Г.В. Чубукова и других ученых.

Тем не менее, актуальность данной темы сохраняется, ввиду грядущих изменений в ГК РФ, а также, в связи с непреходящим значением земли как объекта, с которым неразрывно связана любая хозяйственная деятельность на территории РФ, а следовательно каждому юристу необходимо уделить особое значение изучению норм данного института.

Целью настоящей работы является изучение теоретических основ и практики применения норм институтов права собственности на земельные участки и ограниченных вещных прав на землю.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:

1) Дать понятие и рассмотреть формы собственности на земельные участки.

2) Рассмотреть содержание права собственности на земельные участки.

3) Дать понятие и общую характеристику ограниченным вещным правам на земельные участки.

4) Сделать выводы на основе изученного материала.

ГЛАВА 1. Право собственности на землю.

1.1. Понятие и формы собственности на землю

Под правом собственности в РФ понимается совокупность правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих общественные отношения по присвоению материальных благ конкретными лицами. Право собственности предоставляет собственнику права владения, пользования и распоряжения имуществом. Так, согласно п. 2 ст. 8 Конституции РФ и ст. 212 Гражданского кодекса РФ в России признаются и гарантируются следующие равноправные формы собственности: государственная (федеральная и субъектов РФ), муниципальная и частная.

Конституция также допускает существование иных форм собственности

Частной собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством РФ, как гражданским, так и земельным.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

В федеральной собственности находятся земельные участки:

1) которые признаны таковыми федеральными законами; 2) право собственности РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; 3) которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. То же можно сказать о собственности субъектов РФ и о муниципальной собственности на землю.

В целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:

1) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РФ; 2) земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти; 3) земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук и созданных такими академиями наук организаций; 4) иные предусмотренные ФЗ земельные участки и предусмотренные ФЗ земли.

К собственности субъектов РФ относятся:

1) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ; 2) земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ; 3) иные предусмотренные ФЗ земельные участки и предусмотренные ФЗ земли.

К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

1) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; 2) земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; 3) иные предусмотренные ФЗ и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные ФЗ и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.

Говоря об основаниях приобретения права собственности следует в первую очередь отметить, что они носят производный характер. Собственность граждан на землю должна быть получена в результате юридических фактов, так как законом установлено, что если земля не находится в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, то является государственной собственностью, согласно п. 2 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 1 ст. 16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Право собственности на земельный участок может возникнуть в связи с наступлением как общих оснований, установленных ст. 8 ГК РФ, так и оснований специальных норм, определяющих возникновение отдельных видов прав. Вместе с тем справедливо отмечается, что не все юридические факты подходят в качестве оснований возникновения земельных прав. Так, не могут они возникнуть, например, вследствие причинения вреда другому лицу, неосновательного обогащения, в результате создания произведений науки[1], "нельзя приобрести земельный участок, создав его как новую вещь" и др[2]. Некоторые авторы предлагают разграничить понятия "основание" и "способ" приобретения права собственности. Под способами приобретения понимаются фактические действия, с которыми закон связывает возникновение права собственности; основаниями приобретения считаются юридические факты и (или) события[3].

Право собственности граждан на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ. С.А. Боголюбов отмечает, что, по всей вероятности, не следует исключать сделки с земельными участками, которые прямо не предусмотрены законом[4].

Исходя из положений ГК РФ и ЗК РФ, в качестве оснований могут выступать: акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены в качестве оснований возникновения прав на землю; договоры и другие сделки, предусмотренные законом; приобретение земельного участка по основаниям, установленным законом (например, в случае перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на расположенные на нем строения и сооружения); судебные решения[5].

Если имущество собственника не имеет, собственник его неизвестен или отказался от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом. И в качестве такого основания предусмотрен институт приобретательной давности. Имеются точки зрения, что приобретательная давность является одним из способов приобретения права собственности на землю[6]. Однако предложения о введении приобретательной давности встречали и довольно многочисленные возражения[7]. По нашему мнению, основания приобретения гражданских прав на земельные участки должны быть правомерными, поэтому право собственности на земельный участок может возникнуть только при правомерном его занятии. Если земельный участок был занят самовольно и является неосвоенным, т.е. на нем отсутствуют какие-либо строения, либо дом, строения, сооружения являются самовольно построенными, то отсутствует один из критериев, предусмотренных ст. 234 ГК РФ, - добросовестность владения. Если земельный участок не является самовольно занятым, а на нем расположены дом или иное строение, сооружение, на которое у гражданина есть правоустанавливающий документ, и подтвержден факт владения указанным земельным участком с домом как минимум 15 лет, то суд может признать право собственности на участок в порядке приобретательной давности[8].

Земельным кодексом РФ установлены иные, не известные ст. 218 ГК РФ основания приобретения права собственности гражданами: это, как уже говорилось выше, безвозмездное оформление права собственности гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу Земельного кодекса РФ, - на основании права пожизненного наследуемого владения, предусмотренного ст. 21 ЗК РФ, а также постоянного (бессрочного) пользования, предусмотренного ст. 20 ЗК РФ. Кроме того, право собственности может быть оформлено и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы.

Обращаясь к регулированию возникновения права собственности на земельные участки, следует заметить, что согласно ч. 3 ст. 25 ЗК РФ в Российской Федерации не может возникнуть право собственности на земельные участки, право собственности на которые было прекращено на основании принятого в 1917 г. Декрета о земле, поскольку национализированные в этот период земли не подлежат возврату прежним собственникам и их наследникам.

Завершающим этапом возникновения права собственности во всех этих случаях будет государственная регистрация права собственности, удостоверяемая правоустанавливающим документом.

Важнейший элемент защиты земельных прав также установление исчерпывающего перечня случаев прекращения земельных прав государственными и муниципальными органами власти. Так, рассматриваемому вопросу посвящена глава VII Земельного кодекса РФ.

Отличительные признаки прекращения прав граждан на земельный участок можно подразделить на группы, исходя из юридических фактов, лежащих в основе правоотношения. Так, к событиям, являющимся основаниями прекращения прав граждан, относятся смерть гражданина - собственника, пользователя, владельца, арендатора земли, а также истечение срока. На таком основании прекращается, например, право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения.

К числу правомерных действий субъектов прав на землю, прямо направленных на прекращение этих прав, относятся добровольный отказ, а также отчуждение земельного участка. Добровольный отказ гражданина от земельного участка возможен, если при этом не ущемляются права и законные интересы других граждан, например членов семьи, лиц, ведущих совместно с ним личное подсобное хозяйство.

В ряде случаев основаниями прекращения земельных прав граждан являются правомерные действия субъектов гражданских прав на землю, не направленные на прекращение этих прав, но с которыми прекращение прав связывает закон. Это такое основание, как переход права собственности на строение, сооружение. Однако, по мнению диссертанта, оно не содержит специфики применительно к гражданам по сравнению с иными субъектами земельных прав.

Основаниями прекращения прав граждан на землю могут быть правомерные действия третьих лиц по отношению к субъектам прав на землю. К ним можно отнести: изъятие (выкуп) земель для государственных и общественных надобностей.

1.2. Содержание права собственности на землю

Под правом собственности на землю в субъективном смысле понимается закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему определенным земельным участком (или его частью) своей властью и своем интересе путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и не нарушающих права и законные интересы других лиц.

Содержание права собственности на землю заключается в единстве классической триады правомочий: владения, пользования и распоряжения. Однако, учитывая особы характер земли как природного ресурса и объекта, они имеют определенные особенности.

Правомочие владения означает установленную законом фактическую принадлежность материальных ценностей, в том числе земельных участков конкретному лицу. Владение – это фактическое обладание вещью, физическое господство над ней. Таким образом, правомочие владения землей означает основанную на законе возможность фактического обладания земельным участком или его частью. Владеть землей может и несобственник, но только в соответствии с законом (например, арендатор земельного участка). В отличие от владения обычным имуществом, которое собственник может переместить в нужное для него место ( перевезти в другой населенный пункт, закрыть в хранилище и т. п.), владение землей представляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство на ней ограничено. Поэтому владение землей проявляется в виде установления и закрепления границ земельного участка на местности (в натуре) путем возведения межевых линий и пограничных знаков.

Правомочие пользования – это основанная на законе возможность эксплуатации материальных ценностей, извлечения из них полезных свойств и доходов с целью удовлетворения производственных и личных нужд. Правомочие пользования землей выражается в допустимой законом возможности хозяйственной и иной эксплуатации земельного участка, извлечении из него полезных свойств и использовании для удовлетворения иных потребностей. Правомочием пользования земельным участком обладает либо его собственник, либо владелец.

Наконец, правомочие распоряжения выражается в предоставлении собственнику возможности изменять (определять) юридическую судьбу принадлежащих ему материальных ценностей, например – земельного участка. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника. Правомочие распоряжения проявляется в том, что собственник по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок, – то есть, на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу. В то же время, лицо, имеющее земельный участок на праве собственности, не вправе менять его целевое назначение и вид разрешенного использования.

Особый характер земельного участка как объекта права собственности проявляется в целом ряде ограничений при осуществлении правомочий собственника. Помимо традиционного положения, предусмотренного п. 1 ст. 288 проекта ГК о том, что собственник земельного участка вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им, совершать любые действия с земельным участком, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в проекте предусмотрен и ряд дополнительных ограничений. Так, в этом же пункте сказано, что права собственника земельного участка могут быть ограничены законом в публичных интересах или в интересах соседей.

В проекте не уточняется, что имеется в виду под публичными интересами. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что речь идет о соблюдении экологических, санитарных и т.п. требований. Что касается интересов соседей, то речь идет о так называемом соседском праве. Нормы соседского права, известные законодательству многих стран, относятся к категории законных ограничений права собственности в пользу определенных лиц - соседей. Это положение нашло отражение и в проекте ГК. Согласно п. 2 ст. 226 проекта ГК лица, владеющие соседними объектами недвижимости, при осуществлении принадлежащих им вещных прав должны соблюдать ограничения, установленные в пользу соседей (соседские права), в том числе осуществлять действия, направленные на поддержание своих объектов недвижимости в надлежащем состоянии. При этом известно, что в некоторых странах можно предъявить иск к соседу о компенсации морального вреда в связи с тем, что последний не содержит принадлежащую ему недвижимость в надлежащем порядке.

В указанной норме проекта ГК не уточняется, что имеется в виду под словом "соседи". Вместе с тем в тех странах, где такое право уже предусмотрено законодательством, речь идет также о том, что соседи должны претерпевать некоторые неудобства, вытекающие из соседства (например, запахи и звуки, происходящие из соседнего участка).

Аналогичная норма введена и в проекте ГК. Так, согласно п. 1 ст. 295 проекта ГК для защиты интересов собственников и иных владельцев соседних земельных участков устанавливаются ограничения прав собственника земельного участка. Собственник земельного участка не вправе запрещать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иных подобных воздействий, если они не оказывают влияния или оказывают такое влияние на использование его земельного участка, которое не превышает разумного, исходя из установленных нормативов, природы и местоположения земельных участков или из местного обычая. В проекте не уточняется, что имеется в виду под публичными интересами. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что речь идет о соблюдении экологических, санитарных и т.п. требований[9].

Распоряжение земельными участками осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если ФЗ не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, а также если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности[10].

Таким образом, право собственности на землю и природные ресурсы не является абсолютным и ограничивается общественно значимыми интересами. В соответствии с п. 2 ст. 36 Конституции РФ, собственник природных ресурсов свободен в осуществлении принадлежащих ему правомочий, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Кроме того, согласно ст. 1 Гражданского кодекса РФ, гражданские права, в том числе право собственности могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства[11].